Признаки зонального расположения объектов недвижимости

Транспортная доступность измеряется затратами времени, необходимо­го на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обо­снованным критерием зонирования территории города. Интервалы значе­ний, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

I зона — 0 мин. (центр города);

II зона — до 30 мин.;

III зона — от 30 мин. до 1 часа;

IV зона — от 1 часа до 1 часа 30 мин.;

V зона — от 1 часа 30 мин. до 2-х часов;

VI зона — свыше 2-х часов.

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из I в VI зону) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться. Средние значения V_z(l) графически будут представлять собой нисходящую лома­ную прямую (см. рис. 2.3).

Динамика V_z(l) объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание», «сворачивание» города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель K_z(ly.

ния к центру.

Если принять, что i_mdX=6, то оценочный показатель редкости VI зоны K_(VI) = min = 1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оценивае­мую VI-ю, совпадает с S_o6ui). Перемещение в V-ю зону и далее по направ­лению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений K_z(l), которые зависят от формы и величины города, а также от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города).

Следует отметить, что

На рис. 2.4 представлены изокоста и изохрона объектов недвижимости, то есть функциональные зависимости следующего вида:

Анализируя форму кривых на рис. 2.4, можно отметить, что при про­чих равных условиях кривая t_z всегда будет гораздо более пологой, чем кривая V_z, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой средней скоростью). Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует разли­чия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой V_z.

Изокоста и изохрона никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины At_z и изменчивость величины AV_Z в выраже­ниях (2.4) и (2.5) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.

Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность так­же не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокуп­ности «транспортных» зон.

Выделенные по критерию транспортной доступности зоны будут пред­ставлять собой ограниченные кривыми линиями участки плоскости (тер­ритории города), ориентированные по отношению к основным внутриго­родским транспортным магистралям, конфигурация которых зависит от формы и размеров города. Так, например, в городах «полосовидной» струк­туры, которая характерна для поселений, располагающихся вдоль одного из берегов реки (Волгоград, Самара), ограничивающие кривые трансфор­мируются в отрезки прямой, а сами «транспортные зоны» будут представ­лять собой полосы примерно равной ширины.

Обоснованным является предположение о том, что ширина «транспорт­ной зоны» (l_z) по мере продвижения от центра города будет несколько увеличиваться. Связано это с тем, что периферийные районы менее насы­щены транспортными потоками, поэтому в течение одного и того же ин­тервала транспортной доступности можно преодолеть большее расстояние. Скорость перемещения по территории города при обычных условиях не­сколько падает по мере продвижения к центру.

Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы:

1. Основным системообразующим фактором города является простран­ство. Процесс развития города, то есть градостроительная эволюция, пред- ставляет собой последовательную целенаправленную организацию простран­ственного экономического развития. Степень организованности простран­ства, т.е. уровень развития города, результат градостроительной эволюции, выражается в форме и размерах города, а также в совокупной (интег­ральной) ценности городского пространства — градостроительной ценно­сти.

2. Компонентами градостроительной ценности (ГЦ^)) городской тер­ритории являются:

. ценность улучшений (Ц_улущ11.);

• транспортная доступность (t_fl0CT);

• ландшафтные характеристики.

3. Характер градостроительной эволюции и реальные условия жизне­деятельности приводят к неравномерному распределению интегральной ценности между различными участками городской территории, что служит объективной основой зонирования — выделения фрагментов городской территории с различным уровнем ГЦ^,,,. Ни одна из компонент ГЦ^,,, не может служить самостоятельным критерием зонирования.

4. Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимост­ного эквивалента объектов городской недвижимости.

