Дополнение 1 Особенности оценки недвижимости

Дополнение 1 Особенности оценки недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Настоящее приложение в значительной мере опирается на положе­ния Единых стандартов профессиональной оценочной деятельности (USPAP)[1], принятых в США. Важно отметить, что эти стандарты отно­сятся к оценке именно недвижимости и, естественно, в большей мере учитывают специфику оценки в этой сфере.

ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости весьма специфичен и характеризуется следую­щими особенностями.

Отсутствие централизации.Рынок недвижимости является нецентрали­зованным в отличие от рынков ценных бумаг, сырьевых товаров или сельскохозяйственной продукции. Централизованные рынки характе­ризуются тем, что подавляющее большинство сделок совершается на биржах по ценам, которые известны на каждый момент времени. Конфиденциальность данных.Данные по ценам совершаемых сделок с недвижимостью, по условиям арендных договоров и ипотечных кре­дитов, как правило, имеют конфиденциальный характер. Не суще­ствует какого-либо общепризнанного источника достоверной и де­тальной информации.

Нерегулярность сделок.Сделки с недвижимостью (особенно с крупны­ми объектами нежилой недвижимости) заключаются на нерегулярной основе, так что порой оценщикам приходится пользоваться уста­ревшими сведениями.

Неотъемлемость объектов от их месторасположения.Любой объект недви­жимости прочно «привязан» к своему месторасположению (в отличие от товаров, ценных бумаг и даже производственных компаний). Та­ким образом, отдача (эффективность) инвестиций в недвижимость в значительной степени определяется экономической, социальной, по­литической и экологической ситуацией в целом по региону и потен­циальными сдвигами в этой ситуации. Возможность собственника (инвестора) контролировать подобные общие изменения ограничена. Уникальность объектов.Неотъемлемость объектов недвижимости от их месторасположения делает эти объекты уникальными. Не существует двух идентичных объектов недвижимости, по причине неповтори­мости месторасположения каждого из них. В связи с этим, порой не­возможно сделать достоверное заключение о стоимости одного объек­та, на основании известной стоимости другого. Обилие сегментов.Рынок недвижимости любой страны подразделяет­ся на множество мелких сегментов, в зависимости от региона и вида объектов. На каждом из этих рынков складываются особые условия. Несбалансированность.Для строительства новых объектов недвижимости (или изменения функционального назначения уже имеющихся путем реконструкции) требуется определенное время. Таким образом, предло­жение на рынке недвижимости отстает от спроса. Временный дефицит тех или иных площадей приводит к росту соответствующих арендных ставок, что в свою очередь стимулирует чрезмерные инвестиции в стро­ительство. Как правило, в ходе строительного бума незаметна точка рав­новесия между спросом и предложением, и наступает обратная ситуа­ция в виде избытка данных площадей. Отсюда еще одна важная характе­ристика рынка недвижимости, а именно, его несбалансированность. Государственное регулирование.Рынок недвижимости в значительной степени подвергается государственному регулированию на националь­ном и местном уровне.

Рыночная стоимость

Определение понятия «Рыночная стоимость», даваемое в USPAP и согласованное с органами, ответственными за регулирование деятельно­сти финансовых институтов в США, по духу близко к определению, при­водимому в МСО, однако заметно отличается от него по форме. Согласно USPAP,

рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую имуще­ство было бы продано на конкурентном и открытом рынке при соблюде­нии всех условий, необходимых для «справедливой» продажи (сделки), при которой и покупатель, и продавец действовали бы осмотрительно и будучи хорошо осведомленными, и в предположении, что на цену не вли­яют чрезвычайные стимулы (обстоятельства). В этом определении подра­зумевается совершение сделки в конкретную дату и передача титула соб­ственности от продавца к покупателю при следующих условиях:

1. Покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2. Покупатель и продавец хорошо осведомлены и действуют в своих
подлинных интересах;

3. Имеется достаточно времени для выставления имущества на откры­том рынке (осмотра имущества всеми желающими);

4. Оплата производится в долларах США или на условиях, оговорен­ных в аналогичных финансовых соглашениях,

5. Цена представляет собой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, и на нее не оказывают влияние особая или необычная форма финансирования или уступки, предоставляемые кем-либо из лиц, причастных к данной продаже.

