Понятие недвижимого имущества и его составляющие.

Понятие недвижимого имущества и его составляющие.

К недв-м вещам отн-ся:зем уч-ки,уч-ки недр,обос-е водн-е объекты и всё,что прочно связ-но с землёй,т.е. объекты, перемеще к-х без несоразмер. ущерба их назнию невозмно,в т.ч. леса,мн. насаждя,здания, сооружя. К недвти отнся воздуе и море суда,космиче объекты и др. имво,опр-е законом.Т.о. под общ. назв-ем недв-ти скрыв-ся 2 сущ-ым обр-зом отлич-ся др от др вида вещей:недвиж-е в силу своего происх-я и движ-ое попроисх-ю,но отн-ое по закон-ву к недв-ти.

Отлич-я особ-ть-то, что недв-ть обяз-но регист-ся.Кр.того,важным призн-м недв-ти явл-ся то, что она связана с землёй.Поэтому различ.зем уч,первичн-е и вторич-е объекты недв-ти.Зем-ые участки-часть зем-ой поверх-ти,имеющ-я юрид-ие и геодезическ-е опр-ые границы поворотные точки к-ых закреплены на местности межевыми знаками.Первич-е объекты-здания и сооруж-я;вторич-ые-квартиры,комнаты. Объект недв-ти вкл.3 элем-та:земля+усовершенст-ия(мелиорат соор, инж соор) +принадлежности.Хар-ки объекта:стационарность(привяз-ть к одному месту на земле);уникальность(нет аналогов);долговечность(15-150лет);сложность(сочет-ие прир-ых и искуств-ых факторов)

Содержание видов стоимости, применяемых при оценке бизнеса

Ст-ть-ден-ый экв-нт,к-ый покуп-ль готов обменять на какой-либо предмет или объект.Цена-ден.сумма требуемая,предлагаемая или уплачмваеая за как-либо объект или предмет.с/ст-ден-ая сум треб-ая для созд-ия или пр-ва объекта или услуги.

1. по степени рыночности – 1.1рын-ая ст-ть-в м/днар-ых стандартах это расч-ая вел-на,за к-ую предпол-ся переход им-ва из рук в руки на дату оценки в рез-те коммерч-ой сделки м/д доброволь-ми покупат-ми и продавцом после адекв-го маркт-га

1.2 нормат-но-расчитываемая -ст-ть объекта соб-ти,расчит-ая на основе методик и нормат-ов, утверж-ых соот-ми органами госкомимущ-ва,госкомстата,роскомзема.

2. с т. зения. оценки 2.1.инвест-ая-ст-ть соб-ти для конкр-го инвестора при опр-ых целях инвест-ия, 2.2 рыночная 2.3.страх-я-ст-ть соб-ти,опр-я полож-ми страх-го контракта или полиса 2.4. н/обл-ая-ст-ть расчит-ая на базе опред-ий,сод-ся в соот-х нормат-ых док-ах,отн-ся к н/обл-ой соб-ти 2.5.утилизацион-ст-ть объекта соб-ти(искл зем.уч-к),расч-я как сов-ая ст-ть мат-ов,сод-ся в нём без доп-го ремонта

3. в зависимости от характера аналога3.1.воспроизв-ая -ст-ть объекта соб-ти,созд-я по той же планир-ке и из тех же мат-ов, что и оценив-ая,но по действ-им ценам 3.2.ст-ть замещения-ст-ть близ-го аналога оцен-го объекта.

4. в б\учете различают: 4.1.баланс-я- затраты на стр-во или преобр-ие объекта соб-ти 4.2 остаточная

5. от перспектив развития п\п 5.1. ст-ть действ-го п/п-ст-ть сформир-ося п/п как единого целого,а не к-ой-либо его сост-ой части,ст-ть отд-х активов или комп-ов опр-ся на основе их вклада в данный бизнес и рассм-ся как потребительная ст-ть для конкр-го п/п или владельца5.2.ликвидац-я-ден-я сум,к-ая м/б получена от продажи соб-ти в срок очень короткий для провед-я адекват-го маркет-га.след-ет учит-ть след.расходы:админ-ые изд-ки по поддерживанию ликв-ти п/п,расходы на юр. и бух. услуги.разность м/д выруч-й,к-я м/б пол-на от продажи активов п/п и изд-ми дают ликвид-ю ст-ть 5.1эфф-ая-ст-ть активов=большей из 2-х величин потребит-ой ст-ти активов для данного влад-ца и ст-ти их реализ-ии

Фак-ры,влияющ на оцен-ю ст-ть:спрос,доход,время,спрос и предл-е,риск получ.доходов,ликв-ть и др.