Последовательное соблюдение критерия интегральной градостроитель­ной ценности определяет количество зон. Вопрос о том, сколько их дол­жно быть — как можно больше или как можно меньше (оба варианта имеют право на существование),— однозначного ответа не имеет. Прежде всего потому, что в формировании градостроительной ценности участвуют многие факторы, которые в реальных условиях могут быть разнонаправ­ленными. На свободных и пригодных для застройки городских землях (как правило, отдаленных от центра) возводятся микрорайоны, отражаю­щие новейшие достижения градостроительства и архитектуры: оптималь­ная планировка, индивидуальные проектные решения, четко выраженная образная составляющая. Вполне вероятно, что в таком районе имеются и благоприятные ландшафтные условия. Таким образом, две первые компо­ненты интегральной градостроительной ценности превосходят средний для города уровень. Однако третья компонента — транспортная доступность, наоборот, не достигает среднего уровня. Определение итогового значения градостроительной ценности оказывается в подобных ситуациях достаточ­но сложным делом.

Многое зависит и от «точности измерения» градостроительной ценно­сти, то есть от того, какое количество групп, видов и подвидов показателей используется при ее определении. В реальной практике зонирования это количество периодически увеличивается, что приводит ко все большей дифференцированности территории города, и к увеличению числа зон. Так, например, в Санкт-Петербурге число зон изменялось от 5 в 1992 до 19 в 1994 году и до 289 в 1997 году. В Москве этот процесс имел двусторонний характер. В 1989 году существовало 5 зон: 4 из них соот­ветствовали упоминавшимся кольцам, а 5-ю составили территории, находя­щиеся за пределами МКАД и входящие в административно-территориаль­ные границы Москвы. В настоящее время территория Москвы включает 69 зон, из которых 34 — в пределах МКАД, 14 — с внешней стороны МКАД и 21 — территория города — спутника Зеленограда (Зеленоград­ский административный округ).

Анализ этих данных позволяет сделать следующие выводы:

1. Первоначальное количество зон устанавливалось в соответствии с очевидными этапами градостроительной эволюции без привлечения специ­ального методического аппарата, использования системы показателей и т. п.

2. Основным критерием дальнейшей детализации зон выступает все более дифференцированная ориентация территории относительно основ­ных внутригородских транспортных магистралей. Определяющую роль играет более детальная оценка существующей застройки. Общая ее цен­ность за столь короткий срок, в течение которого произошло увеличение числа зон, почти не изменилась, но за счет использования системы специ­альных показателей она была ранжирована по определенным уровням. В итоге, одна прежняя большая зона с тем же составом объектов недви­жимости трансформировалась в несколько более дробных.

3. В настоящее время в России отсутствуют единые апробированные и общепризнанные подходы к зонированию городских территорий. Для подтверждения этого вывода достаточно сравнить данные по Москве и Санкт-Петербургу. Совершенно очевидно, что по своей ценности их тер­ритории сравнимы между собой. Следовательно, при прочих равных ус­ловиях число зон в этих городах должно различаться в той же степени, в какой различаются их размеры. Размеры же города есть функция от численности проживающего в нем населения, т.е.:

N_z = f(S) = f'(P) (2.6)

S = f(P),

где N_z — число зон;

S — площадь города;

Р — численность населения.

Таким образом, N_z для Москвы должно быть примерно в 4 раза больше, чем для Санкт-Петербурга (территория Москвы округленно со­ставляет 900 кв. км, Санкт-Петербурга — 230 кв. км; население, соответ­ственно, 9 млн. чел. и 4,7 млн. чел.). Однако фактическая ситуация прямо противоположна.

Еще больший контраст представляет ситуация с зонированием различ­ных территорий Москвы. Если учесть, что площадь Зеленограда состав­ляет порядка 6% общей площади Москвы, то и количество зон в нем не должно превышать двух. Фактически их 21, т.е. дифференцированность зонирования территории Зеленограда примерно в 40 раз превосходит соответствующий показатель в пределах МКАД.

