Оценка рынка и конкурентоспособность

Введение

Московский рынок жилищного строительства – самый крупный в стране. На его долю приходятся, по разным оценкам (одни из которых учитывают индивидуальное строительство, другие нет), от 40 до 50% всего российского жилищного строительства в натуральном выражении. Если же оценивать место московских новостроек в денежном выражении, то картина получается еще более моноцентричной - себестоимость строительства жилья в столице примерно в два раза выше, чем в среднем по России.

Строительство в Москве жилых домов массовых типовых серий в последнее время переживает настоящий бум. Цены растут, большинство квартир продается уже на стадии строительства. При этом покупатели довольно прохладно относятся к квартирам модернизированных советских серий, а предъявляют все возрастающие с каждым годом требования.

Градостроительная политика Правительства Москвы, которое является, по сути, заказчиком всего жилищного строительства направлена на реализацию новых архитектурных и инженерных проектов.

Все это вынуждает строительные компании постоянно совершенствовать архитектурные, конструктивные и планировочные решения при возведении жилых домов.

Разработка новой серии домов И-155 была обусловлена необходимостью обновления “модельного ряда” продукции из каталога СУ-155.

В рамках данной работы я рассмотрю производство внутренних стеновых панелей для новой серии домов индивидуальной планировки И-155 на мощностях Домодедовского завода железобетонных изделий.

Разработка маркетингового проекта

Сведение о предприятии.

Краткое описание ЗАО “Су-155”

Строительное управление №155 существует уже 48 лет. С момента образования в 1954 году в системе Главмосстроя и до 1991 года это было строительное управление “нулевого цикла”, т.е. специализировалось на строительстве фундаментов. Такого рода предприятия при плановой экономике были убыточными. Поэтому неудивительно, что десять лет назад все имущество СУ-155 представляло один старый экскаватор, предприятие имело многомиллионные долги. После акционирования предприятия в 1993 году новому менеджменту компании удалось справиться с ситуацией и превратить маленькую субподрядную структуру в огромную строительную империю.

В настоящее время ЗАО “Строительное управление №155” является одним из крупнейших в Москве строительных холдингов, который состоит более чем из десятка самостоятельных узко профильных фирм, объединенных в жестко сцепленный производственный механизм. Механизм, позволяющий своими силами осуществлять полный комплекс возведения зданий - от подбора площадки до реализации построенных площадей.

ЗАО “СУ-155” имеет в своем составе отдел капитального строительства, выполняющий функции заказчика, а также предприятия, занимающиеся архитектурным проектированием и разработкой дизайна интерьеров, механизированными работами, производством товарного бетона, раствора и щебня, поставками стройматериалов, оборудования и техники, выпуском современных деревянных оконных блоков со стеклопакетами, работами по монтажу и пусконаладке систем отопления, канализации, водоснабжения и вентиляции, профилактическим и аварийным ремонтом инженерных сетей, вывозом строительного и бытового мусора, благоустройством территории, коммерческой реализацией готовых квартир.

Основным направлением деятельности СУ-155 является панельное домостроение, которое занимает порядка 90% от общего объема производимого компанией жилья.

В 2000 году по ряду причин возникла необходимость в обновлении “модельного” ряда продукции СУ-155. Был объявлен тендер на разработку новой серии панельных домов, получившей название И-155 (И – дома индивидуальной планировки, 155 – от “СУ-155”). Победителем тендера был объявлен ГИПРОНИИ РАН.

Для реализации проекта возникла необходимость в производственных мощностях. Выбор остановился на Домодедовском заводе железобетонных изделий.

Описание ОАО “Домодедовский завод железобетонных изделий”

Домодедовский завод железобетонных изделий был основан в 1956 году и специализировался на выпуске плит пустотного настила и конструкций зданий социально-культурного и бытового назначения. При переходе на рыночные отношения и ликвидацию государственных заказов, продукция завода оказалась невостребованной. В 1994 - 1997 г.г. завод в основном выпускал плиты перекрытий, блоки стен подвалов, дорожные плиты.