Термины «стоимость» и «цена» нельзя использовать как синонимы, так как:

• в отличие от рыночной стоимости цена продажи представляет со­бой: фактическую сумму средств, полученную в обмен за права вла­дения, пользования, распоряжения имуществом;

• чем сильнее нарушаются условия справедливой продажи, тем больше будет отклонение цены продажи от рыночной стоимости. Если продавцу срочно требуются денежные средства, он может согласиться уступить имущество по низкой цене. И с другой стороны, вполне возможно, что покупатель заплатит неоправданно высокую цену за имущество, в точности удовлетворяющее его специфическим тре­бованиям;

цена продажи является объективным показателем только тогда, когда сделка заключена на типичных для данного рынка условиях плате­жа. В противном случае к цене продажи потребуется ввести коррек­тировки. Так, в настоящий момент типичным условием платежа при купле-продаже квартир в Москве является оплата покупате­лем 100% стоимости сделки в момент ее заключения. По мере раз­вития системы ипотечного кредитования жилья в России, типич­ным условием платежа может стать первоначальный взнос покупа­теля в размере, например, 30% цены квартиры и кредитование оставшихся 70% банком.

Стоимость в использовании

В условиях современного рынка недвижимости нередко приходится работать с типами стоимости, отличными от рыночной. В основе одно­го из них, стоимости в использовании, лежит экономическая продук­тивность имущества. Стоимость в использовании — это стоимость, ко­торую имущество будет иметь при данном способе использования, и определяется вкладом этого имущества в предприятие (или коммерчес­кий проект), частью которого оно является.

Стоимость в использовании не зависит от наиболее эффективного использования имущества или от суммы средств, которая может быть выручена при его продаже. Старые производственные здания могут иметь огромную стоимость в использовании для работающего в них предпри­ятия, тогда как их рыночная стоимость будет незначительной.

Определять стоимость в использовании особенно часто приходится при работе с промышленной недвижимостью. Как правило, по стоимости в использовании оцениваются основные активы предприятий (включая недвижимость) при слияниях, поглощениях и акционировании. Кроме того, стоимость в использовании можно с успехом применять при оцен­ке объектов с ограниченным или отсутствующим рынком сбыта. К ним относятся крупные промышленные предприятия, научно-исследователь­ские институты и лаборатории, музеи, учебные заведения и прочие объекты с узкоспециализированным назначением. По причине недостатка или отсутствия потенциальных покупателей на подобную недвижимость, обо­снование ее рыночной стоимости серьезно затруднено.

Инвестиционная стоимость

Если стоимость в использовании применяется при оценке опре­деленного способа эксплуатации имущества, то инвестиционная стоимость представляет собой стоимость имущества для определен­ного покупателя (инвестора). В отличие от рыночной стоимости, этот тип стоимости ориентирован на конкретного, а не на среднего поку­пателя.

Инвестиционная стоимость — это цена, которую покупатель готов заплатить за имущество исходя из предполагаемой возможности исполь­зования этого имущества для достижения своих инвестиционных це­лей. Таким образом, чтобы определить инвестиционную стоимость, необходимо знать инвестиционные цели или критерий, в качестве ко­торых, как правило, выступает ставка отдачи на собственные средства инвестора, вложенные в проект. В процессе оценки критерий выбирает­ся самим заказчиком или привлеченным экспертом (оценщиком). Как правило, задание по установлению инвестиционной стоимости

может исходить:

• от инвестора, рассматривающего возможность приобретения уже су­
ществующего объекта доходной недвижимости или

• застройщика, занимающегося строительством новых объектов.

Принцип замещения

Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять опре­деленные потребности собственника или приносить ему доход. Принцип замещения формулируется следующим образом: осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за иму­щество цену, превышающую затраты на приобретение имущества, столь же привлекательного для него, что и данное.

