Договор строительного подряда. Регулируется гражданским кодексом, градостроительным кодексом
Регулируется гражданским кодексом, градостроительным кодексом, КоАП. Существует специальные технические правила, правила к технической документации, проектно-сметной документации.
При строительстве необходимо учитывать интересы общества, населения. Отношения подряда регулируются 1800 нормативно-правовыми актами.
Договор строительного подряда – это такой договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется по заказу другой стороны построить объект в соответствии с проектно-сметной документацией или выполнить комплекс строительно-монтажных работ и передать результат работ заказчику, а заказчик обязан принять результат работ и оплатить его. В некоторых случаях предметом договора строительного подряда может быть капитальный ремонт. Следовательно, регулируются отношения по строительству новых объектов, реконструкции старых и капитальный ремонт.
Установлен особый порядок заключения такого договора. Для заключения договора строительного подряда необходимо проводить торги.
Форма. Заключается в письменной форме. Отсутствие письменной формы приводит к недействительности договора. Там должен быть указан предмет, цена и сроки выполнения работы.
Двусторонний, консенсуальный, возмездный, срочный договор. Если срок в договоре отсутствует – договор не считается заключенным. Для заключение договора обязательна необходима проектно-сметная документация. Она необходима еще на стадии заключения договора (она выступает как документ, определяющий основные условия договора). Если такой документации нет, а стороны заключили договор – то договор считается недействительным, так как не определен предмет договора. Допустимо заключение договора без проектно-сметной документации только в случае, если предмет договора не сложный.
Пока не заключили договор, нужно получить разрешение на строительство в территориальном органе Минэкономразвитии; заказчик должен иметь документы на земельный участок, смету и технический проект объекта строительства.
Стороны:
Заказчиком является любой субъект гражданского права (гражданин, предприниматель, организация, муниципальное образование). Чаще всего в качестве заказчика выступают юридические лица, поскольку расходуются крупные денежные средства. Зачастую в качестве заказчика выступают публичные образования. Заказчик должен обладать правом на земельный участок.
Подрядчик чаще всего юридическое лицо, строительная организация, которая профессионально занимается строительством. Необходимо получить лицензию (лицензированием занимается государство). Подрядчиком может быть частный предприниматель, который также должен иметь лицензию. Заказчик талжен должен иметь проект строительства.
Подрядчик вправе приглашать другие организации (субподрядчики). Тогда основной подрядчик становится генеральным подрядчиком. Отношения между субподрядчиками, генеральным подрядчиком и заказчиком такие же, как и в обычном договоре подряда. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за все работы и за все сроки, даже за те работы, которые он не выполняет. Если работу не выполнил или плохо выполнил субподрядчик, то за эти нарушения отвечает генеральный подрядчик перед заказчиком. Затем генеральный подрядчик в порядке регресса предъявляет требования к субподрядчику. Между субподрядчиком и заказчиком не возникает никаких правоотношений.
Срокв договоре строительного подряда. Если срок не определен в договоре, значит, договор не заключен. Как правило, работы подразделяются на этапы. Устанавливаются сроки для конкретных этапов (промежуточные сроки). Ответственность наступает за каждый из этих сроков. Промежуточные сроки дисциплинируют подрядчика.
Содержание договора строительного подряда.
Обязанности заказчика:
1. Заказчик должен предоставить фронт работ (например, земельный участок необходимый для начала строительства);
2. Заказчик должен предоставить в распоряжение подрядчика проектно-сметную документацию (он должен быть составлен еще до заключения договора). Этот документ обязателен и для заказчика и для подрядчика. Заказчик должен заключить договор с проектными организациями (проектировщиками), которые специализируются на разработке проектов. Заказчик осуществляет утверждение проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация – это генеральный проект (рабочие чертежи), генеральная смета (учтены все работы, объем работ, трудозатраты, стоимость выполнения вида работ с дополнительными примерными расходами).
Генеральная смета проходит экспертизу, а потом эта смета утверждается. В смету закладывается статья на непредвиденные расходы и непредвиденные затраты (в неё включается около 10% стоимости работ).
Смета может быть пересмотрена с учётом кризиса/инфляции. Также может быть изменена техническая документация.
