Особенности оценки специфических объектов недвижимости
27. Для оценки земельных участков, которые используются как сельскохозяйственные угодья, валовой доход для определения рентного дохода рассчитывается на основании анализа динамики типового урожая сельскохозяйственных культур (согласно плодородию почв в границах земельного участка, урожайности культур в разрезе соответствующих агропроизводственных групп почв) и цен его реализации на рынке. Затраты, которые учитываются во время расчета рентного дохода, включают производственные затраты и прибыль производителя, которые являются типичными для регионального рынка.
28. Для оценки земельных участков, покрытых лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, рентный доход рассчитывается путем вычитания производственных затрат и прибыли производителя за период оборота рубки из валового дохода, который прогнозируется от использования лесных ресурсов.
29. Стоимость земельных участков, в границах которых расположены природные и искусственные замкнутые водоемы, использующиеся для хозяйственной деятельности, определяется в порядке, установленном для проведения оценки земельных участков, содержащих земельные улучшения.
30. Стоимость объектов незавершенного строительства определяется с применением затратного, сравнительного подходов, а также путем объединения всех методических подходов.
В случае объединения методических подходов стоимость объекта незавершенного строительства определяется как разность между прогнозируемой рыночной стоимостью объекта оценки при условии наиболее эффективного использования после завершения его строительства и ввода в эксплуатацию и приведенными к текущей стоимости затратами на завершение строительства и ввод этого объекта в эксплуатацию.
31. Стоимость природных объектов недвижимого имущества определяется на основе результатов анализа их полезности для владельца (балансодержателя, пользователя) и с учетом ограничений, установленных законодательством относительно использования этих объектов.
32. Стоимость передаточных устройств определяется с применением затратного и доходного подходов. Доходный подход основывается на учете платы за использование подобного недвижимого имущества.
33. Оценка объектов исторического имущества выполняется в следующей последовательности:
идентифицируется объект оценки: определяется группа, к которой относится данный исторический объект: памятник, здание или участок;
идентифицируются права собственности;
определяется уровень регистрации исторического статуса: международный, национальный или региональный;
исследуются ограничения, установленные в связи с охраной исторического имущества;
производится оценка одним или несколькими методами, приведенными в настоящем Стандарте, учитывая преимущества и ограничения, которыми обладают объекты исторического имущества.
Требования к методам оценки
34. При выборе и применении методов оценки оценщик соблюдает следующие основные требования:
1) идентифицировать назначение оценки и вид определяемой стоимости;
2) обеспечить достоверность информации, используемой при проведении оценки объекта недвижимости;
3) провести правовой анализ, идентифицировать имущественные права и обременения;
4) обосновать выбор методов оценки;
5) обеспечить исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.
Порядок проведения оценки
35. Определение задания:
1) идентификация недвижимости (обследование с выездом на место);
2) идентификация имущественных прав;
3) уточнение назначения (сферы использования) оценки;
4) установление базы оценки и вида стоимости;
5) согласование даты оценки;
6) определение прочих ограничивающих условий;
7) заключение договора об оценке.
36. Предварительный анализ, отбор и сбор данных:
1) сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте недвижимости;
2) общий анализ социально-экономической и экологической обстановки в регионе, городе и на месте объекта оценки;
3) анализ спроса и предложения на аналогичное имущество;
4) анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости;
37. Выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта недвижимости:
1) рыночный подход;
2) доходный подход;
3) затратный подход.
38. Три подхода к оценке независимы друг от друга и при наличии достоверной информации должны давать одну близкую по величине рыночную стоимость. Однако на практике расчетные величины стоимости, полученные в результате применения разных подходов, не равны между собой и требуют согласования результатов оценки, которое производится методом анализа иерархий, либо другим приемлемым для данной оценки математическим методом. В зависимости от вида оцениваемого имущества и назначения оценки приоритеты применяемых методов могут меняться. В условиях развитого рынка более приоритетным считается рыночный подход.