Практическая работа №5. Затратный подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы
(4 часа)
Цели и задачи работы:
- закрепить знания студентов, связанные с оценкой объектов недвижимости затратным подходом;
- выявить особенности применения затратного подхода, его преимущества и недостатки.
Методические указания по выполнению работы:
Работа проводится по варианту, номер которого определяется по первой букве фамилии студента.
| Буква фамилии | Номер варианта | Буква фамилии | Номер варианта |
| А.Б | Р,С,Т | ||
| Г,Д,Е | У,Ф,Х | ||
| Ж,З,И | Ц,Ч,Ш | ||
| Л,М | Щ.Э,Ю, | ||
| Н,О,П | В, К, Я |
Оформление практической работы соответствует общим требованиям, предъявляемым к написанию работ: на стандартных листах формата А-4 при оформлении работы на компьютере (интервал 1,5, размер шрифта 14), или в обычных тетрадях при оформлении в рукописном виде.
Задание 1. Используя метод распределения определить диапазон стоимости земельного участка, используя данные таблицы, учитывая, что свободные участки в данной местности давно не продавались
| значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 | значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10 | |
| диапазон цен типовых домов с участком | от 200 до 300 тыс. руб | от 300 до 450 |
| стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки | 90 тыс. руб | 120 тыс. руб |
| прямые издержки на строительство типового дома | 100 тыс. руб | 250 тыс. руб |
| прибыль предпринимателя и косвенные издержки | 80 тыс. руб. | 110 тыс. руб |
Задание 2. Определить расчетную стоимость объекта недвижимости, состоящую из дома, площадью 210 кв.м., гаража, площадью 40 кв.м. и небольшого внутреннего дворика, с учетом следующих характеристик:
| значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 | значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10 | |
| стоимость земельного участка, исходя из сопоставимых продаж | 850 тыс.руб. | 720 тыс.руб. |
| стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты | 5400 руб./кв.м. | 6100 руб./кв.м |
| стоимость воспроизводства гаража | 2300 руб./кв.м | 2700 руб./кв.м. |
| стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворике | 250 тыс. руб. | 230 тыс. руб. |
| стоимость общего устранимого физического износа | 150 тыс.руб. | 175 тыс.руб. |
| стоимость общего неустранимого физического износа | 65 тыс.руб | 70 тыс.руб. |
| стоимость общего устранимого функционального устаревание объекта | 50 тыс.руб. | 80 тыс.руб. |
Задание 3.Определить стоимость здания частной гостиницы, используя следующие данные:
| Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 | Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10 | |
| физический износ здания | 35% | 40% |
| функциональный износ здания | 10% | 15% |
| экономический износ здания | 5% | 5% |
| при строительстве нового аналогичного здания: | ||
| величина прямых затрат | ||
| косвенные издержки | 15% от величины прямых затрат | |
| стоимость земельного участка под строительство | 700 тыс.руб. | 680 тыс.руб. |
| ожидаемая прибыль за инвестирование в строительство аналогичных проектов | 15% | 17% |
Задание 4.Оценить общую стоимость участка со зданием склада, если:
| Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 | Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10 | |
| стоимость участка | 23000 у.е. | 25000 у.е. |
| стоимость восстановления здания | 85000 у.е. | 87000 у.е. |
| эффективный возраст здания | 10 лет | 12 лет |
| срок экономической жизни задания | 100 лет | 95 лет |
Задание 5.Определить стоимость восстановления здания бывшей столовой, если:
| Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 | Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10 | |
| общая стоимость продажи объекта недвижимости | 200000 у.е. | 195000 у.е. |
| стоимость участка | 15000 у.е. | 25000 у.е. |
| эффективный возраст здания | 50 лет | 45 лет |
| срок экономической жизни задания | 100 лет | 90 лет |
Задание 6.Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, с учетом следующих характеристик:
| Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 | Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10 | |
| стоимость восстановления здания | 92000 у.е. | 85000 у.е. |
| стоимость участка | 26000 у.е. | 23000 у.е. |
| эффективный возраст здания | 15 лет | 10 лет |
| срок экономической жизни задания | 100 лет | 50 лет |
Задание 7. Сделайте расчеты стоимости жилого дома, состоящего из 15 квартир, если потери в аренде от близости к промпредприятию составляют 1500 руб.за единицу аренды, а из-за плохого этажного плана 500 руб. за единицу аренды.
| Показатели | Значение показателя для вариантов: 1,2,3,4,5 | Значение показателя для вариантов: 6,7,8,9,10 | ||
| 1 Физический износ | ||||
| А. Устранимый | ||||
| 1 Покраска и отделка стен и потолка | ||||
| 2 Ремонт водопровода | ||||
| Всего | ||||
| Б. Компоненты с коротким сроком жизни (при фактическом возрасте 5 лет и ожидаемом сроке жизни 20 лет) | ||||
| Компоненты | Полная стоимость воспроизв. для вариантов: 1,2,3,4,5 | Полная стоимость воспроизв. для вариантов: 6,7,8,9,10 | Сумма износа, тыс. руб. | |
| жалюзи | ||||
| окна | ||||
| шкафы | ||||
| отопление | ||||
| электропроводка | ||||
| Всего | ||||
| В. Компоненты с долгим сроком жизни | ||||
| Полная стоимость воспроизводства объекта | ||||
| Устранимый физический износ | ||||
| Полная стоимость воспроизводства, компоненты с коротким сроком | ||||
| Полная стоимость воспроизводства с учетом физического износа | ||||
| Компоненты с долгим сроком жизни (эффективный возраст - 4 года), ожидаемый срок жизни – 70 лет. | ||||
| Обесценивание компонентов с долгим сроком жизни | ||||
| Функциональный износ | ||||
| А. Устранимый | ||||
| Модернизация бытовых приборов | 20% | 15% | ||
| Стоимость имеющихся бытовых приборов | ||||
| Всего устранимый износ | ||||
| Б. Неустранимый | ||||
| Потери в арендной плате из-за плохого поэтажного плана (валовый рентный мультипликатор равен 10). | ||||
| Экономический износ | ||||
| Потери арендной платы из-за близости к промышленному предприятию | ||||
| Полная стоимость воспроизводства объекта оценки | ||||
| Накопленный износ: | ||||
| 1 Физически устранимый | ||||
| 2 Компоненты с коротким сроком жизни | ||||
| 3 Компоненты с долгим сроком жизни | ||||
| 4 Функционально устранимый | ||||
| 5 Функционально неустранимый | ||||
| 6 Экономический износ | ||||
| Всего износ | ||||
| Стоимость здания с учетом износа | ||||
| Стоимость участка земли | ||||
| Оценка стоимости затратным подходом |
Задание для подготовки к практической работе №6:
В процессе подготовки к работе студенту необходимо повторить темы:
Доходный подход: принципы, методы, этапы. Преимущества и недостатки доходного метода оценки недвижимости. Метод прямой капитализации, его особенности. Метод дисконтирования денежного потока.
Литература для подготовки к практическому занятию: [1, 4, 8, 10, 11]