В соответствии с принципом замещения, предполагается, что покупа­тель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, имея достаточно времени на принятие решений. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя может быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство ана­логичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения метода сделок (метода сравнения продаж).

Принцип изменения

Изменение рыночных условий — это неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменение законодательства, строитель­ство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации (войны, природные катаклизмы и т. п.). Принцип изменения можно сформулировать следующим образом: социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости.

Перед оценщиком стоит задача выявить текущие и ожидаемые изме­нения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, то любая оценка действительна только на определенную дату. При использовании цен прошлых сделок в методе сравнения продаж их необходимо коррек­тировать с учетом произошедших изменений.

Существует четыре основные группы факторов: социальные, эконо­мические, государственное регулирование и окружающая среда. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов воздействует на эту стоимость в сторону увеличения или снижения. Оценщику следует рассматривать факторы не в застывшем виде, ав динамике, и выносить суждения о продолжительности, темпах и пределах будущих изменений под воздействием тех или иных факторов. Социальные факторыв основном представлены характеристиками на­селения. Сюда относятся демографический состав, уровень брачности и частота разводов, среднее число детей в семьях, распределение населения по возрастным группам и т. д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуре.

Экономические факторытакже оказывают существенное влияние на сто­имость недвижимого имущества. Необходимо проанализировать соот­ношение между спросом и предложением, сложившееся на настоящий момент, и сделать прогноз будущих изменений в этом соотношении, а также прогноз покупательной способности населения. К экономичес­ким факторам, определяющим спрос, относятся: занятость населения, средняя заработная плата, уровень экономического развития района, уро­вень цен, доступность и условия кредитов на покупку жилья и т. д. На предложение влияют наличие свободных участков земли и незанятых помещений, мощностей в строительстве, ставки арендной платы и цены готовых объектов, затраты на строительство.

Факторы государственного регулированияна всех уровнях оказывают боль­шое влияние на стоимость недвижимости. Это влияние в отдельных регионах может временами превалировать над имеющимися экономи­ческими условиями, такими, как соотношение спроса и предложения. Государственному регулированию могут подлежать:

• оборот недвижимости и способы землепользования;

• нормативы в строительстве;

• коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт.

Инструментами государственного регулирования являются:

• федеральная и местная налоговая политика;

• специальные правовые нормы, оказывающие влияние на стоимость (нормативное установление арендных ставок, ограничения прав соб­ственности, законы об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т. д.)

Влияние окружающей средырассматривается как в свете природных, так и антропогенных факторов: климатические условия местности (уровень осадков, температура, влажность), топография, характеристика почв, содержание токсичных элементов, естественные барьеры на пути даль­нейшей застройки (реки, горные хребты, озера и т. д.). Сюда также отно­сится подверженность района, где находится оцениваемое имущество, затоплениям, засухам, ураганам, смерчам, землетрясениям и оползням.

Принцип ожидания

Стоимость недвижимого имущества, прежде всего, зависит не от про­шлых данных по ценам продажи сопоставимых объектов или от затрат на замещение этого имущества, а от тех выгод, которые участники рын­ка предполагают получить в будущем от приобретения этого имущества. Отсюда вытекает принцип ожидания, который гласит:

стоимость недвижимого имущества определяется выгодами (или

преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет

собственнику.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, высокая безработица, напряженная со­циальная обстановка, государственные ограничения на застройку терри­тории способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к данному земельному участку территорий (строительство автомагистралей, мостов, деловых или торговых центров, учеб­ных заведений и т. д.) способно существенно изменить его стоимость. Даже если на момент оценки подобные проекты находятся в стадии планирова­ния, их потенциальное воздействие должно быть учтено в процессе анализа.

Принцип вклада

Этот принцип формулируется следующим образом: стоимость каждого элемента недвижимого имущества определя­ется вкладом этого элемента в общую стоимость имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствие данного эле­мента.

