Глава 11. основы оценки недвижимого имущества
Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования
Недвижимого имущества
Недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам сможет быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть - правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными ГК РФ.
В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области сформировались три группы принципов оценки недвижимого имущества.
Первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, образуют следующие принципы:
1) принцип полезности;
2) принцип замещения;
3) принцип ожидания.
Принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе:
1) принцип вклада;
2) принцип остаточной продуктивности земельного участка;
3) принцип равновесия;
4) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности);
Принципы третьей группы обусловленные рыночной средой включают:
1) принцип спроса и предложения;
2) принцип соответствия;
3) принцип конкуренции;
4) принцип изменения;
5) принцип взаимозависимости.
Концепция наилучшего использования - основополагающая концепция в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик оцениваемого недвижимого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.
Принцип наилучшего использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости. Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта наилучшее использование объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.
При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:
1) рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого недвижимого имущества);
2) существующие нормы зонирования;
3) ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
4) текущий способ использования недвижимого имущества.
Наилучшее использование объекта недвижимости - это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободный или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.
В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка, с уже имеющимися улучшениями.
Если текущее использование не является наилучшим, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем варианте использования не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, склад, размещенный в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором он находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участка, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.