Принципы профессионального управления недвижимостью.

Управляющие компании в ходе осуществления своей деятельности обязаны соблюдать принципы профессионального управления недвижимостью и использовать их в качестве основы для принятия любых решений профессионального характера. В основе профессионального управления недвижимостью лежит концепция сервейинга, которая представляет собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и управлению недвижимостью. Сервейинг включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта.

Основные профессиональные принципы, связанные с управлением недвижимостью, включают:

• системность;• разделение собственности и управления;• целенаправленность;• пообъектность;• наиболее эффективное использование;• профессиональную компетентность;• документирование;• добросовестность;• конфиденциальность;• профессиональное поведение.

Системность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жизненного цикла объекта недвижимости.

Разделение собственности и управления - принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым в процессе управления происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются управляющим компаниям, специализирующимся на оказание услуги по управлению недвижимостью. Управляющие компании, как правило, не имеют прав собственности на управляемые ими объекты недвижимости.
Целенаправленность - принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учредителем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.

Пообъектность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в создании такой системы управления, которая бы позволяла принятие управленческих решений, учет доходов и расходов в разрезе каждого отдельного объекта недвижимости.

Наиболее эффективное использование - в соответствии с данным принципом управление недвижимостью должно обеспечивать такое разумное и возможное использование объекта недвижимости, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей учредителя управления. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание цели учредителя управления, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта управления, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта.

Профессиональная компетентность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в том, что управляющая компания (персонал управляющей компании) должна владеть необходимым объемом знаний и навыков, позволяющим ей обеспечивать квалифицированное, качественное, отвечающее современным требованиям оказание профессиональных услуг.

Документирование - принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым деятельность по управлению недвижимостью должна сопровождаться обязательным документированием, т. е. отражением полученной информации на соответствующих электронных и (или) бумажных носителях (документации) оформленных в соответствии с требованиями ЕСПУН.

К документации по управлению относятся:

• описания (инвентаризационные ведомости, поэтажные планы, фотографии, технические паспорта) объекта управления;

• материалы экспертиз (технической, рыночной, местоположения, юридической, экономической) объекта;

• концепция управления объектом с обоснованием варианта наилучшего и наиболее эффективного его использования;

• программа управления объектом;

• бюджеты доходов и расходов от управления объектом;

• планы-графики работ по управлению;

• описания использованных управляющей компании процедур и их результатов;

• документы, описывающие взаимоотношения управляющей компании с потребителями объекта управления, поставщиками товаров, работ, услуг, государственными надзорными органами;

• отчетность по управлению недвижимостью;

• другие документы.

Состав, количество и содержание документов, входящих в документацию по управлению, определяются управляющей компанией, исходя из:

• требований, предъявляемых учредителем управления;

• характера и сложности объекта управления;

• необходимого уровня руководства и контроля за работой персонала управляющей компании и подрядных организаций при выполнении отдельных процедур.

Документы, создание которых прямо предусмотрено положениями ЕСПУН, включаются в состав документации по управлению в обязательном порядке.

Добросовестность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в обязательности оказания управляющей компанией услуг по управлению недвижимостью с должной тщательностью, внимательностью, оперативностью и надлежащим использованием своих способностей.

Конфиденциальность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в том, что управляющая компания не вправе использовать способом, нарушающим законные интересы учредителя управления, либо пользователей объекта управления конфиденциальную информацию о делах учредителя управления, либо пользователей объекта управления, ставшую ей известной при выполнении профессиональных задач.

Профессиональное поведение - принцип управления недвижимостью, заключающийся в соблюдении приоритета общественных интересов и в том, что управляющая компания должна поддерживать высокую репутацию профессии и воздерживаться от совершения поступков, несовместимых с управлением недвижимостью и способных подорвать уважение и доверие к профессии управляющего недвижимостью, нанести ущерб ее общественному имиджу.

3. Обоснование темы дипломного проекта.

Билет №18

1. Жизненный цикл товара. Экономическая стратегия предприятия на разных стадиях жизненного цикла.

Изучение колебаний объемов и продолжительности производства того или иного продукта позволилo установить, что эти показатели изменяются во времени циклически, закономерными и поддающимися измерению интервалами. В экономической науке явление периодического колебания объемов и продолжительности производства и сбыта продукта называют экономическим циклом жизни

продукта. Экономический цикл включает фазы создания прототипа продукта, его экспериментального производства и короткий период серийного производства, когда продукт еще не «дошел» до потребителя.