Стоимость какого-либо элемента не обязательно равна затратам на его создание. Например, строительство вокруг дачного участка кирпич­ной ограды за 15 тыс. дол. не обязательно увеличит стоимость недви­жимого имущества на эту сумму. Скорее, стоимостной вклад ограды будет измеряться ее полезностью с точки зрения среднего покупателя (т. е. рынка). Этот вклад может быть как выше, так и ниже строитель­ных затрат.

Принцип соответствия

Принцип соответствия формулируется следующим образом: стоимость недвижимого имущества зависит от степени однороднос­ти застройки в районе, которая удерживает стоимость объектов иму­щества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии, что объект содержится в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению сто­имостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрица­тельно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки были распроданы разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов вы­зовет уменьшение цен более дорогих объектов недвижимости.

Принцип конкуренции

Принцип конкуренции тесно связан с принципом спроса и предло­жения. Он гласит, что конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже недвижимого имущества или арендный до­говор. Помимо этого, каждый объект недвижимости конкурирует со всеми другими объектами, имеющими аналогичное функциональ­ное назначение.

В долгосрочной перспективе, конкуренция выравнивает необычно высокие, или избыточные, прибыли. Возможность извлечения прибы­ли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Общие соображения

Земельный участок обладает стоимостью в силу своей потенциаль­ной полезности в качестве площадки под строительство, территории для устройства зоны отдыха, сельскохозяйственных угодий или сооружения транспортных магистралей. Предложение земли на рынке носит отно­сительно стабильный характер за исключением случаев потери ею своих потребительских свойств вследствие эрозии почвы, загрязнения вредными веществами, а также истощения посевных площадей, обусловленного неправильными методами ведения сельского хозяйства.

Оценка земельного участка представляет собой оценку прав собствен­ности, связанных с ним. В состав этих прав могут входить право на возве­дение на участке зданий и сооружений, на их перестройку или снос, право передачи участка в аренду (субаренду), право на изменение топог­рафии участка или на добычу полезных ископаемых.

На использование земли и ее стоимость влияют ее физические и то­пографические характеристики и наличие или отсутствие подведенных коммуникаций. К физическим характеристикам относятся размер уча­стка, его форма, рельеф, месторасположение и панорамный вид. Топог­рафические характеристики включают рельеф, угол уклона и дренаж. Подведенные коммуникации могут включать в себя водоснабжение, ка­нализацию, электроэнергию, природный газ и телефонные линии. Ком­муникации могут включать в себя как расположенные на самом участке (артезианские скважины), так и расположенные за его пределами (сило­вые линии или канализационные сооружения). Вообще, земельные ре­сурсы превращаются в земельный участок тогда, когда они становятся готовыми к использованию их неким определенным способом.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов, максималь­но соответствующих их требованиям. Кроме того, цены, которые поку­патели готовы уплатить за объекты недвижимости, зависят от затрат, требующихся на доведение этих объектов до удовлетворительного с их точки зрения состояния.

Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому затратный подход наиболее уместен при работе с объектами, недавно сдан­ными в эксплуатацию. Затратный подход приводит к наиболее убеди­тельным результатам при достаточном обосновании стоимости земель­ного участка и наличии незначительного накопленного износа у улуч­шений. При оценке старых объектов необходима достоверная методика оценки накопленного износа.

Затратный подход также используется при оценке стоимости плани­руемых объектов, объектов специального назначения и прочего имуще­ства, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке.

Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земли и улучшений, он может с успехом применяться при оценке для целей страхования, когда в общей стоимости имущества требуется выделить долю элементов, подверженных риску наступления страхового случая.

Особенно важную роль затратный подход играет при оценке объектов, подлежащих реконструкции. Он позволяет установить, будут ли строи­тельные затраты компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи имущества. Применение подхода позволяет избежать риска избыточных капиталовложений («перезастройки»).

Если объект находится в ветхом состоянии или улучшения не соответ­ствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как сво­бодного, то оценить физический, функциональный или внешний износ достаточно сложно. Правомерность использования затратного подхода ста­вится под сомнение, если общий накопленный износ превышает 50 %.