Разумеется, идеально выстроить зону практически невозможно, главным образом, из-за того, что ни функциональная, ни ландшафтная, ни транспорт­ная выделенность фрагмента городской территории не существует в закон­ченном виде. Положение усугубляется и так называемым «анизотропным эффектом» (от др.-греч. «anizos» — разный и «tropos»— направление). В пределах зоны могут возникать подзоны с противоположной направлен­ностью: вкрапления административных зданий в жилую застройку, наруше­ния интенсивности транспортной сети и т.п. Возвращаясь к вопросу о требуемом числе зон, можно сказать, что их должно быть не меньше 2 — 3 для относительно небольших городов с примерно одинаковой градострои­тельной ценностью территории (2 — в случае, если локальный центр ок­ружен рядовой застройкой, 3 — если вокруг центра существует застройка, представленная объектами, не относящимися к массовой застройке). Для крупных городов число зон должно соответствовать количеству таких фрагментов территории, которые обладают значащими отличиями интег­ральной градостроительной ценности по сравнению с другими. Реально эти отличия в большинстве случаев прослеживаются по ценности улучшений и транспортной доступности.

Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов ис­пользования. Если зонирование проведено с учетом всех объективных факторов, то цена недвижимости — товараколеблется строго в соответ­ствии с изменениями интегральной ценности. Это естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания (общая полез­ность). Не может существовать ситуация, когда здание, расположенное в более удобном месте, продается по более низкой цене (имеются в виду средний уровень цен и нормальные условия сделки купли-продажи).

Так же строго соблюдается эта зависимость и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода:жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне) оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен (эта зависимость прослеживается менее четко, чем для жилья).

Может сложиться впечатление, что для недвижимости — благаэта зависимость отсутствует. Поскольку стоимость определяется количеством затраченного при производстве блага труда, то, следовательно, у одинако­вых объектов недвижимости вне зависимости от того, в какой зоне города они расположены, стоимость будет одинаковой (V= const).Необходимо, однако, учитывать, что интегральная ценность территории определяется, прежде всего, градостроительной ценностью, а она, в свою очередь, соответ­ствует длительности градостроительной эволюции. Иначе говоря, в цент­ральных зонах города сосредоточены лучшие объекты недвижимости с наиболее высокой стоимостью. По мере продвижения к окраинным рай­онам эта зависимость ослабевает, все большую роль играет транспортная компонента интегральной ценности. Таким образом, можно считать, что V« constдля периферийных зон и V= constдля центральных зон.

Анализ проблемы зонирования и методов ее решения позволяет сде­лать вывод, что соотношение объекта и пространства в процессе градо­строительной эволюции принципиально меняется. На первых этапах именно объекты формируют пространство города, — город еще «не виден», а объект уже существует и воспринимается. В дальнейшем уже сложивше­еся городское пространство «диктует» требования к объекту, не позволяя снижать градостроительную ценность. Свойства города, как системы, на начальных этапах определяются в большей степени элементами, а затем во все большей степени — связями. Это находит свое отражение и в той развитой системе жестких ограничений, с которыми связано новое строи­тельство в районах исторически сложившейся ценной застройки. В горо­дах с длительным периодом развития ни один объект недвижимости (су- ществующий или создаваемый) нельзя рассматривать, как «отдельно взя­тый». Он в обязательном порядке должен анализироваться ( в т.ч. и с экономических позиций) как элемент сложившейся пространственной системы. Зонирование представляет собой один из важнейших механиз­мов организации пространства и играет в экономическом анализе недви­жимости существенную роль.

2.3. Локальное местоположение объекта недвижимости

При всей своей важности зональное расположение не является исчер­пывающей характеристикой воздействия пространственного фактора на объект недвижимости и его стоимостной эквивалент. Связано это с рядом объективных обстоятельств.

Во-первых, зональное расположение характеризует не отдельный объект недвижимости, а их достаточно большую совокупность — все здания, строения и сооружения, расположенные в данной зоне, а также земельные участки, из которых состоит территория зоны. Следовательно, на основе зонального местоположения можно определить не конкретное, а среднее значение стоимости, цены и величины дохода для сравнимых между собой по потребительским свойствам объектам недвижимости. Определение средних величин занимает в экономике недвижимости очень важное место, но оно не может заменить решение проблемы нахождения конкретных значений стоимостного эквивалента.

