Отдельные аспекты зарубежного опыта ипотечного кредитования

Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

· одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

· двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (рис.1):

· между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор, и договор об ипотеке;

· между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

· между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.
Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис.1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (рис.2).

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

В развитых европейских странах и в США выделение жилищных кредитов – это целая разветвленная отрасль экономики, которая строится вокруг банковских кредитных структур. Этот годами наработанный опыт сегодня постепенно перенимают и ряд развивающихся стран бывшего соц.лагеря и постсоветского пространства. Например, многие украинские банки сегодня при ипотечном кредитовании берут за основу соответствующие классические схемы немецких и американских банков.

Ведущие европейские банки, как правило, выдают кредиты на приобретение недвижимости сроком от 15 до 30 лет. При этом, например, среднестатистическая немецкая семья, пользующаяся ипотекой, ежемесячно отдает банку порядка трети своего дохода. В результате такая семья получает возможность выплатить 70% от общей стоимости жилья, а остальную часть берет на себя государство. Эти цифры варьируются в зависимости от страны, но самая большая доля государственного участия в ипотеке наблюдается в Бельгии, – там государство фактически обеспечивает половину нужной суммы. Объясняется такая щедрость тем, что деньги, потраченные на ипотеку, европейские правительства расценивают как еще один вид инвестиций, и, кроме того, поддерживаемая государством ипотека – важный фактор и стимул развития жилищного строительства. Иными словами, ипотека, возведенная в ранг целенаправленной государственной политики, в Европе и ряде азиатских стран служит решению жилищной проблемы. В этом смысле показателен пример Китая, где на фоне частичного уменьшения экономического роста быстро развиваются альтернативные способы решения жилищных вопросов в виде ипотечных программ.

Специфика американской ипотеки заключается в отработанной системе продажи банками закладных на квартиру, на основе которых затем эмитируются вторичные ценные бумаги. Когда вырученные за них деньги опять приходят в банки, то их снова вкладывают в ипотеку. В отличие от США, в Германии практикуется одноуровневая система, при которой банки, специализирующиеся на ипотеке, выделяются в особую категорию. Вторичные ценные бумаги они выпускают сами. Кроме того, в сберегательных кассах здесь активно используется система ссуд. Она предназначена для потенциальных ипотечных кредиторов, которые, предварительно накапливая небольшие суммы в кассе, тем самым подтверждают свою дальнейшую платежеспособность при обращении к ипотеке.