В 1998 г. основные технологические линии были законсервированы, деятельность завода была приостановлена. В июне 2001 года в связи с переходом завода под управление ЗАО “Строительное управление №155” началась полномасштабная реконструкция предприятия, направленная на организацию производства железобетонных изделий для строительства новой серии жилых крупнопанельных домов И-155. Проектирование дома и проведение реконструкции осуществлялось одновременно. Данная серия И-155 многовариантных домов запроектирована с широким шагом 7,2 м, с квартирами свободной планировки на основе изделий, планируемых к выпуску заводом на новых технологических линиях. Разработкой новой серии занимаются специалисты ГИПРОНИИ РАН, Моспроекта №1, СУ- 155, Домодедовского завода железобетонных изделий.

В настоящее время на предприятии завершена реконструкция пяти формовочных цехов, которые оснащены технологическим оборудованием ведущих Российских и Европейских фирм производителей.

В двух формовочных цехах планируется организовать выпуск изделий по стендовой технологии. При использовании этой технологии процесс изготовления наружных стеновых панелей происходит полностью на кантовочном вибростенде производства фирмы РСI (Финляндия), начиная с чистки, смазки стенда и заканчивая распалубкой изделия. Преимущество данных стендов (поддонов) - выпуск панелей различной длины и ширины в кратчайшие сроки, гибкая технология, нет необходимости в изготовлении новой бортоснастки, форм. Поддон не сложен в техобслуживании.

Формовочный цех по производству пустотных настилов оборудован новейшей конвейерной линией с автоматизированными режимами термообработки изделий. Плиты выпускаются длиной - 7,2м; 3,6м; 4,1м, шириной - 1,2м; 1,5м; 1,8м; 2,2м, что дает серии возможность использовать различные варианты планировок квартир

Формовочный цех по производству внутренних стеновых панелей оборудован современными кассетными установками, системой адресной подачи бетона.

Арматурный цех оснащен современным сварочным оборудованием для производства плоских каркасов любых типоразмеров и объемных каркасов для изготовления свай. По чертежам, разработанным отделом главного конструктора, изготавливаются станки для гибки сеток и автомат для гибки петель.

Автоматизированные бетонные узлы оснащаются смесителями планетарного действия, автоматической системой контроля и управления пластичностью бетонной смеси и энергоустановкой “TURBOMATIK”, предназначенной для подогрева инертных материалов в зимний период.

На предприятии производится комплексная работа по снижению тепло- и энергозатрат. Все процессы термообработки изделий планируется автоматизировать. Построены и вводятся в эксплуатацию линии и станции возврата конденсата. Энергоснабжение предприятия будет переведено после реконструкции и строительства новых электроподстанций на 10 кВт.

Главные специалисты завода в данный момент проходят аттестацию в Головном центре предлицензионной подготовки.

Вводимое в строй технологическое оборудование позволит производить до 200 тыс. квадратных метров жилых домов серии И-155.

Отгрузку изделий планируется осуществлять по рейсовым графикам, что значительно сокращает сроки строительства объектов.

В строгом соответствии с требованиями ГОСТ 12.0.004.-90. планируется организовать обучение и инструктирование по охране труда всех рабочих в учебном классе, который оснащается действующими макетами грузоподъемных кранов, информационными стендами, нормативно-технической, учебной справочной литературой по охране труда. Руководители и инженерно-технические работники завода прошли проверку знаний по охране труда в комиссиях I -го и П-го уровня при Администрации Домодедовского района.

Отделом охраны труда разрабатывается перечень показателей для оценки состояния охраны и условий безопасности труда, культуры производства по цехам ОАО “ДЗЖБИ”.

Значительно улучшить условия труда позволило устройство дополнительной вентиляции в цехах, ремонт практически всех помещений производственных и вспомогательных участков.