Объемы и продолжительности производства того или иного товара изменяются во времени циклически. Это явление называется жизненным циклом товара.

Объемы и продолжительности производства того или иного товара изменяются во времени циклически. Это явление называется жизненным циклом товара.

Жизненный цикл товара (англ. Life cycle product) - это время существования товара на рынке, промежуток времени от замысла изделия до снятия его с производства и продажи. Стадии жизненного цикла товара. \. Маркетинг;

2. НИОКР;

3. МТС — материально-техническое снабжение;

4. Подготовка и разработка тех. проекта:

5. Производство;

6. Контроль, испытания, обследования;

7. Упаковка и хранение:

8. Монтаж и эксплуатация изделия;

9. Тех. помощь и обслуживание;

10. Утилизация.

Жизненные циклы товаров очень разнообразны, но почти всегда можно выделить основные фазы. В классическом жизненном цикле товара можно выделить 5 стадий или фаз:

1 Внедрение или выход на рынок. Это фаза появления нового товара на рынке. Иногда в виде пробных продаж. Начинается с момента распространения товара и поступления его в продажу. На этой стадии товар еще является новинкой. Технология еще не достаточно освоена. Производитель не определился в выборе производственного процесса. Модификации товара отсутствуют. Цены на товар обычно несколько повышены. Объем реализации очень мал и увеличивается медленно. Сбытовые сети проявляют осторожность по отношению к товару. Темп роста продаж невелик, торговля часто убыточна, а конкуренция – ограничена. Фирма несет большие расходы, так как на этой фазе большие издержки производства, а расходы на стимулирование сбыта достигают обычно наивысшего уровня. Потребителями здесь являются новаторы, готовые идти на риск. Причем: чем революционнее инновация, тем выше неопределенность.

2. Фаза роста. Если товар требуется на рынке, то сбыт начнет существенно расти. Но на этом этапе обычно происходит признание товара покупателями и быстрое увеличение спроса на него. Охват рынка увеличивается. Информация о новом товаре передается новым покупателям. Увеличивается число модификаций продукта. Конкурирующие фирмы обращают внимание на этоттовар и предлагают

Свои аналоги. Прибыли довольно высоки так как рынок приобретает значительное число продуктов, а конкуренция очень ограничена. Посредством интенсивных мероприятий по стимулированию сбыта емкость рынка значительно увеличивается. Цены слегка снижаются, так как производитель производит большой объем продукции по опробированной технологии. Маркетинговые расходы распределяются на возросший объем продукции. Потребителями на этом этапе являются люди признающие новизну. Растет число повторных и многократных покупок.

3. Фаза зрелости. Характеризуется тем, что большинство покупателей уже приобрело товар. Темпы роста продаж падают. Товар переходит в разряд традиционных. Появляется большое количество модификаций и новых марок. Увеличивается качество товара и отлаженность производства. Совершенствуется сервис. Достигается максимум объема продаж. Снижается прибыль предприятия. Прибыль растет медленно. Появляются запасы товара на складе, обостряется конкуренция. Ценовая конкуренция. Продажи по сниженным пенам. Слабые конкуренты уходят с рынка. Мероприятия по стимулированию сбыта достигают максимума эффективности. Потребители – консерваторы. Этот этап является самым протяженным по времени.

4. Фаза насыщения. Рост продаж прекращается. Цена сильно снижается. Но, несмотря на снижение цены и использование других мер воздействия па покупателей, рост продаж прекращается. Охват рынка очень высок. Компании стремятся увеличить свой сектор на рынке. Сбытовая сеть тоже уже не увеличивается. Технология едина. На этом этапе высока вероятность повторного технологического совершенствования товара и технологии. Часто этот этап соединяют с этапом зрелости по той причине, что четкого различия между ними нет.

5. Спад. Спад является периодом резкого снижения продаж и прибыли. Сбыт может упасть до нуля или оставаться на очень низком уровне. Основная причина: появление нового, более совершенного товара или изменение предпочтений потребителей. Многие фирмы уходят с рынка. Ассигнования на стимулирование сбыта уменьшаются или совсем прекращаются. Истребители теряют интерес к товару, а их число сокращается. Основная масса потребителей - консерваторы с низкой платежеспособностью. На этом этапе товар целесообразно снять с производства во избежание больших финансовых потерь.

