В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж

Метод используется для оценки застроенных и незастроенных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- выбор основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка;

- определение цен продаж земельных участков - аналогов;

- определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

- определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

- корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

- обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;

- транспортная доступность;

- доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются:

1. права собственности на недвижимость и на землю (учитывается разница в наборе прав, передаваемых в сделке);

2. условия финансирования (форма платы, соотношение собственных и заемных средств, возможность использования ипотечного кредита и т.д.);

3. условия продажи (продажа на открытом рынке – публичная оферта; продажа в условиях банкротства или ликвидации; аффилированность продавца и покупателя);

4. время продажи (учитывается изменение рыночных условий с течением времени);

5. месторасположение, типичное окружение, плотность застройки (при анализе месторасположения следует учитывать расположение относительно наиболее привлекательных районов, принимать во внимание фактор транспортной доступности);

6. физические характеристики (рельеф, размер, форма; качественные характеристики с/х земель: параметры почв, уровень продуктивности земель; наличие улучшений: дорог, водоснабжения, электро- и газоснабжения, других коммуникаций; рекреационная ценность территории; параметры экологического состояния территории);

7. экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д.);

8. характер пользования (при выборе аналогов объекта оценки следует исключать из рассмотрения те, использование которых не совпадает с использованием оцениваемого земельного участка).

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

Поправки могут быть выражены в процентном или денежном отношении. Денежная поправка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).

В качестве единиц сравнения могут использоваться:

Таблица 1

  Цена, га Оценка лесных, сельскохозяйственных земель, земельных участков, предназначенных под промышленное использование.
  Цена, кв. м. Оценка земельных участков, расположенных в черте городов и земельных участков, предназначенных под коммунальную застройку.
  Цена, фронт. м. Оценка земельных участков, расположенных вдоль магистралей, предназначенных для строительства тороговых центров.
  Цена, авт. место Оценка земельных участков, предназначенных для устройства автомобильных стоянок и строительства ГСК
  Цена или ед. принос. доход  

Пример

Необходимо определить рыночную стоимость свободного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года, расположенного в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона.

Решение

Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 2.

Таблица 2 - Характеристики сравниваемых земельных участков

Характеристики Участок № 1 Участок № 2 Участок № 3 Участок № 4
Цена продажи, млн. руб. 2,95 3,08 3,34 2,40
Размер участка, га 0,20 0,25 0,28 0,18
Время продажи, мес./год 01/11/2015 01/08/2015 01/05/2015 01/07/2015
Условия финансирования Безналичный расчет, собственные средства Безналичный расчет, собственные средства Безналичный расчет, собственные средства Безналичный расчет, оплата с рассрочкой
Условия продажи Не выявлено Не типичный срок продажи (2 месяца) Не выявлено Не выявлено
Местоположение Район жилой застройки Административно-деловой центр Промышленный район Район жилой застройки
Физические характеристики Не выявлено крупных различий Не выявлено крупных различий Рельеф поверхности неровный Не выявлено крупных различий

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены в табл. 3.

Таблица 3. - Результаты корректировки цены сравниваемых участков

Элементы сравнения Участок № 1 Участок № 2 Участок № 3 Участок № 4
Цена продажи, млн. руб. 2,95 3,08 3,34 2,40
Размер участка, га 0,20 0,25 0,28 0,18
Цена за 0,10 га, млн. руб. 1,47 1,23 1,19 1,33
Корректировка на право собственности 0,00 0,00 0,00 0,00
Корректировка на условия финансирования, руб. 0,00 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена, руб. 1,47 1,23 1,19 1,33
Корректировка на особые условия продажи   +10%    
Скорректированная цена, руб. 1,47 1,35 1,19 1,23
Корректировка на время продажи +0% +1% +8% +10%
Скорректированная цена, руб. 1,47 1,36 1,28 1,35
Корректировка на местоположение +0% -5% +10% +0%
Скорректированная цена, руб. 1,47 1,29 1,41 1,35
Корректировка на физические (геологические) условия +0% +0% +2% +0%
Скорректированная цена, руб. 1,47 1,29 1,43 1,35

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 1,29 млн. руб. до 1,47 млн. руб. за 0,1 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 1,38 млн. руб. Следовательно, стоимость участка площадью 0,2 га составит 2,76 млн. руб.

Метод выделения

Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Наши рекомендации