7. Принципы оценки бизнеса и их содержание.

Можно выделить3 группы взаимосв-ых принц-в оценки:1.основана на предст-ях собст-ка;2.связан-ые с эксплуатац-ей собств-ти;3.обусл-ые действием рыночной среды.

1группа.Ключевым критер-м ст-ти любого объекта соб-ти явл-ся его полезн-ть-принцип полезности.Общ-ую полезность объекта для соб-ка в рын-ой эк-ке можно выделить как его способ-ть приносить доход.Чем больше полезность тем выше вел-на оценочной ст-ти

-принцип замещения.Покупат-ль не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа.Суть:max ст-ть п/п опред-ся наим-ей ценой,по к-ой м.б.приоб-ён др. объект с эквив-ой полез-ю.Н-р,субъект хочет преоб-ти в свою соб-ть кондитерск-е п\п,произв=ее конфеты.При этом он срав-ет цену с ценами на аналог-е п/п,н-р,с ценами на фабрики,прозв-ее печенье,пряники,хлеб.Из принципапа полезности вытекает-пр-п ожидания или предвидения.Прошлое и настоящее бизнеса явл-ся лишь исходной основой к пониманию буд-го.Этот пр-п закл-ся в опред-ии тек-ей ст-ти дохода или др.выгод,к-ык м.б.получены в будущем от владения данным п/п.

2группа Доход-ть любой эк-ой деят-ти опред-ся 4 фак-ми пр-во:землёй,раб.силой,капиталом,упрвлением.Для оценки п/п нужно знать вклад каж-го фак-ра в формир-ии дохода п/п.От сюда след-ет принцип вклад,к-ый свод-ся к след-му:вкл-ие любого доп-го актива в сист-у п/п экон-ки целесообр-но,если получ-й прирост ст-ти п/п >затрат на преобр-е этого актива.

Пр-п остат-ой продук-ти-остат-я прод-ть м.б.рез-ом того,что земля даёт возм-ть польз-лю извлекать max доходы или min-ть затраты.

Пр-п предельной произв-ти.Его сод-ие:по мере добавл-я ресурсов к основным факторам пр-ва чистая отдача имеет тенд-ию увелич-ся быстрее темпа роста затрат,однако после достиж-я опр-ой точки общ-ая отдача хотя и растёт,однако уже замедляющимися темпами.Это замедл-е проис-ит до тех пор,пока прирост ст-ти не станет<,чем затраты на добавл-е ресурсы.

Пр-п сбаланс-ти,согл-но к-му max доход от п/п можно получить при собл-ии оптим-ых величин факт-ов пр-ва.

3группа Ведущим фак-ром,влияющ-м на ценообр-ие в рын-ой эк-ке,явл-ся соотн-ие спроса и предлож-я.Рынок учит-ет их соотн-ие через цену.Пр-п соответ-ия,согл-но кот-му п/п-ия,не соот-ие требов-ям рынка по оснащ-ти пр-ва технологии,уровню дох-ти и т д,скорее всего будут оценены неже среднего.

С пр-ом соответ-ия связаны пр-п прогрессии и регрессии.Регр-я имеет место,когда п/п хар-ся излишними применительно к данным рын-ым услов-ям улучшениями.Рын-ая цена такого п/п не будет отражать его реальн-ую ст-ть и будет ниже реалых затрат на его формиие.Прогрессия имеет место,к-да в рез-те функц-ия соседних объектов,н-р,объектов,обеспеч-их улучшенную инфрастр-ру,рын-ая цена данного п/п скорее всего окажется выше его ст-ти.

На ценообр-ие влияет конкур-ия.Пр-п конкуренции:если ожид-ся обострение конкур-ой борьбы то при прогноз-ии буд-их прибылей данный фак-ор можно учесть либо за счёт прямого уменьшения потока доходов либо путём увелич-я фак-ов риска,что опять же снизит тек-ую ст-ть буд-их доходов

Ст-ть п/п,его им-ва в значит-ой мере зависит от сост-ия внеш-ей среды,степени полит-ио и эк-ой стабильн-ти в стране-это пр-п зависимости от внеш-ей среды.

8.Экономическая сущность доходного подхода к оценки бизнеса и его основные методы.