Разработан комплексный проект развития предприятия с учетом современных экологических норм – построены новые очистные сооружения с самым современным оборудованием для очистки сточных вод.

В настоящее время заканчивается реконструкция механосборочного цеха, цеха по формованию внутренних стеновых панелей.

Описание продукции.

В бакалаврской работе рассматривается производство внутренних стеновых панелей для серии домов индивидуальной планировки И-155, но помимо описания непосредственно стеновых панелей, необходимо представить Вашему вниманию сведения о данной серии.

Серия домов индивидуальной планировки И-155

Разработка новой серии домов И-155 была обусловлена необходимостью обновления “модельного ряда” продукции из каталога СУ-155. Необходимость обновления вызвана повышением требований к возводимому жилью не только со стороны инвесторов и агентств недвижимости, которые реализуют жилье, но так же со стороны Правительства Москвы, являющегося, по сути, заказчиком практически всего жилищного строительства города.

Градостроительная политика Правительства Москвы, направленная на реализацию новых архитектурных и инженерных проектов, вынуждает строительные компании постоянно совершенствовать архитектурные, конструктивные и планировочные решения при возведении жилых домов.

При определении перспективных направлений развития, СУ-155 планировало модернизацию уже порядком надоевшие москвичам серии ПД-4 и ПД-44.

Прежде всего, планировалось увеличить шаг с 3,6 м до 4,2 м для увеличения объема комнат. Также планировалось разработать комплекс энергосберегающих технологий, что сделало бы квартиры в целом более теплыми, даже в режиме экономного расходования энергии.

В это же время конкурирующие компании планируют увеличение шага до 7 метров, применение принципиально новых технологических решений, а также разработку серий домов индивидуальной планировки.

В связи с этим руководством СУ-155 было принято решение начать разработку собственной фирменной серии домов индивидуальной планировки, получившей название И-155 (И – индивидуальная планировка, 155 – от СУ-155).

Победителем тендера на разработку новой серии был объявлен ГИПРОНИИ РАН.

Конструкция новой серии домов индивидуальной планировки И-155 позволяет из одних же изделий по одной и той же конструктивной схеме собирать дома разных конфигураций, разной этажности, с разными типами квартир.

Главным преимуществом серии И-155 являются внутренние несущие стены и наружные трехслойные несущие панели с шагом не менее 7,2 м (средний размер шага в сегодняшнем типовом жилье - 5 м). Такой размер пролета проектировать комнаты с двумя окнами, расположенные вдоль фасада. Квартиры домов новой серии будут иметь свободную планировку. Плюс к этому планируется увеличить высоту помещений, по сравнению с другими типовыми сериями на 25-30 см. Высота потолков будет достигать 3,5 м.

Гибкость планировки домов серии И-155 позволит строить как муниципальное жилье с минимальными размерами комнат, так и коммерческое жилье, учитывая пожелания инвесторов. Можно будет проектировать квартиры площадью 200-300 кв. м и даже больше.

Инженерные решения позволяют устанавливать дополнительные санузлы в квартире.

Теплотехнические и архитектурные характеристики конструкций домов серии И-155 отвечают самым современным требованиям.

Кроме того, дома эти сборные. Это сделано для того, чтобы все трудоемкие работы производились на заводах, о не на стройплощадке, что заметно ускоряет строительство и улучшает качество.

Особое внимание будет уделено фасаду здания, поскольку внешний вид серий ПД-4, ПД-44, П-3М и т. п., как выражаются проектировщики, уже порядком надоел москвичам. Сегодня самое большее, что могут поменять строители, - расцветку отделки фасада. В новой серии архитекторы попытаются сделать так, чтобы каждый дом имел возможность, как говорится, менять рубашку: наружные стены буквально каждого дома будут обновляться. В идеале каждый дом должен иметь свой образ, поэтому можно рассматривать проект даже не как серию, а как систему домов, которая позволяет за счет смены “рубашек”, наружных элементов придавать зданиям новый вид.