При оценке инвестиционной стоимости доверие к результатам зат­ратного подхода серьезно снижается из-за принятия допущения, что улуч­шения должны быть воспроизведены «без неприемлемой задержки». На проектирование и строительство многих объектов недвижимости тре­буются месяцы или годы, что для многих инвесторов представляет со­бой как раз неприемлемую задержку.

Необходимо с осторожностью относиться к затратному подходу, если его результаты не подтверждаются результатами, полученные методом сравнения продаж или доходным методом.

Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости оп­ределяется как затраты на воспроизводство улучшений с учетом износа и за вычетом предварительно оцененной стоимости участка земли. В зави­симости от характера задания по оценке, вместо затрат на воспроизвод­ство с учетом износа могут использоваться затраты на замещение.

Износомназывается уменьшение стоимости с течением времени под действием различных факторов. Существует три типа накопленного из­носа:

1. Физический износ— уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

2. Функциональный износ— уменьшение стоимости имущества, вследствие потери им способности использоваться по своему прямому
назначению.

3. Внешний износ— уменьшение стоимости имущества, вследствие изменения условий окружающей среды.

Необходимо четко отличать термин «износ» в теории оценки от тер­мина «амортизация» в бухгалтерском учете, который означает плановое погашение затрат на создание/приобретение основных активов в соот­ветствии с установленными нормами амортизационных отчислений.

Накопленным износом (суммой износа)называется общая потеря иму­ществом стоимости в сравнении с его стоимостью в первоначальном виде (как нового) в процентном выражении на дату оценки. Накопленный износ бывает:

• устранимым— в случае, если затраты по устранению износа меньше получаемого в результате увеличения стоимости имущества;

• неустранимым— в случае, если затраты по устранению износа превышают получаемое в результате увеличение стоимости имуще­ства.

Каждый вид износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из затрат на воспроизводство в первоначальном виде.

Темпами износаназывают ежегодное уменьшение стоимости иму­щества в сравнении с его стоимостью как нового в процентном выраже­нии.

Срок экономической жизни— это период, в течение которого улучше­ния сохраняют свою полезность.

Хронологический возраст— это период, прошедший от ввода улучше­ний в эксплуатацию до настоящего момента. Хронологический возраст легко установить на основании данных технического паспорта.

Фактический возраст— это реальный возраст улучшений, основанный на их текущем состоянии и пригодности для дальнейшего использова­ния.

Для оценки величины накопленного износа используются:

1. Метод непосредственного осмотра.При применении данного метода, накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от пер­воначальной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выносится оценщиком на основание собственного практического опыта или заключения строительно­го эксперта.

2. Метод срока жизни.Прежде всего, оценивается действительный воз­раст улучшений, который затем делится на известный срок и экономической жизни. В результате получается процент накопленного износа улучшений. Разновидностью метода срока жизни является инжиниринговый метод, в соответствии с которым фактический возраст и износ оцениваются для каждого элемента улучшений.

3. Метод рыночных сравнений.На основе цен сделок с сопоставимыми объектами недвижимости оценщик пытается определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сопоставимого объекта вычитается из затрат на его воспроизводство в первоначальном виде. В результате получаются суммы накопленного износа по каждому из сопоставимых объектов, на основании которых определяется накопленный износа оцениваемого объекта. В методе рыночных сравнений не рассматриваются причины износа. Тем не менее он признается наиболее точным. Процесс применения затратного подхода состоит из следующих шагов:

1. Оценка стоимости земельного участка.

2. Расчет затрат на воспроизводство улучшений.

3. Оценка суммы накопленного износа.

4. Расчет затрат на воспроизводство с учетом износа.

5. Расчет общей стоимости недвижимого имущества путем сложения результатов п.п. 1 и 4.

Доходная недвижимость

К доходной недвижимости относятся следующие основные виды объектов:

• офисные помещения;

• торговые площади;

• производственные здания и сооружения;

• гостиницы;

• складские помещения.

