Договор долевого участия в строительстве

Этот договор непосредственно связан со строительными договорами (договором подряда на строительство объекта).

30.12.2004 г. принят ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” (в ред. 2008 г.). Однако он вступил в силу с 2005 г. В этом законе дано описание этого договора.

По договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в определенный срок и своими силами или с привлечением других лиц построить и предоставить за свой счёт построить квартиру или нежилое помещение в здании и передать другой стороне (дольщику) в собственность, а дольщик обязан принять и оплатить обусловленную плату.

Природа договора: отличается от договора купли-продажи, т.к. при заключении его объекта недвижимости еще нет. Отличается от договора подряда тем, что дольщик – не заказчик и не подрядчик. Застройщиком может быть и не строительная организация.

Этот договор консенсуальный, двусторонний, возмездный, срочный.

Договор долевого участия в строительстве обязательно должен быть заключен в письменной форме. Предусмотрена государственная регистрация договора долевого участия. В соответствии с ФЗ застройщик обязан передать регистрирующему органу проектно-сметную документацию с тем, чтобы после того, когда заключен договор, этот орган должен убедиться, что квартира в проектно-сметной документации существует. Тогда регистрирующий орган закрепляет определенную квартиру за определенным лицом. Заключить подобный договор на эту же квартиру невозможно, так как государственная регистрация такого договора не будет совершена. Если в договор вносятся какие-либо изменения, они также регистрируются.

Данный договор заключается чаще всего с гражданами для предоставления жилья. Предметом является либо квартира, либо нежилое помещение. Такой дольщик приобретает долю в праве собственности на места общего пользования.

Стороны договора. Заказчиком (дольщик) чаще всего выступают граждане, однако могут быть и юридические лица. Застройщиком может быть только гражданин-предприниматель или коммерческая организация, обладающая лицензией. Предприниматель должен иметься земельный участок для строительства, разрешение на строительство от органа архитектурно-строительной инстанции; должен быть финансово состоятельным, он должен предоставить документы, которое бы представляли экономическую обоснованность (состоятельность); должен опубликовать не позднее, чем за 2 недели строительную декларацию (объект строительства, стоимость и сроки строительства) в органах местной печати.

Если застройщик заключил с дольщиком договор с нарушением закона, последний имеет право отказаться от договора и потребовать возвращения вложенной доли с процентами по ставке рефинансирование в двойном размере.

Предметом выступает конкретная доля строящегося объекта. Предмет должен быть четко определен в договоре (индивидуально-определенная вещь) в соответствии с проектно-сметной документацией, на основании которой заключается договор.

Срок – существенное условие. Цена = стоимости квартиры.

Содержание договора:

Обязанности застройщика:

1. предоставить дольщику информацию об объекте строительства и гарантии (залог и поручительство от банка);

Застройщик должен вносить соответствующие изменения в декларацию: если не внес изменения, а они повлияли на интересы дольщика, последний вправе потребовать расторжения договора и уплаты процентов (как заключенного под влиянием обмана/ заблуждения).

2. обязан организовать строительство, чтобы это строительство было закончено в установленный объявленный срок; объект должен быть своевременно возведён;

Если сроки не соблюдается, дольщик может потребовать возмещения убытков за каждый день просрочки: юридическое лицо – 1/300 ставки рефинансирования (7,7%); а если дольщиком является гражданин – 1/150 ставки рефинансирования. Если просрочка длительная – дольщик вправе расторгнуть договор и взыскать проценты за прострочку.

3. заказчик должен информировать застройщика (письменно) об изменениях в проектно-сметную документацию.

4. Предоставить объект надлежащего качества.

Эта доля должна соответствовать тем признакам, которые указаны в договоре.

Ответственность: расторжение договора и уплата процентов (убытков) или устранение недостатков и уменьшение платы.

5. Предоставить гарантии выполнения своих обязательств: земельные участки и все имущество застройщика, связанное со строительством, рассматривается как заложенное имущество в пользу дольщика. Если имущество было заложено в банк до момента заключения договора, то банк несет солидарную ответственность вместе с застройщиком.

6. предоставить гарантийные сроки;

Гарантийный срок не может быть менее 5 лет; претензии по дефектам можно предъявить в течение гарантийного срока.

Обязанности дольщика:

1. обязан внести стоимость той доли, которая определена в договоре;

Способ оплаты различен: разовый взнос (сразу вносится полная цена) или периодические платежи (в установленном размере). Если периодические платежи не вносятся вовремя, застройщик может расторгнуть договор, вернув внесённую сумму (с взиманием суммы за прострочку – 1/300 часть ставки рефинансирования за каждый день просрочки)

2. принять готовый объект;

После извещения дольщиков о готовности объекта, они должны принять объект в течение 7 дней. Если дольщик в 7-дневный срок не явился для подписания сдачи-приёмки, застройщик имеет право составить односторонний акт.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Права дольщика:

1. дольщик имеет право переступать свои права по договору;

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если ФЗ’ом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Также в одностороннем порядке по желанию дольщика моет быть это право передано другому лицу; возразить против этого застройщик не может.

2. если меняется проектно-сметная документация, дольщик имеет право отказаться от договора, однако он должен доказать, что эти изменения для него не приемлемы.

