Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.

Система договорных обязательств должна охватывать всех участников реализации проекта и прежде всего регулировать следующие сферы:

• финансирование проекта;

• выполнение подрядных работ;

• реализация созданного объекта.

При формировании системы договорных отношений по реализации проекта заключаются договоры по участию в финансировании проекта (с финансово-кредитными учреждениями, частными инвесторами, будущими потребителями (дольщиками)), проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями, при необходимости привлекаются агенты по продаже недвижимости.

Формирование системы договоров, связывающих участников реализации проекта, – одно из важнейших условий для его успешного осуществления. Задача девелопера состоит в том, чтобы обеспечить проект финансовыми ресурсами на всех этапах строительства, привлечь наиболее квалифицированных и ответственных подрядчиков, обеспечить соответствие между притоком и оттоком денежных средств по проекту, предусмотреть основные направления продвижения проекта на рынок и обеспечить их договорными отношениями.

Экономические и финансовые риски.

Финансово-экономические риски — это риски, реализация которых приводит к возникновению потерь финансовых ресурсов при принятии экономических решений. Финансово-экономические риски возникли одновременно с появлением денежного обращения и с возникновением различного рода денежных отношений: инвестор-эмитент, кредитор-заемщик, продавец-покупатель, экспортер- импортер и др. Финансово-экономические риски являются неотъемлемой составляющей предпринимательской деятельности в условиях рынка. Еще Адам Смит, исследуя и анализируя природу предпринимательской прибыли, выделял в структуре дохода такую составляющую, как плата за риск в виде возмещения возможного убытка, связанного с предпринимательской деятельностью.

Билет №7

Внедрение проекта развития (строительство).

Главная задача на этом этапе состоит в том, чтобы обеспечить выполнение работ по развитию недвижимости с требуемыми скоростью, качеством и затратами. В процессе внедрения проекта должны быть увязаны в единый процесс финансирование работ, их выполнение и обеспечение материальными ресурсами.

При этом в ряде случаев целесообразным может быть привлечение извне отдельных высокопрофессиональных менеджеров по координации проекта, организации строительных работ, поставкам материальных ресурсов и т. п.

Особое внимание следует уделить созданию схем по минимизации риска из-за возможных непредсказуемых внешних воздействий типа погодных и иных природных или техногенных аномалий, забастовок, других социально-экономических явлений местного, национального или международного характера.

Результатом этапа строительства является новый объект недвижимости, факт создания которого должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право (права) на вновь созданный объект недвижимости.

Этап строительства объекта составляет для большинства проектов жилищного строительства 1-1,5 года, что составляет примерно треть от всего цикла девелопмента. На него приходится основная часть затрат по проекту (60-70%).

Анализ чувствительности.

Анализ чувствительностизаключается в оценке влияния изменения исходных параметров проекта на его конечные характеристики, в качестве которых, обычно, используется внутренняя норма прибыли. Техника проведения анализа чувствительности состоит в изменении выбранных параметров в определенных пределах, при условии, что остальные параметры остаются неизменными. Чем больше диапазон вариации параметров, при котором норма прибыли остается положительной величиной, тем устойчивее проект.

Анализ чувствительности проекта позволяет оценить, как изменяются результирующие показатели реализации проекта при различных значениях заданных переменных, необходимых для расчета. Этот вид анализа позволяет определить наиболее критические переменные, которые в наибольшей степени могут повлиять на осуществимость и эффективность проекта.

В качестве варьируемых исходных переменных принимают:

• объём продаж;
• цену за единицу продукции;
• инвестиционные затраты или их составляющие;
• график строительства;
• операционные затраты или их составляющие;
• срок задержек платежей;
• уровень инфляции;
• процент по займам, ставку дисконта и др.

В качестве результирующих показателей реализации проекта могут выступать:

1. показатели эффективности
• чистый дисконтированный доход
• внутренняя норма доходности
• индекс доходности
• срок окупаемости
• рентабельность инвестиций
2. ежегодные показатели проекта
• балансовая прибыль
• чистая прибыль
• сальдо накопленных реальных денег.

При относительном анализе чувствительности сравнивается относительное влияние исходных переменных (при их изменении на фиксированную величину, например, на 10 %) на результирующие показатели проекта. Этот анализ позволяет определить наиболее существенные для проекта исходные переменные; их изменение должно контролироваться в первую очередь.

Абсолютный анализ чувствительности позволяет определить численное отклонение результирующих показателей при изменении значений исходных переменных. Значения переменных, соответствующие нулевым значениям результирующих показателей, соответствуют рассмотренным выше показателям предельного уровня

Результаты анализа чувствительности приводятся в табличной или графической формах. Последняя является более наглядной и должна применяться в презентационных целях

Недостаток метода: не всегда анализ чувствительности правомерен так как изменение одной переменной, необходимой для расчета может повлечь изменение другой, а этот метод однофакторный.

Билет №8