Чтобы дома новой серии были конкурентоспособны, себестоимость их строительства (по мнению самих проектировщиков) должна быть на уровне себестоимости наиболее доступных серий типовых домов, которые строят сегодня. На самом же деле дополнительные параметры комфорта домов этой серии скажутся не в пользу снижения себестоимости. Согласно расчетным данным Су-155, в конце II квартала этого года себестоимость квадратного метра дома серии П-3М составляла почти $300, П-44М - около $300, П-46М - около $350, ПД-4 - почти $400.

Так как необходимость в создании новой серии была обусловлена не только повышением требований со стороны градоначальников, но и планами конкурентов, необходимо привести краткую информацию о продукции конкурентов.

ГМС – 2002 (производитель ОАО “Главмосстрой”)

Общий девиз данной серии можно сформулировать как “строить лучше, быстрее, дешевле”.

По заверениям представителей компании серия ГМС-2002 появится уже в середине 2002 года и по своим архитектурно-планировочным решениям заметно превзойдет дома, выпускаемые промышленностью города в предыдущие годы. Так ли это?

Проектные решения номенклатуры выполнены на параметрах с поперечными шагами 6,60; 4,20; 3,00; 3,30 м и продольными - 4,50; 5,70; 6,90; 7,10 м, что на данный момент не является передовым достижением.

Каждая блок-секция предусматривает выход из кухни на остекленную лоджию.

Высокий первый этаж предусматривает размещение как жилых, так и нежилых помещений. Вход оборудован специальным коридором для мало мобильных групп населения.

Поводя итог, необходимо отметить, что данная серия не предполагает свободной планировки и будет использоваться преимущественно для строительства объектов муниципальной застройки и не является серьезным конкурентом для И-155.

“Юбилейный” (ОАО “ДСК-1”)

Новая серия панельных домов “Юбилейный” из бетона и облицованных красным кирпичом панелей, планируемая к производству ДСК-1 с осени 2002, является попыткой модернизации существующих серий П-44М и П-44Т. Они выгодно отличаются от исходного варианта внешней выразительностью, наличием эркерных элементов и мансард. Модернизация предусматривает увеличение шага до 6 метров. Дополнительный комфорт серии придаст увеличенный размер лоджий. Также при строительстве этой серии, ДСК-1 планирует реализовать комплекс энергосберегающих технологий.

Дома данной серии будут являться наиболее реальными конкурентами серии И-155, так как себестоимость одного квадратного метра (порядка 250$) является одной из самых низких в жилищном домостроении города Москвы.

П-44ТМ (ОАО “ДСК-2”)

Как и серия домов “Юбилейный”, П-44ТМ является модернизацией серий П-44М и П-44Т. Изменения коснутся шага (увеличение до 5,5 м), и обновления наружных стен, которые планируется облицовывать кирпичной плиткой.

Новая серия позволила увеличить площадь кухонь и самих комнат за счет незначительного изменения ширины секций. Полностью застекленный увеличенный объем балконов и лоджий решает еще такую важную проблему для города, как архитектурный облик здания. В здании предусмотрены не только помещения для колясочной и консьержки на первом этаже, но и устройство въездных пандусов.

Себестоимость квадратного метра в домах этой серии составит порядка 350$.

2001 (ЗАО “МСМ-5”)

Еще дальше в разработках новой серии жилья шагнуло ЗАО “Мосстроймеханизация-5”, которое в конце текущего года тоже планирует запустить в производство новую серию “2001”. И также с широкими возможностями видоизменения фасада. Отличительная особенность серии - шаг шириной более 10 м, что дает гораздо большие возможности для свободной планировки жилплощади. Дом выглядит как сочетание панели с монолитом. Естественно, это жилье будет стоить дешевле элитного, но дороже типового панельного. Большая часть фундамента стоит на “ножках”, под которыми получается небольшая парковка. С одной стороны, вроде бы эстетично и функционально. С другой — не вполне ясно, для кого предназначено эта “массовая” серия. По примерным оценкам, себестоимость этих зданий будет высокой — не меньше 600 долларов за метр. А с учетом того, что этажей в них будет немного, и того больше. Значит, купить квартиру здесь будет так же дорого, как в элитном доме. Возможно, повезет кому-то из очередников, но получить даром такую большую квартиру при существующих нормах для очередников в 21 метр на человека не удастся.

