Алгоритм оценки недвижимого имущества
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1-й этап. Определение задачи оценки
Цель оценки
Вид определяемой стоимости
Установление оцениваемых имущественных прав
Дата оценки
2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки
График работ по оценке
Источники информации
Выбор методов оценки
Затраты на проведение оценки
Денежное вознаграждение за проведение оценки
Составление договора на оценку
3-й этап. Сбор и анализ информации
Осмотр объекта и прилегающей территории
Юридическое описание объекта недвижимости
Физические характеристики и местоположение
Экономическая информация
Проверка достоверности собранной информации
Анализ и обработка информации
4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Анализ земельного участка Анализ земельного участка
как условно свободного с улучшениями
Правовая обоснованность выбранного вариантаиспользования
Физическая осуществимость
Финансовая целесообразность
Наивысшая стоимость недвижимости
5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:
оценка стоимости на основе доходного подхода
оценка стоимости на основе сравнительного подхода
оценка стоимости на основе затратного подхода
6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Проверка полученных данных о величине стоимости
Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
Выведение итоговой величины стоимости
7-й этап. Составление отчета об оценке
Определение стоимости объекта недвижимости
На основе доходного подхода
Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков и методом прямой капитализации дохода.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные: длительность прогнозного периода; прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; ставка дисконтирования.
Стоимость объекта недвижимости методом ДДП равна
,
где PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
it – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна =
= Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +
+ Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Метод капитализации доходов используется, если:
- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет вид:
,
где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
ЧОД - чистый операционный доход (ден. ед.);
k - коэффициент капитализации.
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов:
ПВД = S × СА,
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
СА – арендная ставка за м2.
Метод капитализации доходовцелесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
Действительный валовой доход (ДВД)–это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход (ДВД) за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.
Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, то есть отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
Существует несколько способов расчетакоэффициента капитализации:
- метод кумулятивного построения;
- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
- метод прямой капитализации.
Преимущества метода капитализациидоходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предложение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.