Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки
| Характеристика | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
| Источник получения информации | документация, расчеты оценщика | ASTERA – обзор рынка торговой недвижимости Москвы http://www.astera.ru/ | RWay – анализ офисной недвижимости Москвы http://rway.ru/ | БлицСервис – обзор рынка производственно-складской недвижимости Москвы за 2012 год. http://blizservice.ru/ | ZdanieInfo - обзор рынка офисной недвижимости Москвы (2012) http://zdanie.info/ |
| Величина арендной ставки, руб. /кв. м в год | 18105,9 | 19800 | 20300 | 17200 | 20600 |
| Вид прав на здание | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Условия финансирования | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Особые условия | Открытый рынок Публичная оферта | Открытый рынок Публичная оферта | Открытый рынок Публичная оферта | Открытый рынок Публичная оферта | Открытый рынок Публичная оферта |
| Корректировка, % | - | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Дата публичной оферты | 20 апреля 2013 | Апрель 2013 | Апрель 2013 | Апрель 2013 | Апрель 2013 |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Цена предложения/сделки | 65000 | 70000 | 50000 | 85000 | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Местоположение | Ленинградский пр-т, д.24, стр.2 | Варшавское шоссе д.13,стр.2 | Вавилова, 57А | ул. Даниловская, д.25. к. Г | Кадашевская наб. 6/2 |
| Корректировка, % | - | -5% | -3% | 12,78% | -41,6% |
| Назначение и вид недвижимости | Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка | Двухэтажное офисное здание, административная постройка | объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту | Аналогичны оцениваемому объекту | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Техническое состояние здания | После ремонта | Здание после ремонта | Износ оцениваемого объекта более 39%, здание- аналог после недавнего капитального ремонта | Здание более новое | |
| Корректировка, % | -5% | -3,4% | -11% | -5% | |
| Общая площадь объекта, кв. м | 711 м2 Площадь больше; данный показатель может оцениваться двояко. С одной стороны, чем больше площадь, тем выше стоимость постройки, однако, все зависит от цели покупки данного здания. Может быть как + х% Так и – х% В интересах инвестора наоборот площадь, близкая к анализируемому объекту. Потому это скорее недостаток. Поэтому коэффициент равен: | 305 м2 | 2726,4 1536 Как правило, удельная стоимость больших по площади объектов меньше, чем удельная стоимость объектов меньшего размера, поэтому , по экспертной оценке, необходимо скорректировать стоимость оцениваемого здания. Используя данные о стоимости одного кв. метра в данном районе находим коэффициент | ||
О к о н ч а н и е т а б л. 22
| Корректировка, % | - | 2,1% | 0 | +50% | +30% |
| Состояние отделки | Общее состояние внешней отделки удовлетворительное | После качественного ремонта Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости Следовательно, коэффициент корректировки равен: | евро стандарт | Здание после недавнего ремонта, в отличии от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный вид | Здание после недавнего ремонта, в отличии от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный вид |
| Корректировка, % | - | -10% | 18% | -10% | -10% |
| Наличие доп. улучшений ЗУ | Нет охраны, есть ограждение | Паркова, ограждение, охрана | Парковка, ограждение, охрана | Парковка, охрана | Парковка, охрана, домофон, шлагбаум |
| Корректировка, % | - | -4% | -4% | -4% | -6% |
| Коммуникации | Все коммуникации подведены | Все коммуникации подведены | Все коммуникации подведены, плюс телефон и интернет | Все коммуникации подведены | |
| Корректировка, % | - | 0 | |||
| Наличие НДС/ОР | Да | да | Да | Да | Да |
| Корректировка, % (руб.) | - | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Валовая корректировка, % | - | -21,9% | -28,4% | 37,78% | -32,6% |
| Скорректированная величина арендной платы | 15463,8 | 15534,8 | 16137,5 | 14084,4 | |
| Веса, присваиваемые аналогам | 0,3 | 0,3 | 0,2 | 0,2 | |
| Арендная плата за 1 кв. м объекта оценки с учетом НДС и ОР | 18247,3 | 18331,1 | 19042,3 | 16619,6 |
Корректировки к аналогам вводились аналогично методике и рассуждениям, что и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
Исключение составляет корректировка на вид недвижимости. Ее величина определялась методом сравнения продаж, расчет приведен в табл. 23.
Т а б л и ц а 23
| Наименование параметра | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
| Источник информации | документация, расчеты оценщика | документация, расчеты оценщика | документация, расчеты оценщика | документация, расчеты оценщика |
| Местоположение | Варшавское шоссе д.13,стр.2 | Вавилова, 57А | ул. Даниловская, д.25. к. Г | Кадашевская наб. 6/2 |
| Функциональное назначение | Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка | Двухэтажное офисное здание, административная постройка | объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту | Аналогичны оцениваемому объекту |
| Состояние здания/отделки | После качественного ремонта Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости | евро стандарт | удовлетворительное | евростандарт |
| Площадь зданий, кв. м | 711,1 | 542,6 | 2726,4 | 1394,3 ( с пристройкой - 1536) |
| Величина арендной ставки, руб./год без НДС и ОР | 13200 | 14600 | 12500 | 17800 |
| Величина корректировки, % | корректировка цен каждого участка-аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка составила 0% |
Величина корректировки составила______0________%.
Таким образом, величина ставки арендной платы за 1 кв. м объекта оценки по состоянию на дату оценки, составляет ______18105,9___ руб. в год, с общей площади 398,6 кв. м.
Потенциальный валовой доход от объекта оценки рассчитанный путем умножения его площади на ставку арендной платы составил _______6 999 740,94 руб. Площадь объекта оценки принята в размере коммерчески пригодной площади здания, определенной по данным технического паспорта на объект оценки.
Анализ рынка недвижимости показал, что в среднем доля вакантных помещений составляет не более 5%. Потери при сборе арендной платы покрывают за счет депонирования страховых платежей в размере от 1 до 3-месячной величины арендной платы.
Таким образом, величина действительного валового дохода составляет 6 649 753,89 руб..
Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов.
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- расходы на замещение.
На основе аналитических данных, представленных в разделе отчета «Анализ рынка недвижимости» величина операционных расходов на содержание объектов аналогичных оцениваемому составляет ____2 845,62______ руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС.
Расчет величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведен в табл. 24.
Т а б л и ц а 24
Таблица расчета величины чистого операционного дохода
| Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов | Ед. изм. | Показатели |
| Площадь объекта оценки | кв. м | 398,6 |
| Годовая арендная ставка с НДС и ОР | руб./кв. м | 18105,9 |
| Потенциальный валовой доход | руб. | 6 999 740,94 |
| Потери от недоиспользования | % | |
| Потери от неплатежей | % | |
| Действительный валовой доход | руб. | 6 649 753,89 |
| Операционные расходы | руб. | 1 128 572,89 |
| Чистый операционный доход | руб. | 5 521 181 |