Описание внутренних стеновых панелей для серии домов И-155

Внутренние стеновые панели (ГОСТ 12504-80) являются несущими стенами. Служат для разделения жилого помещения, т. е. выступают в качестве межкомнатных и межквартирных стен перегородок.

Рабочие чертежи представлены в Приложении 1.

Внутренние стеновые панели для серии домов И–155 были разработаны специалистами ГИПРО НИИ РАН, Моспроекта №1, СУ–155. Изделия прошли испытания в институте ЦНИИСК им. Кучеренко. В настоящее время все изделия данной серии имеют сертификаты. В серии И-155 применен контактный стык – сочленение двух несущих стеновых панелей и опорных пальцев плит перекрытия, заведенных в прорези стеновой панели, что обеспечивает их применение в домах любой этажности.

Номенклатура внутренних стеновых панелей для серии И–155 обширна. Она включает порядка тридцати наименований. Внутренние стеновые панели различаются в зависимости от типа дома в рамках серии И–155, большое значение имеет тип секции (коммерческая или социальная), немало важную роль играет назначение панели.

В рамках данной работе я рассмотрю производство четырех наиболее часто применяемых панелей:

СВ–22пл. Применяется во всех типах домов серии И–155. Служит для опирания лестничного марша. Занимает 1% от общего объема производимой продукции в кубометрах.

СВ–35. Используется в квартире в качестве межкомнатной перегородки в домах социальной застройки. Занимает 44% от общего объема производимой продукции в кубометрах.

СВ–41. Используется в квартире в качестве межкомнатной перегородки в домах коммерческой застройки. Занимает 52% от общего объема производимой продукции в кубометрах.

СВД–60пл. Служит для разделения лестничной клетки и коридора, имеет отверстие для шахты дымоудаления. Занимает 3% от общего объема производимой продукции в кубометрах.

Оценка рынка и конкурентоспособность.

Описание рынка жилищного строительства города Москвы

Московский рынок жилищного строительства – самый крупный в стране. На его долю приходятся, по разным оценкам (одни из которых учитывают индивидуальное строительство, другие нет), от 40 до 50% всего российского жилищного строительства - это если брать в натуральном выражении, то есть в квадратных метрах. Если же оценивать место московских новостроек в денежном выражении, то картина получается еще более моноцентричной - себестоимость строительства жилья в столице примерно в два раза выше, чем в среднем по России.

В течение последних пяти лет в Москве ежегодно возводится от 4,5 млн. до 5 млн. кв. м. жилья (последняя цифра официальная и, по оценкам независимых экспертов, на 300-350 тыс. кв. м больше реальной). При средней себестоимости строительства одного метра в 350-350 долларов получается, что объем этого рынка составляет от 1,5 млрд. до 1,75 млрд. долларов в год. Конечно, цифра эта весьма приблизительна - хотя бы потому, что оценки себестоимости строительства весьма относительны, не говоря уж о прибыли: реальный ее размер ни один застройщик не приводит даже в приватных беседах. И тем не менее названный размер денежного оборота на рынке столичных новостроек не подвергается сомнению никем.

Несмотря на сложные и опосредованные схемы финансирования жилищного строительства в Москве, основным заказчиком здесь выступает город. А основным получателем этих денег - в той или иной степени подконтрольные ему структуры.

