Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:
Ср = Цi + Ki,
где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости
Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости
В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:
1. Переданные права собственности на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости
3. Условия продажи (чистота сделки)
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
5. Местоположение
6. Физические характеристики
7. Экономические характеристики
8. Отклонения от целевого использования
9. Наличие движимого имущества
Первые четыре корректировки определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.
Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.
Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.
Доходный метод оценки
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
В основе доходного метода лежит принцип – «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк».
Основные этапы процедуры при данном методе:
1. Определение периода владения для оцениваемой недвижимости.
2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца владения.
3. Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.
4. Расчёт стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).
5. Расчёт текущей стоимости периодических потоков и реверсии путём дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.
6. Расчёт окончательной стоимости путём суммирования всех текущих стоимостей доходов.
Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:
С = Сар * Т + Срев
Сар – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);
Т - число периодов;
Срев – цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).
Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.
Следующим шагом рассмотрите, как изменится стоимость оцениваемого объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.
Предположим, что доход от первого года аренды составил $6000. Вы вкладываете в банк эти $6000 до конца срока аренды под 10% в год. Общий срок аренды 4 года. Процент начисляется ежегодно. Воспользуемся формулой:
S = Свклад * (1 + П)n
где Свклад – вложенная сумма;
П – ставка процента за период;
n – число временных интервалов.
S = 6000 * (1 + 0.1)3
После второго года аренды Вы вкладываете арендную плату в $6000 на тех же условиях, но на 2 года:
S = 6000 * (1+0.1)2
После третьего года аренды Вы вкладываете арендную плату в $6000 на 1 год:
S = 6000 * (1+0.1)
Исходя из изложенyого выше, к концу срока аренды Вы получите
$7986+$7260+$6600+$6000= $27846, что на $3846 больше, чем при обычном получении денег от аренды (4*$6000).
Другим вариантом оценки объекта доходным способом является метод оценки потока доходов и расходов, которые приносит оцениваемый объект. В этом случае анализируется поток доходов и расходов в течении нескольких периодов владения оцениваемым имуществом (минимальный период -год). После проведения анализа потока доходов и расходов, рассчитывается наиболее вероятная стоимость реверсии– стоимость, по которой имущество может быть продано в конце периода владения.
Третьим шагом в данном методе является приведение потока дохода каждого периода к текущему моменту. Приведение потока дохода к текущему моменту производится по следующей формуле:
Стек = (Siдox - Sipac) * Cieд,
где Cieд - стоимость единицы в i-м периоде;
Сipac -сумма всех расходов в i-м периоде;
Siдox - сумма всех доходов в i-м периоде;
Стек - текущая стоимость потока дохода i-гo года.
Стоимость единицы в i-м периоде, Сiед, берется либо из таблиц шести функций денег (колонка «Текущая стоимость»), либо вычисляется по следующей формуле:
Сiед = 1/(1+П) n ,
где n - число периодов;
П - ставка процента за период.
После приведения доходов разных периодов к текущему моменту суммы приведенных доходов суммируются. Полученное число и будет стоимостью имущества, полученной в результате применения доходного метода. Последний метод также называют методом дисконтирования потока доходов.
7. Согласование полученных результатов.
Заключительным шагом в процессе оценки является согласование стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из трех методов, для определения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
При этом, нельзя просто усреднять показатели. Согласование данных начинается с самого начала оценки в процессе постановки проблемы, предварительного обследования и выполнения программы по сбору данных. Согласование заканчивается сведением одного, двух или трех стоимостных показателей, полученных на основе подходов по затратам, сравнимым продажам и доходу, к единственной итоговой величине стоимости оцениваемого имущества. Для большей достоверности проводится проверка всех данных и методов оценки. Основой при сведении всех данных должен быть причинно-следственный анализ.
Затратный метод хорошо работает для только что построенных объектов или объектов, не законченных строительством. Этот метод незаменим для объектов не приносящих доход (например, правительственные объекты, сооружения). Малое значение этому методу придаётся при оценке доходных объектов, так как приводит к значительному искажению стоимости объекта.
Результатам, полученным по методу прямого сравнительного анализа продаж, придается наибольший вес при хорошо развитом рынке недвижимости.
Доходный метод считается наиболее надёжным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.
Окончательная оценка должна быть округлена, что показывает степень точности. Этим оценщик показывает, с какой степенью точности он уверен в результате своего труда. Причем, на практике, чем дороже объект, тем точнее нужно указывать сумму.
8. Пример оценки объекта недвижимости
В качестве примера (как выполняется профессиональная оценка объекта недвижимости) приведем текст отчета об оценке здания магазина.