Определение стоимости земельного участка (методом сравнительного анализа продаж).

п/п Кадастр. № земельного участка Целевое назначение ЗУ, делимость Право Площадь, га Площадь, кв.м.
15-234-020-793 Для строительства торгового центра и его обслуживания Частная собственность 0,4437
      Итого: 0,4437

Метод рыночной информации основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Порядок расчета следующий:

· Произведены исследования рынка недвижимости в г. Петропавловске, определены сопоставимые объекты, их важнейшие характеристики и стоимость реализации;

· Рассчитаны цены реализации за 1 сотку общей площади объектов;

· Определены и последовательно внесены поправки к цене:

· на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.);, %

· на торг - учитывает скидку к первоначальной цене при условии, что для расчетов используются цены предложений, а не фактических сделок, %(предполагается скидка при факт. закл. сделки купли-продажи, размер попр. от -5% до -30%),

· на финансовые условия - учитывает разницу в условиях оплаты (при анализе цен предложений не применяется), %

· на условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможность нерыночного характера сделки (при анализе цен предложений не применяется), %

· на время продажи - учитывает изменение цен на рынке во времени (при анализе цен предложений не применяется);

· на местоположение (район, транспортная доступность, инфраструктура, размер попр. от +/-2% до +/-15%),

· на физические характеристики - учитывает разницу в физических характеристиках объектов (в зависимости от оптимальности площади для конкретного вида деятельности, размер попр. пр. от +/-2% до +/-10%);

· на целевое использование недвижимости - учитывает отклонения на целевое использовании (в зависимости от назначения объекта, размер попр. от +/-3% до +/-10%),

· на инженерные коммуникации ( размер попр. от +/-1% до +/-10%),

· на улучшения и состояние, (размер попр. от +/-3% до +/-15%),

· Определена средняя цена за 1 сотку общей площади на базе последних скорректированных цен;

· На основании средней цены определена стоимость оцениваемого объекта.

Характеристики  
Источник земельный участок https://krisha.kz/a/show/22254486 https://krisha.kz/a/show/12895371 https://krisha.kz/a/show/21199238
назначение для строительства торгового центра и его обслуживания под коммерческое под коммерческое под коммерческое
площадь, соток 44,37
месторасположение ул. Жамбыла 59 "б" г. Петропавловск, Район перинатального центра, под коммерческую деятельность, ближе к окраине города СКО г. Петропавловск, перес. Абая — Мира, центр города, тел.:+7 (705) 2307417 СКО г. Петропавловск, 20 мкр, район магазина "Корона", окраина города тел. +7 (775) 2901172, +7 (777) 3281705
инженерное обеспечение электроснабжение, центр. Водоснабжение, авт. Отопление (электр.) рядом рядом рядом
рельеф ровный ровный ровный ровный
благоустройство асфальт асфальт отсутствует отсутствует
насаждения нет без насаждений без насаждений без насаждений
постройки Торговый комплекс отсутствуют отсутствуют отсутствуют
Цена предложения реализации, в долл. США (USD) 31 108,85 110 675,72 44 868,54
Цена предложения реализации,в тенге (KZT), 10 400 000,00 37 000 000,00 15 000 000,00
Цена предложения реализации, KZT/сот. 520 000 1 233 333 1 000 000
1. Поправка на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.);, % 0,0% 0,0% 10,0%
Корректировка, тенге (KZT) 0,00 0,00 100000,00
Скорректированная цена, KZT/кв.м 520 000,00 1 233 333,33 1 100 000,00
2. Поправка на торг - учитывает скидку к первоначальной цене при условии, что для расчетов используются цены предложений, а не фактических сделок, % -15,0% -15,0% -15,0%
Корректировка, тенге (KZT) -78000,00 -185000,00 -165000,00
Скорректированная цена, KZT/кв.м 442 000,00 1 048 333,33 935 000,00
3. Поправка на финансовые условия - учитывает разницу в условиях оплаты (при анализе цен предложений не применяется), % 0,0% 0,0% 0,0%
Корректировка, тенге (KZT) 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена, KZT/кв.м 442 000,00 1 048 333,33 935 000,00
4. Поправка на условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможность нерыночного характера сделки (при анализе цен предложений не применяется), % 0,0% 0,0% 0,0%
Корректировка, тенге (KZT) 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена, KZT/кв.м 442 000,00 1 048 333,33 935 000,00
5. Поправка на время продажи - учитывает изменение цен на рынке во времени (при анализе цен предложений не применяется), % 0,0% 0,0% 0,0%
Корректировка, тенге (KZT) 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена, KZT/кв.м 442 000,00 1 048 333,33 935 000,00
6. Поправка на местоположение - учитывает разницу цен в зависимости от местоположения % 5% -5% 10%
Корректировка, тенге (KZT) 22100,00 -52416,67 93500,00
Скорректированная цена, KZT/кв.м 464 100,00 995 916,67 1 028 500,00
7. Поправка на физические характеристики - учитывает разницу в физических характеристиках объектов (на размер площади, объема), % -2,2% -1,5% -3,0%
Корректировка, тенге (KZT) -10296,06 -14729,61 -30423,03
Скорректированная цена, KZT/кв.м 453 803,94 981 187,06 998 076,97
8. Поправка на целевое использование недвижимости - учитывает отклонения на целевое использование, % 0% 0% 0%
Корректировка, тенге (KZT) 0,00 0,00 0,00
Скорректированная цена, KZT/кв.м 453 803,94 981 187,06 998 076,97
9. Поправка на коммуникации, % 5% 5% 5%
Корректировка, тенге (KZT) 22690,20 49059,35 49903,85
Скорректированная цена, KZT/сот. 476 494,14 1 030 246,41 1 047 980,82
10. Поправка на улучшения, % 5% 5% 5%
Корректировка, тенге (KZT) 23824,71 51512,32 52399,04
Скорректированная цена, KZT/сот. 500 318,85 1 081 758,73 1 100 379,86
Средняя цена, KZT/сот. 894152,48  
Средняя цена, USD/сот. 2674,62  
Земельный участок, га 0,4437  
Земельный участок, соток 44,37  
целевое назначение кадастр Площадь  
для строительства торгового центра и его облуживания 15-234-020-793 0,4437  
Застроенная площадь, кв.м. 2 114,6000  
Незастроенная площадь, кв.м. 2322,4  
Стоимость, в тенге 39 673 546  
Стоимость, в долл. США 118 673  

Таким образом, стоимость земельного участка для строительства торгового центра и его облуживания составляет 39 673 546тенге на дату проведения оценки.



Наши рекомендации