Для того чтобы установить, относится объект недвижимости к доходным или нет, необходимо исходить из следующих соображений:

• какие-либо физические характеристики объекта могут исключить возможность отнести его к разряду доходной недвижимости;

• сама по себе потенциальная способность объекта недвижимости приносить доход не является достаточным основанием для того, чтобы отнести его к разряду доходной недвижимости.

Определяющим фактором являются мотивы приобретения объекта и вытекающий из них текущий способ его использования.

8.2. Мотивы, которыми руководствуются покупатели недвижимости. Недвижимость и бизнес

Мотивы, по которым приобретается недвижимость как таковая, вклю­чают:

• использование в качестве жилья (удовлетворение физических зап­росов);

• соображения престижа (удовлетворение психологических запро­сов);

• средство страхования сбережений от обесценения (в условиях инф­ляционной экономики);

• получение дохода.

Если единственным мотивом покупателя (собственника) недвижи­мости является получение дохода, то это характеризует его как «истин­ного» инвестора, в дальнейшем именуемого инвестор. Инвестор пред­ставляет собой одного из основных участников рыночных отношений, рассматриваемых в данном дополнении.

При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект недвижимости и бизнес, располагающийся на этом объекте. Под бизне­сом понимается предпринимательское объединение любого рода.

Доход, который способен принести объект недвижимости, определя­ется тем, насколько высоко рынок (или средний участник рыночных отношений) оценивает присущие объекту свойства. Эти свойства вклю­чают прежде всего:

• месторасположение объекта;

• размер и форму земельного участка;

• характеристики улучшений, имеющихся на участке.

Доход, приносимый бизнесом, является результатом предпринима­тельской деятельности, и зависит от:

• преимуществ бизнеса перед конкурентами внутри отрасли в виде квалификации персонала, способов производства, сбытовой сети и т.д.;

• соотношения между спросом и предложением на рынке данного товара или услуг;

• состояния мировой/национальной/региональной экономики.
Стоимость бизнеса принципиально отличается по своей структуре от стоимости доходной недвижимости. Значительная часть стоимости бизнеса может приходиться на неосязаемые активы (гудвилл, квали­фикация сотрудников, технологии и патенты, устоявшаяся клиентура и т.д..)-

Имущественные права

Имущественные права, оценка которых рассматривается в настоящем Дополнении и чаще всего требуется при работе с объектами доходной недвижимости, включают:

• права инвестора и права банка;

• права арендодателя и арендатора (субарендатора).

Инвестор отказывается от немедленного потребления имеющихся у него средств в обмен на ожидаемые в будущем выгоды. Вознаграждение за этот отказ представляет собой предпринимательский доход. При вложе­нии собственных средств инвестор ожидает получить доход, состоящий из двух основных компонентов:

• отдачи (прибыль, доход) на вложенные средства;

• возмещения первоначально вложенных средств.

Существуют две основные формы получения дохода от операций с не­движимостью:

• периодический арендный доход;

• выручка от продажи объекта в конце периода владения.

Важным фактором, влияющим на мотивы покупателей и на сто­имость недвижимости, является период владения, т. е. промежуток времени, на протяжении которого инвестор сохраняет за собой право собственности на объект и использует его в целях получения дохода.

На продолжительность периода владения оказывают влияние внут­ренние и внешние факторы. Внутренними факторами служат состояние объекта и его фактический возраст. Внутренние факторы определяют промежуток времени, в течение которого объект остается функциональ­но пригодным без крупных дополнительных капиталовложений. Вне­шними факторами являются ставки амортизации, установленные для зданий и сооружений. Эти ставки определяют, насколько эффективно инвестор может использовать амортизационные отчисления (процент от бухгалтерской стоимости объекта) для уменьшения налогооблагаемой прибыли.

Отчет о прибылях и убытках

Анализ способности объекта приносить доход проводится путем со­ставления отчета о прибылях и убытках. Источниками исходной ин­формации для составления отчета о прибылях и убытках служат:

• административный персонал;

• владельцы объектов доходной недвижимости;

• сотрудники риэлторских фирм;

• сотрудники банков, принимающих участие в финансировании сде­лок с недвижимостью;

• сотрудники страховых компаний;

• материалы периодической печати.

