Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж (рыночный подход)

САП - это метод оценки объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами. Метод основан на принципе замещения. В настоящее время в России применение метода возможно в отношении квартир.

Алгоритм метода:

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации могут быть: публикации в прессе, собственное досье оценщика, информация риэлтерских фирм, нотариусов, страховых компаний, строительных компаний, территориального управления Госкомимущества.

2. Проверяется информация о сделках - сделка должна быть подтверждена одним из участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлтерской компанией). Выявляются условия продажи. Сделки между взаимозависимыми лицами, сделки, связанные с банкротством, в расчет не принимаются.

3.Производится корректировка сопоставимого объекта на основе принципа вклада.

Правило корректировки: если сопоставимый объект в чем-либо превосходит оцениваемый, то фактическая цена его продажи уменьшается на величину вклада и наоборот. Корректировка может осуществляться в двух основных формах:

· Поправки в денежном выражении - это сумма, которая прибавляется или вычитается из стоимости сопоставимого объекта. Размер поправок определяется оценщиком, исходя из его опыта и знаний.

Задача: Оценить стоимость квартиры

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
1. Продажная цена	891,5 тыс. руб.	840 тыс. руб.
2. Местоположение	Лучше	Хуже (+ 50 тыс. руб.)
3. Этаж	1 этаж	Лучше (- 1,5 тыс. руб.)
4. Подземный гараж	Есть	Нет (+3 тыс. руб.)

Оценщик определил вклад местоположения в 50 тыс. руб., вклад этажности в 1500 руб., вклад наличия подземного гаража – в 3 тыс. руб.

· Процентные поправки используются, если сложно определить абсолютное значение вклада, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего применяется повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Существуют 2 формы учета процентных поправок:

> независимая - каждая отличительная характеристика учитывается сама по себе, независимо от других характеристик. При расчете общей суммы поправки независимые поправки суммируются.

> поправки на кумулятивной основе - каждая отличительная характеристика учитывается учетом наличия других отличительных характеристик. При расчете общей суммы поправки кумулятивные поправки перемножаются.

Порядок внесения поправок:

1. Поправки, учитывающие разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

2. Поправки на финансовые условия сделки.

3. Поправки на условия продажи, учитывающие взаимосвязь между продавцом и покупателем.

4. Поправки на время.

Первые 4 поправки вносятся в строго указанной очередности. После каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим поправкам). Последующие поправки выполняются в любом порядке.

5. Поправки, учитывающие местоположение.

6. Поправки на физические характеристики объекта.

4. Определяются единицы сравнения, поскольку сравниваемые объекты отличаются по размеру и числу входящих в них единиц. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

На рынке продажи земельных участков это:

v цена за 1 сотку — под строительство индивидуального дома, коттеджа, дачи;

v цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

v цена за 1 м² - в деловых центрах городов, для магазинов и офисов, гаражей, торговых киосков;

При анализе застроенных участков в качестве единицы сравнения могут применяться:

v цена за 1 м² общей или полезной площади здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.);

v цена за 1 м³ - для складов, элеваторов и др.;

v цена за комнату, квартиру или объект недвижимости;

v цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, место парковки.

Установление итоговой стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен его аналогов. При наличии информации о большом количестве похожих продаж применяются статистические методы:

1. среднеарифметическое значение скорректированных цен

2. мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду

3. медиана – середина ранжированного числового ряда

4. скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Методы расчета и внесения поправок:

Метод общей группировки - если разброс цен невелик (1 - 3%), то стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Пример: Выявлено 3 сопоставимых продажи квартир. Требуется оценить квартиру на основе информации об их продаже:

1 квартира	910 тыс. руб.
2 квартира	926 тыс. руб.
3 квартира	900 тыс. руб.

Разброс между ценами 930 тыс. руб. - 900 тыс. руб. = 26 тыс. руб. (<3%).

тыс. руб.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого является разница в цене этих объектов.

Пример: Оценить поправку на наличие гаража:

Объекты	Продажная цена, у. е.
Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Объект с гаражом
Объект без гаража
Разница

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок (обычно %) составляет субъективное мнение эксперта о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Пусть Х – это стоимость оцениваемого объекта, у – стоимость сопоставимого объекта. Тогда возможны следующие варианты:

1. Оценщик считает, что сопоставимый и оцениваемый объекты имеют абсолютно одинаковые характеристики. В этом случае корректировки не производятся, т.е стоимость оцениваемого объекта = цене сопоставимого.

2. Оценщик считает, что оцениваемый объект лучше сопоставимого на 15%

Х = у + 0,5у = 1,5 у

3. Оцениваемый объект хуже сопоставимого на 15%. Х = у – 0,15 у = 0,85у

4. Сопоставимый объект лучше оцениваемого на 15%. У = х + 0,15х = 1,15х

х = = 0,87 у

5. Сопоставимый объект хуже оцениваемого на 15%. У = х – 0,15 = 0,85 х

х = = 1,18 у

Метод корреляционно-регрессионного анализа - основывается на допущении, что существует взаимосвязь между изменением цены объекта недвижимости и изменением каких-либо его характеристик.