Исчисления банком налога

На недвижимость по приобретаемым

И выбывающим объектам

Ситуация.На балансе банка числится здание (объект 1), остаточная стоимость которого на 1 января текущего года составила 120000000 руб. Ставка налога - 1%, к ставке налога применяется коэффициент в размере 2,0.

Годовая сумма налога на недвижимость согласно представленной по сроку 20 марта отчетного года налоговой декларации (расчету) по налогу на недвижимость составила 2400000 руб. (120000000 x 1 x 2 / 100).

В марте текущего года банк продал объект 1 и купил другое здание (объект 2), остаточная стоимость которого на 1 апреля текущего года составила 6300000000 руб. (условно).

Решение.В этой ситуации со II квартала текущего года исчисление и уплата налога на недвижимость по объекту 1 прекращаются, а по объекту 2 - начинаются (п. 7 ст. 189 НК). Сумма налога на недвижимость за II - IV кварталы текущего года подлежит увеличению на 92700000 руб.

Расчет:

1) сумма налога на недвижимость за II - IV кварталы текущего года подлежит:

а) уменьшению на сумму налога, исчисленного исходя из остаточной стоимости объекта 1 на 1 января и ставки налога, кратной числу полных кварталов, оставшихся до конца отчетного года (т.е. 3 кварталов). Сумма уменьшения составит 1800000 руб. (120000000 x 0,75 x 2 / 100);

б) увеличению на сумму налога, исчисленного исходя из остаточной стоимости объекта 2 на 1 апреля и ставки налога, кратной числу полных кварталов, оставшихся до конца отчетного года (т.е. 3 кварталов). Сумма увеличения составит 94500000 руб. (6300000000 x 0,75 x 2 / 100);

2) разница составляет 92700000 руб. (94500000 + (2400000 - 1800000) - 2400000).

Согласно ч. 2 п. 10 ст. 189 НК банк не позднее 22 июня текущего года (20 июня приходится на нерабочий день - субботу) должен внести соответствующие изменения в налоговую декларацию.

Примечание. Подробнее об исчислении налога не недвижимость при

приобретении (создании, возведении) и выбытии зданий и сооружений см. в

главах 1.7 и 2.1.

На основании статьи 190 НК суммы налога на недвижимость у банка-плательщика включаются в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.

Особенности налогообложения недвижимого имущества,

Поступившего в качестве залога, отступного

Банки часто получают недвижимое имущество (например, здания, жилые и нежилые помещения) в качестве залога в обеспечение исполнения кредитополучателем (заемщиком) обязательств по кредитному договору.

Исполнение обязательств по кредитному договору в соответствии с законодательством может обеспечиваться залогом имущества. Залог наделяет кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) правом в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (ст. 147 БК, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 315, п. 1 ст. 317 ГК).

Согласно п. 1 ст. 322 ГК право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге, а в случаях, если необходима регистрация договора, - с момента регистрации договора. При этом п. 3 ст. 320 ГК установлено, что договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы.

Таким образом, поступление зданий, сооружений (их частей) в качестве залога не связано с их приобретением банком в собственность, а также в возмездное или безвозмездное пользование. Поэтому такие объекты в расчете налога на недвижимость у банка не участвуют.

В случае неисполнения должником обязательства выданное в качестве залога имущество может перейти в собственность банка и использоваться им далее в собственной деятельности (к которой, в частности, относится и сдача в аренду).

Налог на недвижимость по этому имуществу в случае его признания объектом налогообложения банк начинает исчислять и уплачивать с первого числа первого месяца квартала, следующего за кварталом принятия его к учету.

Пример

Ситуация 1.В январе текущего года банк принял в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному с юридическим лицом, нежилое помещение.

Решение.В рассматриваемой ситуации у банка не возникает обязанности по исчислению налога на недвижимость со II квартала текущего года в отношении предмета залога.

Ситуация 2.В феврале текущего года к коммерческому банку-кредитору от организации-должника в соответствии с соглашением об отступном перешло в собственность нежилое помещение в административном здании, ранее принадлежащее должнику на праве собственности (соглашение об отступном зарегистрировано в РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру"). Передача помещения оформлена актом о приемке-передаче основных средств.

Решение.Налог на недвижимость по нему банк начинает исчислять и уплачивать со II квартала текущего года.

Примечание. Дополнительно по данному вопросу см. консультацию.