Во-вторых, сказывается влияние уже отмеченного анизотропного эф­фекта, отсутствие в реальности «чистой» зоны, выделенной по какому-либо одному критерию. По уровню градостроительной ценности зоны отлича­ются друг от друга (что и определяет возможность их выделения), однако конкретные значения этой ценности на территории зоны могут варьиро­ваться в широких пределах. Данное обстоятельство особенно отчетливо проявляется в крупнейших городах, где площади зон достаточно велики (например, при условии сравнимости средний размер зоны в Москве со­ставляет около 20 кв. км). На величине стоимости эти различия не сказываются, но на цену и величину дохода могут влиять весьма заметно.

В-третьих, две из компонент, входящих в состав градостроительной цен­ности, на уровне отдельного объекта недвижимости проявляют себя не во всех случаях. Только стоимость улучшений всегда имеет место, поскольку любой объект недвижимости представляет собой конкретные улучшения. Что же касается ландшафтных характеристик, то они варьируются в ши­роких пределах. Транспортная доступность на уровне объекта претерпева­ет интересную трансформацию, — значение имеет уже не время,необходи­мое на проезд к центру, а расстояниедо ближайшей остановки городского транспорта. Следовательно, наиболее важной становится не сама компонен­та градостроительной ценности, а условия ее реализации. Связано это с тем, что топология основных внутригородских транспортных магистралей, игра­ющая, как уже отмечалось, ведущую роль при зонировании, внутри зоны имеет более сложный характер. Если в городе с радиально-кольцевой струк­турой именно кольцевые и радиальные магистрали составляют «сетку» зон, то внутри зоны основную роль играют хордовые межквартальные и внут-риквартальные дороги и проезды.

Можно проиллюстрировать эти положения следующей примерной схемой.

На рис. 2.5. за ноль принята та часть границы зоны, которая наиболее приближена к центру, a L — наиболее удаленная часть зональной границы. — «глубина» зоны, расстояние между ее противоположными по отношению к центру границами.

Сплошная линия соответствует значению зональной градостроительной ценности территории зоны . Пунктирная линия отражает характер

изменения ГЦ по кварталам застройки зоны по мере продвижения от О к L. Понятно, что будет последовательно убывать: даже если при-

нять, что застройка на территории одинакова, т.е. ГЦ улучшений = const, транспортная доступность ухудшается. Точками на рис. 2.5. обозначена ГЦ конкретных объектов, которая может отклоняться от зональной в любую сторону, однако в целом подчиняется тенденции изменения ГЦ_кварт (область, занятая точками, последовательно смещается вниз).

В-четвертых, существует практическая потребность определения сто­имостного эквивалента не только для отдельно стоящего объекта недвижи­мости, но и для его структурных элементов (квартиры в жилых домах, встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения, подвалы и полуподвалы и т.п.). Не требует особых доказательств то, что в подобных случаях должны приниматься во внимание уже не факторы пространствен­ной среды города в целом, а только те из них, которые действуют в пределах ближайшего пространственного окружения объекта недвижимости.

В-пятых, при анализе локального местоположения отдельного объекта недвижимости необходимо принимать во внимание такие характеристики, которые на уровне зоны вообще не учитываются.

Рис. 2.5. Соотношение градостроительной ценности территориальной зоны, квартала и отдельных объектов

Это, прежде всего, экологическийфактор. То, что данный фактор не учитывается на зональном уровне, может вызвать сомнение из-за частого употребления понятий «зона экологического риска», «неблагополучные в экологическом отношении районы города» и т.п. Все это, отражая реальную картину жизнедеятельности, не отменяет очевидного факта: состояние эко­логической обстановки в настоящее время не порождает никаких экономи­ческих последствий на уровне территориальных зон города, поскольку не входит в число критериев зонирования.Количество и конфигурацию зон определяют только те факторы, которые были проанализированы ранее.

