Методы расчетов коэффициентов капитализации.
В России действует 3 основных подхода к оценке объектов недвижимости: 1. затратный, 2. доходный, 3. сравнительный.
Затратный метод включает 4 оценки: метод сравнит. единицы, поэлементный, сметный, индексный.
Доходный подход вкл. 2 метода: 1. метод капитализации 2. метод дисконтирования. При методе капитализации определяется текущая стоимость будущих доходов объекта недвижимости в соотв. с коэф. капитализации. Кк= ЧД/Сс(стоимость объекта).
Кк предполагает прибыль от эксплуатации и возмещения капитала, затраченного на приобрет-е этого объекта.
Существует 5 методов расчета Кк :
1. метод прямой капитализации, Кк=ЧД/Сс;
2. кумулятивный метод: ставка капитализации ЧД разбивается на ряд компонентов, путем суммирования этих компонентов и определяется % ставка. Кк = % ставка + норма возврата капитала. % ставка – это ставка дохода на долгоср. или среднеср. правит. облигации (ГКО). В наст. время этта ставка = 6%, к этой ставке + риск (валютный, низкой ликвидности, неэффективности управления). Норма возврата капитала – зависит от срока исполь-ия объекта, если срок=15лет, то норма= 1/15*100%., Кк= %ставка+ риски+ Норма возврата.
3. Метод связанных инвестиций заемного и собст. Этот метод применяется также как для покупки недвижимости использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна удовлетворить рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредитПричем ставка кап-циизаемного капитала должна предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат собственного кредита в виде переодических выплат. Ставка капитализации должна удовлетворять и кредиторов и инвесторов.Ставка капитализации заемных ср-тв наз. ипотечной постоянной. Она определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к определенной сумме ипотечного кредита. Ипотечная составляющая состоит из ставки % по кредиту и коэ-та фонда погашения, разработаны спец-е таблицы по которым зная условия кредитования можно поределить ипотечную постоянную. Ккап= (ипотеч.пост.*доля заем.кап)+(1-собс.кап)*ставк.капит.собст.кап.
4. Метод связанных инвестиций заемного и собст. . капитала зданий и земли капитала Суть этого метода закл.в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строений стоящих на ней. Ккап.= стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса*Ккап+стоимость земли в % от общей стоимости им.комплекса*Ккапит.земли.
5. Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капиталабудет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).
т.ч. фондовых. Несист-ый риск. Этим риском хар-ся неконтролируемые случайные факторы.
Составляющие несис-го риска. 1) Риск объектов инвест-ния зависит от возмож-ти наступления события случ-го хар-ра и потерь от вложения в ценные бумаги дан-го эмитента:финан-вый риск;риск предпр-я;управлен-ий риск;риск ликвид-ти;
валютный риск;кредит-й; катастро-кий2) Риски, связ-ые с направ-ем инвести-ия. При выборе объекта в обл. инвест-я большое значение имеет его географ-е положение: страновой;региональный;отраслевой; 3) Селективный риск. Возникает когда оператор на рынке цен.б. неверно осуществит выбор этих цен. б. во временном или кач-ом аспектах: портфельный риск; временной риск 4) Технич-й риск. Он связан с сервисным обслужив-ем операций с цен-ми бум-ми. Он включ. след-ие разновид-ти: – риск поставки, – риск платежа;клиринговый риск;операц-ый;риск перевода Дан-я класс-ция явл-ся не полной. Бывают еще страховой риск, аудиторский, экономич. и др.
(к ЮНИДО