Метод капитализации доходов

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в кото-

рую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и коли-

чества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь буду-

щего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

К

С = ЧД или

R

V = I ,

где: С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом

обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна при-

носить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капи-

тализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь

между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества

к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применя-

ется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных пото-

ков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа теку-

щих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных

арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его

динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная та-

ким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показа-

тель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности

(процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и

т.д.);

- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта не-

движимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент

как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

− качество и количество дохода, который объект недвижимости может при-

нести в течение своего срока службы;

− риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

− инвестиционной стоимости,поскольку потенциальный инвестор не опла-

тит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до-

ходов от этого объекта;

− рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух ме-

тодов:

− прямой капитализации доходов;

− дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви-

жимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании

метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого

использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объек-

та недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального

покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводит-

ся анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие

на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют

собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Ре-

зультат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, соору-

жений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объ-

екта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Rk

С = NOY или

КК

C = ЧОД , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой оп-

ределение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодо-

вого) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ог-

раничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;

• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер-

шенного строительства.