Экологическая обстановка в целом описывается очень большим коли­чеством показателей, отражающих состояние всех подсистем окружающей природной среды (воздушный бассейн, водный бассейн, почва, флора, фауна и т.д.). Однако для оценки локального местоположения необходимым и достаточным является определение состояния только атмосферного возду­ха. Показателем этого состояния служит так называемая предельно-допу­стимая концентрация (ПДК) вредных выбросов в атмосферу. Главными источниками таких выбросов являются автомобильный транспорт и про­мышленные предприятия.

Первая составляющая формирует и общий экологический «фон» на территории города. Потоки автомобильного транспорта концентрируются на направлениях внутригородских миграций (перемещений), что порожда­ет повышенное содержание выбросов в районах центра города и основ­ных транспортных магистралей. Следовательно, ПДК этих выбросов (в основном, окись углерода) распределяются по всей территории города вне зависимости от конкретной зоны, что pi определяет их фоновый характер.

Выбросы промышленных предприятий в основном являются локализо­ванными, пространственно «сфокусированными» и, следовательно, оказы­вают влияние лишь в пределах локального местоположения. Исключение составляют выбросы градообразующих предприятий (превышение ПДК сказывается на всей территории города).

Немаловажную роль играют социальныехарактеристики. В своей совокупности эти характеристики могут быть определены как «good will» локального местоположения, степень его престижности, имидж. Несмотря на свою нематериальность, характеристики эти вполне реально влияют на общий стоимостной эквивалент, так как отражают существенные условия и «потребительскую стоимость» варианта использования объекта недви­жимости. Оценка полезности, служащая исходным пунктом определения всех экономических показателей, всегда в определенной мере субъективна. Есть районы с хорошей репутацией, есть такие, которые в сознании жите­лей города отождествляются с зонами повышенного риска.

При зонировании стоимостной эквивалент и факторы, влияющие на его изменение, не определяются, а только учитываются, констатируются.Бесспорно, зонирование является экономическим механизмом и влияет на величину стоимостного эквивалента. Перепрофилирование зоны, измене­ние части ее функций (например, вывод за пределы зоны промышленных предприятий) повышает комфорт проживания и, следовательно, цену жилья и уровень получаемого от его использования дохода, но проявляется это влияние лишь через различные виды использования отдельных объектов недвижимости.Вывод предприятий заметно отразится на стоимостном эквиваленте тех жилых домов, которые были расположены в непосред­ственной близости от них, и может никак не отразиться, если дома разме­щаются в благополучной экологической «нише» на территории зоны.

Учитывая большие размеры зон, это вполне вероятно. Сама постановка вопросов о совокупной потребительской стоимости, суммарной цене или валовом доходе недвижимости, расположенной в территориальной зоне, является неправомерной.

Каковы пространственные пределы локального местоположения, где за­канчивается «территория объекта» и начинается «территория зоны»? От­вет на этот вопрос не может быть однозначным, известная доля условности здесь неизбежна (так же, как и при определении границ зоны). Однако в самом общем виде решение вопроса заключается в том, чтобы найти про­странственные границы, в пределах которых компоненты градостроитель­ной ценности зоны влияют на ценность отдельно стоящего здания.

Если говорить о стоимости улучшений, то пространственной границей будет являться квартальная застройка (в любом массиве, превосходящем квартал, отдельный объект недвижимости уже «теряется»). Существенным является вопрос о том, как соотносятся между собой потребительные стоимости данного объекта и находящихся с ним в одном квартале зда­ний. Стоимостную основу объекта это не меняет, но позволяет опреде­лить влияние редкости. Поясним это положение на двух примерах.