3. Заказчик должен получить разрешение на проведение работ;
4. Заказчик должен предоставить некоторые виды строительных материалов и оборудование. Оборудование может предоставляться и в конце работ (по мере необходимости);
5. Заказчик обязан оказывать определённое содействие подрядчику в выполнении работ;
Эти обязанности могут быть двоякими:
1) обязанности предоставлять определённые бытовые услуги;
2) каждая сторона обязана оказывать содействие в том, смысле, что если у подрядчика возникнуть какие-либо сложности, на заказчика ложиться обязанность разрешить эти проблемы.
6. Заказчик должен обеспечить финансирование работ, а также оплатить полученный объект. В договоре строительного подряда оплата производиться не так, как в обычном подрядном договоре. Расчеты производятся помесячно. Такими платежами оплачивается около 90-95% всей стоимости объекта. Окончательный расчет должен быть произведен заказчиком после приема объекта. Этот расчет должен быть произведен в течением месяца после принятия объекта. Если в течение этого времени или в течение всего действия договора заказчик не справляется с обязанностью по оплате, то подрядчик вправе приостановить работы. За просрочку взыскиваются проценты по ставке рефинансирования;
7. Заказчик может вести контроль за ходом работ. Заказчик может нанять специалиста (напр., инженера), который будет следить за качеством работ
8. Заказчик должен принять готовый объект. Заказчик в течение 5 дней должен создать рабочую комиссию и приступить к приемке объекта. Если есть отступления от проектно-сметной документации, то заполняется акт. Оформление приемки осуществляется подписанием акта сдачи-прёмки, подписанного обеими сторонами. Подписание акта означает, что работы приняты. В договоре строительного подряда действует общее правило, что риск случайной гибели до момента приема работ лежит на подрядчике. Если заказчик отказался подписать акт сдачи-приемки объекта, подрядчик вправе составить и подписать односторонний акт сдачи-приемки объекта. Но если заказчик считает, что односторонний акт не отражает обстоятельства действительности, то он может оспорить односторонний акт в судебном порядке.
Обязанности подрядчика:
1. должен вести строительство в соответствии с проектно-сметной документацией, которая была предоставлена заказчиком;
2. соблюдать и уложиться в срок;
Могут быть указаны начальный, промежуточный и конечный сроки. За нарушение каждого из сроков подрядчик несёт ответственность, размер ответственности определяется в договоре самостоятельно сторонами.
Сроки могут быть изменены в ходе строительства с общего согласия заказчика и подрядчика.
3. выполнение работ на свой риск;
все отрицательные последствия на объекте ложатся на подрядчике. Если приёмка производится частями, то как только заказчик подписал акт сдачи-приёмки части он несёт на неё риск случайной гибели. Если объект готов, но ещё не принят заказчиком, риск случайной гибели лежит на подрядчике.
4. Выполнить работу качественно. Работа должна соответствовать тем техническим требованиям, которые предусмотрены для данного вида работ. Если нет строительных норм, то стороны сами их определяют.
Если подрядчик выполняет работы материалами, которые предоставлены заказчиком, он должен проверить какова пригодность этих материалов. Если заказчик принимает материалы, то он в дельнейшем несёт за них ответственность
Для предъявления требований относительно недостатков к подрядчику (недостатки могут быть выявлены уже после приемки) установлен 5–летний срок. Если недостатки выявлены после приёмки, то подрядчик должен будет также возместить убытки, а также должен устранить недостатки. Если были установлены гарантийные сроки (свыше 5-ти лет), то в течение всего гарантийного срока может предъявлять требования о недостатках. Истечение гарантийного срока влияет на обязанности по доказыванию (если гарантийный срок не истек, а дефект обнаружен, считается виноватым подрядчик; обратное должен доказывать именно подрядчик). Исковая давность составляет 1 год с момента, когда заказчику стало известно о наличие дефекта. Если недостатки неустранимы, то заказчик может отказаться от договора и потребовать возврата всех сумм, которые он заплатил подрядчику.
Договоров может быть заключено много, в т.ч. и субподряда. Перед заказчиком в данном случае отвечает Генеральный подрядчик.
5. Сдать объект заказчику. Если от подрядчика не поступает информации о том, что работы закончены, заказчик к приёмке не приступает, считается, что работы ещё не выполнены.