Метод прямой капитализации доходов

Суть данного метода заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объектов с помощью коэффициента капитализации (R).

(2)

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

I – чистый эксплуатационный доход;

R – коэффициент (ставка) капитализации.

Чистый доход – действительный валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Коэффициент (ставка) капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации.

Для расчета коэффициента капитализации используем способ рыночной экстракции.

(3)

где – коэффициент капитализации i-го объекта;

n – количество объектов.

(4)

Метод прямой капитализации включает 5 этапов:

1) определение размера потенциального валового дохода;

2) оценка возможных потерь от простоя (незагруженности) помещения;

3) определение чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) арендодателя;

4) определение ставки капитализации;

5) расчет рыночной стоимости квартиры с учетом ставки капитализации.

Определение размера потенциального валового дохода

На данный момент объект оценки сдается, однако стоимость арендной платы практически в 2 раза ниже рыночной. Однако экспертом-оценщиком был проведен анализ, в результате которого установлено, что стоимость сдачи в аренду подобных квартир в близлежащих домах составляет 14000 рублей.

Таким образом, потенциальный валовой доход (ПВД) составляет:

ПВД = 14000*12=168000 тысяч рублей.

Оценка возможных потерь от простоя (незагруженности) помещения

Поскольку большим спросом в Екатеринбурге на данный момент пользуется аренда комнат и однокомнатных квартир, то, по мнению оценщика, возможные потери от простоя помещения составят 10% (16800 рублей).

Δ=ПВД*(1-УЗ)=168000*(1-0,9)=16800 рублей

где:

Δ – потери ПВД от простоя помещения;

УЗ – уровень загрузки помещения.

Определение чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) арендодателя

ЧЭД=ПВД – Δ= 168000-16800=151200 рублей

Определение ставки капитализации

Таблица 3

Расчет ставок капитализации аналогичных квартир

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Характеристика объекта	Опалихинская, 21	Бебеля, 118	Бебеля, 118	Бебеля, 132
Стоимость аренды, руб. в месяц
ПВД, руб.
Возможные потери от простоя (Δ), руб.
ЧЭД, руб.
Рыночная стоимость квартиры, рублей
Ставка капитализации, ( ), %	5,76	4,63	4,98	5,18

Таким образом, R = (5,76+4,63+4,98+5,18)/4 = 5,1%

Расчет рыночной стоимости квартиры с учетом ставки капитализации

Стоимость объекта оценки с учетом ставки капитализации составляет:

2 964 706
(Два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот шесть) рублей.