ДП явл-ся осн-м для оценки рын-й ст-ти дейст-х п/п,кот-е и после перепродажи новым владельцам послед-ми не планир-ся ликвид-ть.ДП закл-ся в опр-иии ст-ти п/п на основе тех доходов,к-ые оно спос-но в буд-ем принести своему влад-цу,вкл-ая выручку от продажи того им-ва,к-ые не понад-ся для получ-я этих доходов.Буд-ие доходы п/п оценив-ся и суммир-ся с учетом времени их появл-я,т.е того факта,что владелец п/п сможет их получить лишь позднее. Добавляемая к указ-ым доходам ст-ть«нефункц-х» (избыточных)активов,учит-ся на уровне их рын-й ст-ти-вероятной цены их продажи в течение текущего периода.ДП предп-т рассм-е оценив-го п/п в качестве бизнес-линии(продукт-й линии.

ДП предусм-т исполь-е метода дисконт-ых ден-х потоков и методов капитал-ции.

1 м-д дисконт-х ден-х потоков закл-ся в опред-ии оцен-ой рын-ой ст-ти доходов ден-х потоков с бизнеса для совмест-го капитала по формуле:

PV=∑ДП/ (1+i)ⁿ

ДП-прогноз-ые по бизнесу на буд-ий год ден.потоки для соб-го капитала

i-ставка дисконта,учит-ая риски бизнеса

2м-д капитализациидоходов,предпо-ет оценку бизнеса 2 приёмами:

-прямой капитал-ии дохода

PV=Aср / i

i-ставка дисконта,учит-ая риски бизнеса

PV-остат-я тек-ая ст-ть бизнеса

Аср-сред-е ожид-е доходы от бизнеса в год(ЧД)

-капитализация пост-го дохода,получаемого в теч-ии огранич-го срока(модели Инвуда,Хоскальда,Ринга).Бизнес оцениваетсяся как приносящий некоторый постоянный доход Аср,однако срок n бизнеса(кол-во лет,мес получ-я дохода)фиксирован.

Модепь Инвуда

PV=Аср / i+1:Sn(n,i)

Sn-фактор фонда возмащения

Модель Гордана

-сп-б предвар-ой и прибл-ой оценки рын-й ст-ти бизнеса

y=А(1+R)

i-R

y-прогн-ая рын-ая ст-ть

А-доход с бизнеса к концу прогн-го периода

PV=Анач/i-a

Анач-дох-д с бизнеса,ожид-ый в нач-ом един-ом периоде остат-го периода полезной жизни проекта

А-усл-но пост-ый(сред-й) темп прир-та дохода с бизнеса в указ-ом остат-ом периоде

Содержание концепции предельных издержек и предельного дохода.

Изд-ки про-ва СХП дел-ся в зав-ти от изм-ия объёма производимой прод-ции и врем-го факт-ра на усл-но пост-ые и усл-но перем-ые. К пост. Затр. Онос.затр.кот не зав-ят от объёмо про-ва(амморт.о.с.,арендная плата, страх-ые платежи). Пер-ые затр-ты мен-ся в зав-ти от объёма про-ва прод-ции(опл.тр.осн-х раб-ов,затр.на корма, удобрения, топливо). Наряду с этим выд-ют пред-ые изд-ки,т.е.прирост затрат при увеличении выпуска и продажи дополнит.ед.продукции. сущ-ет зав-ть м.д.пред.изд-ми и пред-м дох-м

Пред.доход - прирост ден.выручки при реал.дополн. ед. продукции

В экон-ом смысле вСХП затр-ты п-п в ден-ом выр-нии принимают форму собств-ти. С-с прод-ции –стоймостная оценка,исп-х в произв-ве прод-ции прир-х рес-ов, сырья,матер-ов. Разл-ют с-с валовой прод-ции и ед.прод-ции. В зав-ти от объёма вкл-х затрат разл-ют след-е виды с-с : 1.технологич-ая с-с,в её состав вкл-ся только технологич-ие и общепроизв-ые затраты, общепроизв-ые затраты в конкр-ой отрасли.

2. производственная с-с вкл-ет технолог-ие затраты, общепроизв-ые по отрасли, общехоз-ые затр-ты.

3. полная (коммерческая)- отражает все затраты на про-во и реал-цию прод-ции.

В зав-ти от источника данных различ-ют плановую и отчётную с-с.

28. Фазы цикла разработки инвестиц-о проекта и их стадии.

Инвестиц-й проект – это программа реш-ия эконом-й проблемы, задачи. Суть проблемы может закл-ся в приобрет-ии новой машины, строит-ве или обор-ии нового произв-го объекта, его реконстр-я, организ-я нового произ-ва на базе новых, передовых идей, совершенствов-ие орган-ции произв-ва и реал-ии прод-и.