Необходимо с осторожностью относиться к информации, полученной от собственника оцениваемого объекта и, по возможности, перепрове­рять ее. Клиент-собственник пытается завысить в глазах оценщика сто­имость своего объекта, пользуясь конфиденциальным характером ин­формации, которая не может попасть в руки налоговой полиции. Оцен­щик изначально предполагает расхождение между официальными и фактическими данными. Для завышения стоимости используются два приема:

• завышение фактических доходов;

• занижение фактических расходов.

Возможности использования первого приема ограничены, посколь­ку величину дохода легко проверить на основе данных договора аренды или путем бесед с арендаторами. Поэтому на практике прибегают к ма­нипуляции эксплуатационными расходами. В процессе сбора информа­ции оценщика пытаются ввести в заблуждение тремя основными спо­собами:

• занижение отдельных статей расходов;

• исключение из эксплуатационных расходов резервов под обновле­ние;

• отрицание необходимости скидки за простой помещений.

Составление отчета о прибылях и убытках по объекту доходной не­движимости осуществляется последовательно, от одной статьи к другой. Основными статьями отчета о прибылях и убытках являются:

Потенциальный валовой доход (ПВД),т. е. весь доход, который спосо­бен принести объект, при условии полной загрузки площадей до вычета эксплуатационных расходов. Рассчитывается на ежегодной

основе.

Валовой доход (ВД)— потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой помещений и неполучение платежей. Простой помещений бывает двух основных видов:

• хронически незанятые площади;

• промежутки между сменой арендаторов на сдаваемых площадях.
Эксплуатационные затраты— затраты, необходимые для поддер­жания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей
получение валового дохода. Существуют три основные группы

затрат.

Постоянные затраты— затраты, независящие по величине от степе­ни эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имуще­ственные налоги и страховые взносы.

Переменные затраты— затраты, изменяющиеся в зависимости от сте­пени загрузки объекта. Включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора и т. д.

Резервы на восстановление— затраты по замене на протяжении эко­номической жизни объекта отдельных его элементов, подвержен­ных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и т. д.).

Управленческие затраты— отдельная статья затрат, идущая на вып­лату вознаграждения административному персоналу (управляю­щим). Основными функциями управляющих являются:

• подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключение с ними арендных договоров;

• надзор за своевременностью арендных платежей;

• поддержание функциональной пригодности объекта;

• выработка обшей стратегии по использованию объекта.

Принципиальное отличие управленческих затрат от всех остальных заключается в том, что они устанавливаются в виде процента от вало­вого дохода (как правило, находятся на уровне 5% от ВД). Чистый доход от эксплуатации (ЧДЭ)— валовой доход за вычетом эксп­луатационных расходов и расходов по управлению, но до выплат по заемным средствам и начисления амортизации. Денежный поток до налогообложения— чистый доход от эксплуатации после выплат по заемным средствам и начисления амортизации. Не­обходимо твердо уяснить принципиальное отличие этих двух статей расходов (также именуемых «псевдорасходами»,) от всех остальных. Амортизация относится к «неденежным» расходам, так как факти­чески не выплачивается владельцем объекта, а напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли. Расходы по обслуживанию долга также не являются расходами в полном смысле этого слова, так как по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

Денежный поток после налогообложения— завершающая статья отчета о прибылях и убытках. Данная статья не является итоговым показате­лем эффективности инвестиционных проектов, поскольку преиму­щества от владения объектами недвижимости включают:

• периодический доход в течение периода владения;

• прибыль от увеличения стоимости объекта за период владения;

• увеличение доли права собственности инвестора по мере погашения ипотечного кредита на протяжении периода владения.

Реверсияпредставляет собой единовременный доход от продажи объекта по окончании периода владения.

Валовая реверсия— общая выручка от продажи объекта.

Чистая реверсия— валовая реверсия за вычетом комиссионных броке­ров, гонораров юристов, затрат на рекламу и прочих расходов по реализа­ции объекта.

Выручка инве