Договор может быть расторгнут дольщиком только при наличии оснований, предусмотренных законом.

Тема 8. Договор подряда на выполнение изыскательских и проектных работ.

Договорподряда на выполнение изыскательских и проектных работ – это такое соотношение, в силу которого одна сторона (проектировщик или изыскатель) обязуется произвести изыскание или выполнить проектную разработку к определённому сроку в соответствии с полученным заказом и передать этот комплект документов в собственность заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить их.

Обязанность предоставить проектно-сметную документацию лежит на заказчике.

По своей природе это договор подряда. Но в отличие от других договоров подряда результатом работ является нематериальная вещь (проектно-сметная документация). Проектно-сметная документация – это товар, который имеет свою стоимость, который может обмениваться, покупаться продаваться. Это разновидность подрядного договора, имеющего особый специфический объект. Оплата производится за сам процесс работы.

Характеристика договора:

1. консенсуальный;

2. возмездный;

3. двусторонний;

4. срочный;

5. форма договора – письменная.

Этот договор, как и другие подрядные, договоры двусторонний. Стороны договора. В качестве заказчика выступает государство или крупное предприятие, которое желает повысить свой технологический уровень. Исполнителем является гражданин или организация, которая обладает лицензией на проектную деятельность.

Изыскательские работы – изыскание на территории соответствующего земельного участка, который был бы пригоден для строительства объекта. Эти исследования заканчиваются составлением технического обоснования (ТО).

В состав проектно-сметной документации входит генеральный план (чертеж здания или сооружения в определенном масштабе, который дает представление о том, что будет построено), смета (документа, в котором произведены расчеты стоимости будущего объекта), рабочие чертежи на каждый вид работы. Выполнение работы возлагается на подрядчика.

Договор заключается в письменной форме. Никаких дополнительных требований договор не предусматривает. Носит срочный характер. Исполнитель должен выполнить работу к определенному сроку и представить результат работ.

Содержание договора.

Обязанности заказчика:

1. Заказчик должен разработать и представить исполнителю техническое задание. Если исполнитель разрабатывает задание, то заказчик должен утвердить его. Заказчик должен составить, разработать и утвердить техническое задание (в нем указывается что надо заказчику). Тогда подрядчик должен с учетом задания составлять проекты, необходимые для удовлетворения потребностей заказчика. Особой санкции за невыполнения этой обязанности не установлено. Но пока задание на проектирование не представлено заказчиком, исполнитель не приступает к работе;

2. Должен представлять информацию исполнителю;

3. Должен оказывать содействие исполнителю. Например, предоставление транспортных средств;

4. Заказчик должен принять результат работы. Документация должна быть подвергнута экспертизе. Экспертиза должна проверить правильность технических расчетов, наличия угрозы для окружающей среды, экономическую обоснованность проекта. Заказчик обязан принять документацию, когда она будет готова и когда она будет в комплексе. Все части проекта должны быть выполнены и представлены (учитывая применение системы «генерального подряда»);

5. Оплатить работу. Оплате подлежит сама работа. Риск невозможности достижения результате лежит на заказчике. Исполнитель должен выполнять работу добросовестно. Работа по выполнению работ имеет высокую стоимость.

6. Обязанность соблюдать конфиденциальность, секреты производства.

Обязанности исполнителя:

1. Обязанность выполнять работы в соответствии с техническим заданием. Однако исполнитель может отклоняться от задания, если результат работы будет достигнут. Если де работы будут недобросовестно исполняться не в соответствии с техническим заданием, заказчик может отказаться от работы.

2. Если исполнитель поймёт, что результат будет отрицательным, исполнитель должен известить об этом заказчика. Договор тогда прекращается. Заказчик принимает такой результат. Исполнителю оплачиваются только выполненные работы.

3. Исполнитель должен выполнять работу лично. Однако с согласия заказчика исполнитель может пригласить другое лицо.

4. Обязанность соблюдать конфиденциальность, служебную тайну при выполнении работ;

5. Должен выполнить все работы к указанному сроку. Однако срок

6. Обязанность выполнить работы качественно. Работы должны быть выполнены на высоком техническом уровне.

7. Передать результат. Результат может передаваться поэтапно.

Данный договор относится к венчурным (“опасным, рисковым”). 3 из 10 таких договоров не прибыльны.

Если исследования привели к какому-либо результату, который ранее не был нигде известен, такой результат представляет собой изобретение (если эта техника). Это изобретение патентуется (Роспатентом). Патент действует 20 лет.

Если по условиям договора не было предусмотрено патентоспособного результата, то исполнитель становится владельцем патента, а заказчик в свою очередь может пользоваться этим достижением бесплатно на протяжении всего действия патента. Если такое условие предусмотрено же договором, то патент будет принадлежать заказчику, тогда уже исполнитель будет использовать патент в своих целях также безвозмездно и без дополнительного разрешения патентообладателя.

Ответственность за несоблюдение обязанностей:

Ответственность исполнителя:

1. исполнитель несёт ответственность только за своё виновное поведение (вина его предполагается, он должен её опровергнуть);

2. объём ответственности: здесь ответственность возмещается только за реальный ущерб в пределах стоимости договора; прямо в договоре стороны могут указать, что будут возмещаться убытки в виде упущенной выгоды.