Понижающие коэффициенты Минстроя для балконов, лоджий, веранд и террас

Для какого объекта	Какой коэффициент
Для лоджий	0,5
Для балконов и террас	0,3
Для веранд	1,0

Проверьте

Приведенная площадь квартиры включает площадь балкона, уменьшенную на понижающий коэффициент

Пример 1. Как определить себестоимость квартиры с балконом

Компания получила разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В разрешении указаны:

– общая площадь жилого дома – 27 476,60 кв. м;

– площадь квартир с балконами – 18 388 кв. м (без балконов – 17 815,3 кв. м);

– площадь нежилых помещений – 3276 кв. м.

Затраты на строительство по смете – 850 000 000 руб.

Фактические затраты на строительство дома в целом – 900 000 000 руб. (это затраты, накопленные у застройщика на счете 08).

1. Сначала определим площадь помещений, которые предназначены для продажи и передачи дольщикам. Она состоит из жилых и нежилых помещений:

– 18 388 кв. м – площадь квартир с балконами;

– 3276 кв. м – площадь нежилых помещений, которые передадут дольщикам.

Рассчитаем приведенную площадь квартир с балконами.

Площадь балконов – 572,7 кв. м (18 388 – 17 815,3).

Приведенная площадь квартир с учетом балконов составит 17 987,11 кв. м (17 815,3 кв. м + 572,7 кв. м × 0,3).

Общая площадь объектов, предназначенных для продажи и передачи дольщикам, составит 21 263,11 кв. м (17 987,11 + 3276).

2. Далее определим себестоимость 1 кв. м этой площади.

Сделать это можно двумя способами.

Способ I.

Подходит для ситуации, когда расходы на строительство жилых и нежилых помещений существенно отличаются (на сколько – компания решает самостоятельно, например, больше чем на 10%).

Сначала определим сметную стоимость строительства нежилых помещений. А уже потом оставшиеся расходы поделим на приведенную площадь квартир.

Сметную стоимость нежилых помещений можно определить пропорционально доле расходов на строительство этих помещений, заложенных в смете, в общей сумме расходов по смете.

Допустим, расходы на строительство дома по смете составляют 850 000 000 руб. А на строительство нежилых помещений – 85 000 000 руб. (10% от суммы всех расходов).

Фактические расходы на строительство нежилых помещений составят 90 000 000 руб. (900 000 000 руб. × 10%).

Остальные фактические расходы приходятся на строительство квартир – 810 000 000 руб. (900 000 000 – 90 000 000).

Фактическая себестоимость 1 кв. м жилья будет равна:

810 000 000 РУБ. : 17 987,11 КВ. М = 45 032,25 РУБ.

3. Затем определим фактическую себестоимость каждой квартиры исходя из приведенной площади:

Таблица 1

Объект долевого строительства	Площадь квартиры без балкона	Площадь балкона	Приведенная площадь квартиры (гр. 3 × 0,3 + гр. 2)	Фактическая себестоимость квартиры (гр. 4 × 45 032,25 руб.)
Квартира № 1			60,9	2 742 464
Квартира № 2			76,8	3 458 476,8
Квартира № хх	………	………	………	………
Итого	17 815,3	572,7	17 987,11	810 000 000

Способ II.

Подходит для ситуации, когда расходы на строительство жилых и нежилых помещений существенно не отличаются.

Фактическая себестоимость 1 кв. м будет равна:

900 000 000 РУБ. : 21 263,11 КВ. М = 42 326,83 РУБ.

На заметку

Важно правильно рассчитать цену договора. С одной стороны, она должна быть реальной (конкурентной). С другой – позволить компании получить прибыль

Цена объекта (жилого и нежилого) в договоре участия в долевом строительстве может состоять из двух частей – суммы на строительство (возмещение затрат на строительство) и суммы оплаты услуг застройщика. То есть цена должна покрывать все расходы застройщика и предусматривать прибыль.

Вознаграждение застройщика компания может установить в виде:

– фиксированной суммы;

– процента от сметной стоимости;

– экономии средств дольщиков (разницы между полученными от дольщиков деньгами и понесенными расходами).

На стадии заключения договоров застройщик определяет цену строящихся квартир, добавляя к смете свое вознаграждение.

Форму и размер вознаграждения застройщик определяет самостоятельно

Если вознаграждение установили в виде процента от сметной стоимости, то цену определяют исходя из сметной стоимости, увеличенной на процент вознаграждения.

Если в виде фиксированной суммы – исходя из сметной стоимости, увеличенной на такую сумму.

На заметку

Если установить вознаграждение в виде экономии, а фактически сэкономить не удастся, можно остаться без прибыли

Пример 2. Как определить цену квартиры с балконом

Продолжим пример 1. Рассмотрим, как посчитать цену квартиры.

Вариант I. Застройщик установил вознаграждение в виде процента.

Размер вознаграждения застройщика составляет 10 процентов от сметной стоимости.

Сметная стоимость объекта – 850 000 000 руб. Общая сумма вознаграждения – 85 000 000 руб. (850 000 000 руб. × 10%).

Делить себестоимость по жилым и нежилым помещениям не будем.

Плановая себестоимость 1 кв. м площади составит 39 975,34 руб. (850 000 000 руб. : 21 263,11 кв. м).

Фактическая – 42 326,83 руб. (900 000 000 руб. : 21 263,11 кв. м).

Цена 1 кв. м по договору составит 43 972,87 руб. (39 975,34 руб. + + 39 975,34 руб. × 10%).

Определим цену каждой квартиры и каждого нежилого объекта для заключения договора долевого участия.

Таблица 2

Объект долевого строительства	Приведенная площадь (гр. 3 × 0,3 +гр. 2)	Плановая себестоимость (гр. 2 × 39975,34 руб.)	Фактическая себестоимость (гр. 2 × 42326,83 руб.)	Цена по договору (гр. 2 × 43972,87 руб.)
Квартира № 1	60,9	2 434 498,2	2 277 703,9	2 677 948
Квартира № 2	76,8	3 070 106,1	3 250 700,5	3 377 116
Квартира № хх (или нежилой объект)	………	………	………	………
Итого	21 263,11	850 000 000	900 000 000	935 000 000

В нашем примере фактические расходы (900 000 000 руб.) превысили сметную стоимость (850 000 000 руб.).

Поэтому фактическая прибыль застройщика будет меньше запланированной:

850 000 000 РУБ. + 85 000 000 РУБ. – 900 000 00 РУБ. = 35 000 000 РУБ.

Из-за округления договорной цены до полных рублей возможна небольшая погрешность.

Вариант II. Застройщик установил вознаграждение в виде фиксированной суммы.

Планируемая сумма вознаграждения застройщика по всем договорам – 100 000 000 руб.

Ее нужно заложить в договорную стоимость 1 кв. м.

В расчете на 1 кв. м сумма вознаграждения составит 4702,98 руб. (100 000 000 руб. : 21 263,11 кв. м).

Определим договорную цену 1 кв. м:

39 975,34 РУБ. + 4702,98 РУБ. = 44 678,32 РУБ.

По окончании строительства при условии, если все квартиры и нежилые помещения будут переданы и распроданы, застройщик получит прибыль в сумме 50 000 000 руб. (850 000 000 + 100 000 000 – – 900 000 000).

Таким же образом можно определить цену, когда вознаграждение предусмотрено в виде экономии застройщика. Для расчета можно взять предполагаемую сумму экономии.

Опасно

В рамках целевого финансирования учет ведите раздельно. Эти средства ни в доходах, ни в расходах для прибыли застройщик не учитывает (подп. 14. п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 270 НК РФ)