Затратный подход к оценке недвижимости: сущность, методы, виды износа, оценка износа.

Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (поставку) аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Четырьмя наиболее популярными методами оценки строительства нового объекта являются:

Метод количественного обследования. Предусматривает «разложение» здания или сооружения на отдельные элементы и умножения затрат по каждому элементу на их общее число. При доведении его до кратности необходимо подсчитывать количество элементов (гвоздей, клея и далее). Для большинства целей оценки применение данного метода слишком обременительно.

Метод разбивки по компонентам. Предполагает нахождение полной стоимости воспроизводства, включая установку различных компонентов на единичной основе, необходимые единовременные дополнительные суммы на оплату отопительного, водопроводного оборудования и прочих неотделимых от объекта принадлежностей. Могут также потребоваться дополнительные поправки на вознаграждение архитектору, выплат процента в период строительства, страховку и другие накладные расходы строителя.

Варианты метода разбивки по компонентам. а) метод субподряда; б) разбивка по профилю работ; в) выделение затрат. Метод субподряда основывается на признании того факта, что строитель нанимает субподрядчиков для выполнения части работ. При этом методе делается попытка определить стоимость воспроизводства объекта путем сложения затрат по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю работ сходен с предыдущим. Это может быть оплата работ, выполнение плотниками, каменщиками, водопроводчиками и т.д. При методе выделения затрат различные компоненты здания оцениваются по стоимости строительства на квадратный или кубический метр, затем эти оценки суммируются. Компоненты могут включать фундаменты, полы, крыши и т.д.

Метод сравнительной единицы. Hачинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв.м или 1 куб.м, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на коэффициент эффективности, определяемый как отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания. При этом обязательно учитывается размер прямых и косвенных затрат.

Износ в оценке определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по его причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа.

2. Метод срока жизни.

3. Рыночный метод.

Метод разбиения на виды износа.

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.

Hеустранимый - когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая будет при этом добавлена (добавленную стоимость).

Устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Отложенный текущий ремонт - это вид устранимого износа, который предполагает, что разумный покупатель произведет немедленные затраты с тем, чтобы привести собственность к нормальным стандартам. Например «косметический» ремонт офиса новым арендатором или владельцем.

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект также может быть устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте. Например система горячего водоснабжения.

К неустранимому функциональному износу относятся: излишний фундамент, излишняя толщина стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу фиксированности ее расположения. Внешний износ может вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов. Внешний износ - только неустранимый, поскольку величина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.