Пример 2.1. В квартале ценной застройки в центральной части города строится панельный дом с низким уровнем архитектурно-планировочных решений («бедный» фасад, примитивная геометрическая форма в плане, плоская кровля и т.п.). Что произойдет с ценностью расположенных вблизи объектов ? Она уменьшится за счет появления объекта с «нега­тивной редкостью»: редким станет резко выделяющийся в худшую сторо­ну объект недвижимости, который «потянет» ценность окружающих объек­тов к своему более низкому уровню. Это скажется на стоимостном экви­валенте недвижимости товара и недвижимости — источника дохода.

Пример 2.2. Рассмотрим противоположную ситуацию — строитель­ство высококачественного объекта в квартале малоценной застройки. По­следствия такого решения будут противоположными по сравнению с при­мером 2.1. — следует ожидать некоторого увеличения ценности окружаю­щих зданий.

Можно сделать вывод, что ценность объектов повышается или понижа­ется в зависимости от ценности доминанты локальной застройки.

Транспортная доступность на уровне локального местоположения так­же приобретает ряд особенностей объекта, количественно приобретая зна­чение расстояния до ближайшей остановки транспорта. Как правило, это расстояние не превышает пределов квартальной застройки и, следователь­но, квартал и с этой точки зрения может считаться пространственной границей локального местоположения.

Наконец, квартал по своему градопланировочному и градостроительно­му содержанию всегда характеризуется постоянством ландшафтных ха­рактеристик. Изменение характера рельефа служит обязательный «разде­лительной чертой» соседних кварталов. Таким образом, и с позиций этой компоненты ГЦоб пространственной границей локального местоположения является квартал.

Результирующими выводами по анализу пространственного фактора являются:

1. Местоположение объекта недвижимости представляет собой трех­уровневую систему:

I уровень — город;

II уровень — территориальная зона;

III уровень — локальное местоположение.

Каждый из уровней оказывает влияние на все виды стоимости объектов недвижимости.

2. Влияние города в целом проявляется в следующих аспектах:

а) макроэкономическом — конкретная экономическая ситуация в го­роде, степень деловой активности определяют повышенный или понижен­ный общий уровень цен на недвижимость и доход, из нее получаемый. Уровень цены недвижимости — товара и недвижимости — фактора про­изводства всегда соответствует макроэкономическому «рейтингу» города;

б) форма и размер города представляют собой «пространственные ограничители» диапазонов всех видов стоимости.

3. На стоимость влияет зональное расположение объекта недвижимо­сти. Оно отражает уровень градостроительной ценности фрагмента город­ской территории и ее территориальные составляющие — ценность улуч­шений, ландшафтные характеристики, транспортную доступность.

4. Вся полнота проявления пространственного фактора сказывается на уровне локального местоположения. Верхними его границами является квартал. Полноценный учет локального местоположения возможен лишь при дополнении зональных характеристик экологическими и социальны­ми показателями.

Предпринятый анализ является качественным, и его результаты должны быть выражены количественно в стоимостных категориях.

Процесс пространственного планирования определенного района застройки

Основные понятия

Процесс пространственного планирования для недвижимости в каждой стране имеет свои особенности и различия, подобно различиям в культуре, системах административной организации управления. Однако существуют и некоторые общие закономерности. На рис. 5.17 представлен процесс пространственного планирования.

Рис. 5.17. Процесс пространственного планирования определенного района застройки

4. ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Подготовка документации осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.

В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку. Материалы в графической форме содержат:

1) схему расположения элемента планировочной структуры;

2) схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;

3) схему организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;

4) схему границ территорий объектов культурного наследия;

5) схему границ зон с особыми условиями использования территорий;

6) схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

7) иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.

Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:

1) определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;

2) защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;

3) иных вопросов планировки территории.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы зон с особыми условиями использования территорий;

8) границы зон действия публичных сервитутов.

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Об особенностях содержания состава градостроительного плана некоторых земельных участков см. Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ.

В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);

8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством Российской Федерации.

Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти обеспечивают подготовку документации на основании документов территориального планирования РФ, если такими документами предусмотрено размещение объектов капитального строительства федерального значения.

