Прогноз величины потенциального валового дохода на 6 лет
| ЧОД, руб. | 151200,0 | 295312,5 | 369140,6 | 461425,8 | ||
| КТС | 0,740 | 0,548 | 0,406 | 0,300 | 0,222 | - |
| ЧОДдисконт., руб | 111917,1 | 103550,2 | 95808,88 | 88646,26 | 82019,12 | - |
Коэффициент текущей стоимости (КТС) рассчитывается по формуле:
, (5)
где n-число лет
(6)
Реверсия (остаточная стоимость) – это стоимость объекта по истечении прогнозного периода денежных поступлений (в данном случае прогнозный период составляет 6 лет).
(7)
Реверсия = 461425,8/ 0,051 = 9 047 564 руб.
Текущая стоимость реверсии = 
(8)
Текущая стоимость реверсии = Реверсия * КТС2010 = 9047564* 0,222 = 2 010 273 руб.
Сумма дисконтированных потоков наличности = 
= 481 942 руб.
Стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков = Сумма дисконтированных потоков наличности + Текущая стоимость реверсии
Стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков = 2 010 273 + 481 942 = 2 492 215
(Два миллиона четыреста девяносто две тысячи двести пятнадцать) рублей.
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ С ПОМОЩЬЮ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ
Использованные в отчете подходы к расчету рыночной стоимости дали следующие результаты:
сравнительный подход – 2 452 500 руб.
доходный подход:
метод прямой капитализации – 2 964 706 руб.
метод дисконтирования денежных потоков – 2 492 215 руб.
Для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта используем способ субъективного взвешивания результатов оценки, который заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков.
Метод прямого сравнительного анализа продаж наиболее точный, так как в нем используется достаточная база данных о сделках купли-продажи (в данном случае 4 квартиры-аналога), поэтому удельный вес данного метода примем равным 60%.
Метод прямой капитализации опирается на информацию о рыночных сделках и при применении данного метода ожидается, что текущие доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста будут умеренны, однако в современной ситуации наблюдается резко различающиеся темпы роста возможных текущих доходов, поэтому вес данного фактора примем равным 20%
Метод дисконтирования денежных потоков в отличие от предыдущего метода учитывает рост текущих доходов арендодателя. Данный метод предполагает тот факт, что имеется возможность обоснованно оценить будущие денежные потоки, тогда как в работе использовались предположительные варианты будущего развития. Вес этого метода составит 20 %.
Тогда имеем:
2 452 500 · 0,60 + 2 964 706 · 0,20 + 2 492 215 · 0,20= 2 562 884
(Два миллиона пятьсот шестьдесят пять тысяч восемьсот
Восемьдесят четыре рубля.)
ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Реальная рыночная стоимость права собственности на объект оценки по состоянию на дату оценки (23.12.2006 г.) составляет с учетом округления:
2 563 000
(Два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи рублей)
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ);
2. ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»;
3. ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения»;
4. Стандарты Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-01-95, СТО РОО 22-01-96;
5. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий изданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, 1970 год);
6. Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990;
7. Сайт Российского общества оценщиков www.mrsa.ru
8. Сайт Уральской палаты недвижимости www.upn.ru
9. Сайт www.dolevka.ru
10. Сайт www.nedv.info
11. Cайт www.nd.blizko.ru
12. Сайт www.ocenchik.ru
[1] Источники: сайт «Недвижимость.BLiZKO.ru» www.nd.blizko.ru
[2] Площадь объектов-аналогов в объявлениях округлена в соответствии с информацией в предложениях о продаже
[3] Корректировка не проводится ввиду того, что отклонение общей площади в 1 кв. метр не является принципиальным, поскольку представлены типовые 2-комнатные квартиры