Сейчас из названных 4,5 млн. кв. м. столичных новостроек около 2,5 млн. кв. м. приходятся на долю домостроительных комбинатов, которые в конце прошлого года объединились в Московский строительный союз, за которым закреплены районы массовой застройки и старые спальные части города, возведение еще около 1 млн. кв. м. инвестирует департамент внебюджетной политики строительства (входит в структуру правительства Москвы, застраивает преимущественно центр и ведет точечное строительство в обжитых районах). Оставшиеся 0,8 – 1 млн. кв. м. отдаются в руки частных застройщиков и инвесторов. Доля последних растет, но не очень заметными темпами (по разным оценкам, на 3-5% за последние три года).

Подобная структура строительства и инвестирования обусловлена технологической базой всего отечественного, в том числе и московского домостроения.

Начало массовому домостроению у нас в стране было положено в середине 50-х годов после посещения Никитой Хрущевым Франции, где он и увидел впервые панельные пятиэтажки, которые, как пирожки, пекли домостроительные комбинаты (ДСК). Идея постановки строительства на конвейер был реализована в СССР в кратчайшие сроки - к середине 60-х годов ДСК появились повсеместно, а советское домостроение стало на 80% панельным. Таковым оно, по большому счету, остается до сих пор.

Сегодня организации, занятые возведением панельного жилья (три ДСК, СУ-155, СУ-83, “Мосстроймеханизация-5”, “Мосфундаментстрой-6”), объединены в Московский строительный союз (МСС). На его долю, как уже было сказано, приходятся около 2,5 млн. кв. м. возводимого жилья ежегодно. Земля под строительство и прокладка всех инженерных коммуникаций к возводимым ими кварталам новостроек оплачиваются правительством столицы. И хотя формально все члены МСС - независимые от мэрии юридические лица, на самом деле степень их взаимной зависимости очень велика.

Дело в том, что столица на сегодня - единственный город в стране, где до сих пор продолжается практика массового бесплатного выделения жилья очередникам. На эти цели ежегодно предоставляются около 400 тыс. кв. м жилья. Еще около 800 тыс. кв. м опять-таки бесплатно выделяются переселенцам из сносимых пятиэтажек. Понятно, что бесплатность в обоих случаях очень условная. Фактически стоимость строительства так называемого бесплатного жилья закладывается в рыночную цену коммерческих новостроек, реализуемых на свободном рынке.

Оформляться такой, по сути дела, бартер может по-разному: как зачет жилья за право аренды земли под строительство, как долевой раздел - суть от этого не меняется: значительная часть московского жилищного рынка живет по зачетно-бартерным схемам. И, как всегда при таких схемах, зависимость их участников друг от друга очень велика. ДСК за свою не слишком качественную продукцию (а большинство серий выпускаемых ими панельных домов были спроектированы еще лет десять и больше назад) получают от города землю и гарантированный заказ, столичные власти - сравнительно недорогое жилье и возможность обеспечения работой свыше 600 тыс. человек (именно столько занято на стройках МСС). По сути своей это замкнутый круг.

Социальных программ такого масштаба, какие сегодня реализуются в Москве, нет больше нигде в развитом мире. Живые деньги для их обеспечения у столичных властей в ближайшие годы вряд ли появятся. И наличие структур, не способных выжить на свободном рынке, но прекрасно чувствующих себя при бартере и зачетах, - неизбежное условие выполнения непомерных социальных обязательств.

Вторая причина, консервирующая нынешнее распределение денежного оборота на столичном рынке жилья, - ограниченный срок жизни панельных домов.

Первые из них, пресловутые пятиэтажки, были рассчитаны на 30-50-летнюю эксплуатацию. Нынешние панельные многоэтажные дома - на 70-80 лет. Иными словами, строя сейчас типовые дома, ДСК заранее обеспечивают себя работой на будущее. В мэрии не скрывают, что следом за домами хрущевской постройки под снос пойдут девятиэтажные дома. И так далее.