Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки)
| Наименование показателя | Ед. измерения | Показатель |
| Потенциальный валовой доход | руб. | 192 000,00 |
| Потери от простоя помещений 8,3% | руб. | 15 936 |
| Действительный валовой доход | руб. | 176 064 |
| Текущие операционные расходы | руб. | 28 398 |
| Чистый эксплуатационный доход | руб. | 147 666 |
| Ставка капитализации | % | 0,0568 |
| Стоимость объекта недвижимости | руб. | 2 599 754 |
Стоимость объекта недвижимости (V) рассчитана по формуле:
V = I/ R = 147 666 / 0,0568 = 2 599 754 руб.
Таким образом,рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дау оценки составляет 2 599 754 (Два миллиона пятьсот девяносто девять тысяч семьсот пятьдесят четыре) рубля.
2.5 Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценки
Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.
Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.
С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов.
Используемые в работе методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
затратный подход - 2 919 028 руб.;
сравнительный подход - 2 451 058 руб.;
доходный подход - 2 599 754 руб.
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Кроме того, данный подход не отражает рыночной ситуации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобных площадей выбрана в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался умеренно-реалистичным подходом. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
3. Для доходного подхода характерны сложность и неопределенность прогнозирования будущих доходов и расходов у пользователя, неопределенность в прогнозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и
других внешних факторов. Слабостью доходного метода является отсутствие четкой зависимости величин арендных ставок сдаваемого в аренду объекта от его качества. Оцениваемый нами объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны.
С учетом вышеизложенного, в таблице 5 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
Таблица 5
Определение весовых коэффициентов
| Показатели | Подход | ||
| затратный | сравнительный | доходный | |
| Достоверность и полнота информации | 0,25 | 0,50 | 0,25 |
| Допущения, принятые в расчетах | 0,25 | 0,50 | 0,25 |
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 0,15 | 0,70 | 0,15 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 0, 20 | 0,60 | 0, 20 |
| Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта | 0,15 | 0,70 | 0,15 |
| ИТОГО | 0, 20 | 0,60 | 0, 20 |
Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле /9/:
V = V1 ∙ Q1 + V2 ∙ Q2 + V3 ∙ Q3, (8)
где V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, доходным и сравнительным подходами;
Q1, Q2,, Q3 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Тогда,
V = 2 919 028 х 0,20 + 2 451 058 х 0,60 + 2 599 754 х 0,20 = 583 806 + 1 470 635 + 519 951 = 2 574 392 рубля.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру общей площадью 44,4 м2, находящуюся по адресу, г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, дом 29, кв. 71 на дату оценки 01.08.2015 г. составляет с учетом допустимого округления 2 570 000 (Два миллиона пятьсот семьдесят тысяч) рублей.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: ФЗ №51.
2. Федеральный закон от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства от 11 мая 1983 года N 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».
4. Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 10 июля 2015 г. № КЦ/2015-07ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июль 2015 года".
5. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденного Госстроем СССР
8 сентября 1964 года.
6. Варламов А. А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости. Учебник – М.: ФОРУМ, 2010. – 288 с.
7. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособ./ С.В. Грибовский – М.: Маросейка,2009. – 432 с.
8. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m94.htm
9. Грязнова А. Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
10. Методические рекомендации по оценке стоимости земли, утвержденные и введенные в действие Методическим советом АНО «Союзэкспертиза» Торгово – промышленной палатой РФ, Протокол № 1 от 12 ноября 2004 года.
11. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий, и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения – Москва.: Издательство литературы по строительству, 1970. – 64с.
12. Яскевич Е. Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости. [Электронный ресурс] / «Научно- практический центр профессиональной оценки» – Режим доступа: http://cpcpa.ru/Publications/004/
13. Журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 29 от 27.07.15 г.
Приложение 1 
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4