Вначале инвест. проект выступает в виде идеи, замысла, затем становится программой действий по претворению этого замысла в жизнь. Прежде чем внедрять инвест. проект в произ-во необх. получить четкие док-ва того, что это целес-но. Это означ. что при оценке проекта нужно получить подтверждение, что затрч-ые на внедрен. проекта деньги принесут инвестору прибыль, что срок окупаемости затрат на реал-ю проекта будет мал, что в рез-те внедрен. замысла в произв-во будет получ. целый ряд обнадеж-х полож-х рез-ов.

Период врем., в теч. кот. реал-ся цели, поставл-х в прокте, наз-ся жизненным циклом проекта. Он включ. опред-е фазы. В кач-ве основных можно выделить 3 фазы, каждая из кот. подразделяется на стадии:

1)Прединвестиционный. – исследуются возможности, – предварит. технико-экон. обоснов. (ПТЭО), – разработка ТЭО, – подготовка оценочного закл-ия

Данная фаза должна дать необх. инф-ю для принчтия реш. об инвестировании. На стадии ПТЭО рассмат-ся альтернат. варианты реш-я, на стад. ТЭО – опред-ся все предпосылки (комм-ие, техн-е, фин-е, экон-е, эколог-е) для инвестиц. проекта на основе альтернат. вариантов реш. Фин-я часть исслед-й состоит из опред-я объема инвестиций, включая чистый оборотный капитал, изд-ки пр-ва и марк-га, поступления от продаж и прибыль на инвестир-ый капитал. ТЭО д.б. привязано к имеющимся произ-ым фак-м, местному рынку, условиям произ-ва. В закл-ии по проекту обяз-но необх. указ-ть соотнош-е издержек, дохода и чистой прибыли, что может явиться основой для расчета срока окуп-ти кап. вложений и рент-ти проекта.

2) Инвест-й1. проведение переговоров и закл-е контракта 2. инженерно-тех-ое проктирование– стоит-во, – предпроиз-ый марк-г, – обучение

3) Эксплуатационный

– сдача в эксплуат-ю проекта и пуск

– замена, реабилитация

– расширение, инновации.

В закл-ии по проекту д.б. четко сформулированы и обоснованы ответы на такие вопросы: – цели проекта, его ориентац-я, юрид. обеспечение (налоги, гос. поддержка) – марк-г (возм-ть сбыта, конкур-ая среда, номенкл-ра прод., ценовая политика) – матер-е затраты (потребность в мат. ресурсах, цены, услов. поставок сырья, мат-в) – место размещ-я объектов с учетом клим-х, технол-х, соц-х и иных факторов. – проктно-конструк-я часть (выбор технол-и, объемы строит-ва) – орган-я управления и накладные расходы (органы упр-я, сбыт и распред-е прод., условия аренды, сроки амортиз-ии оборуд-я) – кадры (потр-ть, обесп-ть, график работы, условия оплаты) – график осущ-я проекта (сроки строит-ва, монтажа, пуско-налад. работ) – комм-я (финансовая, эконом-я) оценка проекта.

Понятие недвижимого имущества и его составляющие.

К недв-м вещам отн-ся:зем уч-ки,уч-ки недр,обос-е водн-е объекты и всё,что прочно связ-но с землёй,т.е. объекты, перемеще к-х без несоразмер. ущерба их назнию невозмно,в т.ч. леса,мн. насаждя,здания, сооружя. К недвти отнся воздуе и море суда,космиче объекты и др. имво,опр-е законом.Т.о. под общ. назв-ем недв-ти скрыв-ся 2 сущ-ым обр-зом отлич-ся др от др вида вещей:недвиж-е в силу своего происх-я и движ-ое попроисх-ю,но отн-ое по закон-ву к недв-ти.

Отлич-я особ-ть-то, что недв-ть обяз-но регист-ся.Кр.того,важным призн-м недв-ти явл-ся то, что она связана с землёй.Поэтому различ.зем уч,первичн-е и вторич-е объекты недв-ти.Зем-ые участки-часть зем-ой поверх-ти,имеющ-я юрид-ие и геодезическ-е опр-ые границы поворотные точки к-ых закреплены на местности межевыми знаками.Первич-е объекты-здания и сооруж-я;вторич-ые-квартиры,комнаты. Объект недв-ти вкл.3 элем-та:земля+усовершенст-ия(мелиорат соор, инж соор) +принадлежности.Хар-ки объекта:стационарность(привяз-ть к одному месту на земле);уникальность(нет аналогов);долговечность(15-150лет);сложность(сочет-ие прир-ых и искуств-ых факторов)