Органы исполнительной власти субъекта РФ обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании документов территориального планирования этого субъекта, если такими документами предусмотрено размещение объектов капитального строительства регионального значения.

Органы местного самоуправления муниципального района обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании документов территориального планирования муниципального района, если такими документами предусмотрено размещение объектов капитального строительства местного значения или объектов капитального строительства на межселенных территориях, а также на основании правил землепользования и застройки межселенных территорий.

Органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения, генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки.

Не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев подготовки проектов межевания застроенных территорий и градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц.

В случае принятия решения о подготовке документации по планировке территории соответствующий орган в течение десяти дней со дня принятия такого решения направляют уведомление о принятом решении главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых принято такое решение.

В случае размещения объекта капитального строительства, за исключением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения, в границах территории, на которую не распространяется действие градостроительного регламента или для которой не устанавливается градостроительный регламент, подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическим или юридическим лицом, по заявлению которого принято решение об использовании земельного участка в границах такой территории. Документация по планировке территории, подготовка которой осуществляется указанным лицом, подлежит утверждению уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

В случае, если решение о подготовке документации по планировке территории принимается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления муниципального района, подготовка указанной документации должна осуществляться применительно к территории в границах предусмотренных документами территориального планирования зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления в течение тридцати дней осуществляют проверку подготовленной на основании их решения документации по планировке территории на соответствие требованиям, указанным выше. По результатам проверки указанные органы в течение семи дней принимают решение о направлении такой документации соответственно в Правительство Российской Федерации, высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, главе местной администрации на утверждение или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку.

Документация по планировке территории, представленная уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, утверждается соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой местной администрации. После этого она направляется главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых осуществлялась подготовка такой документации, в течение семи дней со дня ее утверждения.

Глава местной администрации обеспечивает опубликование документации по планировке территории (проектов планировки территории и проектов межевания территории) в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может разместить информацию о такой документации на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет".

Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические и юридические лица вправе оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории.

Решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

Данное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, в течение трех дней со дня принятия такого решения и может размещаться на официальном сайте поселения или городского округа в сети "Интернет".

Со дня опубликования решения о подготовке документации по планировке территории физические или юридические лица вправе представить в орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории.

Орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа осуществляет проверку документации по планировке территории на соответствие требованиям законодательства изложенным выше. По результатам проверки указанные органы принимают соответствующее решение о направлении документации по планировке территории главе поселения, главе городского округа или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку.

Все проекты до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи. Участники публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории вправе представить в уполномоченные на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения и замечания, касающиеся проекта планировки территории или проекта межевания территории, для включения их в протокол публичных слушаний.

Заключение о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте поселения или городского округа в сети "Интернет".

Срок проведения публичных слушаний со дня оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть менее одного месяца и более трех месяцев.

Орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа направляет соответственно главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа подготовленную документацию по планировке территории, протокол публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории и заключение о результатах публичных слушаний не позднее чем через пятнадцать дней со дня проведения публичных слушаний.

Глава местной администрации поселения или глава местной администрации городского округа с учетом протокола публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории и заключения о результатах публичных слушаний принимает решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее в орган местного самоуправления на доработку с учетом указанных протокола и заключения.

Утвержденная документация подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, в течение семи дней со дня утверждения указанной документации и может размещаться на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет".

На основании документации по планировке территории, утвержденной главой местной администрации поселения или главой местной администрации городского округа, представительный орган местного самоуправления вправе вносить изменения в правила землепользования и застройки в части уточнения установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Подготовка документации по планировке межселенных территорий на основании правил землепользования и застройки межселенных территорий осуществляется на основании решения органа местного самоуправления муниципального района в соответствии с требованиями настоящей статьи.

В случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, то орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.

В случае, если подготовка градостроительного плана земельного участка осуществлялась органом местного самоуправления на основании заявления физического или юридического лица, границы и размер земельного участка определяются с учетом требований настоящего градостроительного кодекса и земельного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.