Переход от стадии к стадии происходит без резких скачков. Продолжительность цикла и отдельных его фаз зависит от самого товара и конкретного рынка. На жизненный цикл также влияют внешние факторы, такие, как экономика в целом, уровень инфляции, стиль жизни потребителей и т.д.

Кривая Жизненного цикла товара.

Рисунок

2. Понятие коллектива. Этапы его формирования. Социально-психологические характеристики коллектива.

Коллектив - группа людей, объединенных одной целью.

Характеристики.

1. Направленность, которая отражает ведущие мотивы деятельности участников коллектива (Одно и тоже дело разными людьми в коллективе воспринимается по разному).

2. Сплоченность – реальное свойство внешних и внутренних характеристик взаимодействия людей в коллективе.

Чем выше социальный статус коллектива, престижней в нем работать, тем этот коллектив сплоченней, и наоборот.

3. Суммарно 1+2 характеризует социальная зрелость коллектива – степень формирования устойчивых психологических и производственных связей между сотрудниками, которые обеспечивают оптимальную эффективность их совместной деятельности.

Стадии развития коллектива.

1. Диффузное объединение людей (т.е. самопроизвольное, ненаправленное).

Каждый человек сохраняет присущие ему индивидуальные характеристики.

2. Характеризуется тем, что при наложении связей между людьми происходит «притирка» индивидуальных представлений и взглядов людей друг к другу. Отличительная черта - появление групп (дифференциация коллектива) на основе и объективных целей, и субъективных мотивов.

На этой стадии управление коллективом очень сложно, т.к. наряду с официальным руководством появляются «неофициальные» лидеры групп, выражающие их настроение.

Если коллектив в своем развитии остается на этой стадии, его работа будет неэффективной. Если руководителю и членам коллектива удастся переломить ситуацию, то наступает третий этап.

3. Фаза очарования. Осознав бесперспективность внутренней борьбы и неэффективность работы в таких условиях коллектив добровольно передает себя в руки формальных лидеров, следовательно управление коллективом упрощается, это дает возможность более эффективной работы.

4. Отчуждение и возможный распад.

В сформировавшемся коллективе (2 и далее стадии) часто используется понятие психологического климата, он характеризуется сугубо субъективными факторами совместимости сотрудников, т.е. если даже производственные связи людей в коллективе имеют сложившийся характер, а субъективные установки людей на общение положительны, то это благоприятный психологический климат. И, наоборот.

Поведение человека в коллективе определяется главным образом его сознательными установками. В любом коллективе люди занимают неравное положение. Совокупность указанных связей, в которые человек вступает каждый день определяют его социальную роль - это относительно устойчивый стереотип поведения в конкретной ситуации.

В неформальном общении социальные роли на регламентируются жесткими требованиями и в этом случае характер отношений между людьми и в этом случае характер отношений между людьми определяется субъективными оценками, так называемый социальный статус участников взаимодействия.

Как происходит взаимная оценка статуса человека в процессе общения?

Социальная символика - внимание к одежде. Сейчас это более размытое понятие, чем раньше. Она осталась в армии, у медицинских работников.

Социальный статус - в формальном общении понимается как позиция людей в процессе их профессионального общения.

Экспектация – специфические ожидания, носящие безличностный характер и обращенные к человеку. Экспектации обращены не к конкретному человеку, а к любому, кто занимает данную должность.

Перцепция – изменение восприятия под влиянием социальной символики. Социальная перцепция – закономерное изменение восприятия под действием социальных стереотипов.

Эффект социальной проекции восприятия окружающих – перенесение на воспринимаемого нами человека своих внутренних субъективных представлений о нем, часто основанных на полученной ранее тенденциозной информации или специфической позиции, которую мы занимаем по отношению к нему.

Эффект последовательности – на наше суждение о человеке наибольшее влияние оказывают те сведения, которые получены в первую очередь и относятся к наиболее отдаленному периоду его биографии (если человек ранее не знаком) Если начинается контакт с ранее знакомым человеком, то наибольшее психологическое воздействие имеет информация о последнем периоде его жизни.