Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости весьма специфичен и характеризуется следую­щими особенностями.

Отсутствие централизации.Рынок недвижимости является нецентрали­зованным в отличие от рынков ценных бумаг, сырьевых товаров или сельскохозяйственной продукции. Централизованные рынки характе­ризуются тем, что подавляющее большинство сделок совершается на биржах по ценам, которые известны на каждый момент времени. Конфиденциальность данных.Данные по ценам совершаемых сделок с недвижимостью, по условиям арендных договоров и ипотечных кре­дитов, как правило, имеют конфиденциальный характер. Не суще­ствует какого-либо общепризнанного источника достоверной и де­тальной информации.

Нерегулярность сделок.Сделки с недвижимостью (особенно с крупны­ми объектами нежилой недвижимости) заключаются на нерегулярной основе, так что порой оценщикам приходится пользоваться уста­ревшими сведениями.

Неотъемлемость объектов от их месторасположения.Любой объект недви­жимости прочно «привязан» к своему месторасположению (в отличие от товаров, ценных бумаг и даже производственных компаний). Та­ким образом, отдача (эффективность) инвестиций в недвижимость в значительной степени определяется экономической, социальной, по­литической и экологической ситуацией в целом по региону и потен­циальными сдвигами в этой ситуации. Возможность собственника (инвестора) контролировать подобные общие изменения ограничена. Уникальность объектов.Неотъемлемость объектов недвижимости от их месторасположения делает эти объекты уникальными. Не существует двух идентичных объектов недвижимости, по причине неповтори­мости месторасположения каждого из них. В связи с этим, порой не­возможно сделать достоверное заключение о стоимости одного объек­та, на основании известной стоимости другого. Обилие сегментов.Рынок недвижимости любой страны подразделяет­ся на множество мелких сегментов, в зависимости от региона и вида объектов. На каждом из этих рынков складываются особые условия. Несбалансированность.Для строительства новых объектов недвижимости (или изменения функционального назначения уже имеющихся путем реконструкции) требуется определенное время. Таким образом, предло­жение на рынке недвижимости отстает от спроса. Временный дефицит тех или иных площадей приводит к росту соответствующих арендных ставок, что в свою очередь стимулирует чрезмерные инвестиции в стро­ительство. Как правило, в ходе строительного бума незаметна точка рав­новесия между спросом и предложением, и наступает обратная ситуа­ция в виде избытка данных площадей. Отсюда еще одна важная характе­ристика рынка недвижимости, а именно, его несбалансированность. Государственное регулирование.Рынок недвижимости в значительной степени подвергается государственному регулированию на националь­ном и местном уровне.

ВЫБОР ТИПА СТОИМОСТИ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости всегда проводится с какой-либо конкретной целью, в качестве которой может выступать: определение цены прода­жи, получение ипотечного кредита, страхование имущества и т. д. Эта цель, называемая назначением оценки, обусловливает выбор вида сто­имости. Одно и то же имущество будет иметь разную величину стоимо­сти при использовании различных толкований стоимости. Так, напри­мер, стоимость для целей страхования от огня отличается от стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется - затратами на восстановление элементов сооружений, подверженных соответствующим рискам, а во втором — наиболее веро­ятной ценой, по которой объект сможет быть продан на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту. Таким образом, одно и то же имущество может иметь разные стоимости в зависимости от назначе­ния оценки.

Рыночная стоимость

Определение понятия «Рыночная стоимость», даваемое в USPAP и согласованное с органами, ответственными за регулирование деятельно­сти финансовых институтов в США, по духу близко к определению, при­водимому в МСО, однако заметно отличается от него по форме. Согласно USPAP,

рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую имуще­ство было бы продано на конкурентном и открытом рынке при соблюде­нии всех условий, необходимых для «справедливой» продажи (сделки), при которой и покупатель, и продавец действовали бы осмотрительно и будучи хорошо осведомленными, и в предположении, что на цену не вли­яют чрезвычайные стимулы (обстоятельства). В этом определении подра­зумевается совершение сделки в конкретную дату и передача титула соб­ственности от продавца к покупателю при следующих условиях:

1. Покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2. Покупатель и продавец хорошо осведомлены и действуют в своих
подлинных интересах;

3. Имеется достаточно времени для выставления имущества на откры­том рынке (осмотра имущества всеми желающими);

4. Оплата производится в долларах США или на условиях, оговорен­ных в аналогичных финансовых соглашениях,

5. Цена представляет собой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, и на нее не оказывают влияние особая или необычная форма финансирования или уступки, предоставляемые кем-либо из лиц, причастных к данной продаже.

Термины «стоимость» и «цена» нельзя использовать как синонимы, так как:

• в отличие от рыночной стоимости цена продажи представляет со­бой: фактическую сумму средств, полученную в обмен за права вла­дения, пользования, распоряжения имуществом;

• чем сильнее нарушаются условия справедливой продажи, тем больше будет отклонение цены продажи от рыночной стоимости. Если продавцу срочно требуются денежные средства, он может согласиться уступить имущество по низкой цене. И с другой стороны, вполне возможно, что покупатель заплатит неоправданно высокую цену за имущество, в точности удовлетворяющее его специфическим тре­бованиям;

цена продажи является объективным показателем только тогда, когда сделка заключена на типичных для данного рынка условиях плате­жа. В противном случае к цене продажи потребуется ввести коррек­тировки. Так, в настоящий момент типичным условием платежа при купле-продаже квартир в Москве является оплата покупате­лем 100% стоимости сделки в момент ее заключения. По мере раз­вития системы ипотечного кредитования жилья в России, типич­ным условием платежа может стать первоначальный взнос покупа­теля в размере, например, 30% цены квартиры и кредитование оставшихся 70% банком.

Стоимость в использовании

В условиях современного рынка недвижимости нередко приходится работать с типами стоимости, отличными от рыночной. В основе одно­го из них, стоимости в использовании, лежит экономическая продук­тивность имущества. Стоимость в использовании — это стоимость, ко­торую имущество будет иметь при данном способе использования, и определяется вкладом этого имущества в предприятие (или коммерчес­кий проект), частью которого оно является.

Стоимость в использовании не зависит от наиболее эффективного использования имущества или от суммы средств, которая может быть выручена при его продаже. Старые производственные здания могут иметь огромную стоимость в использовании для работающего в них предпри­ятия, тогда как их рыночная стоимость будет незначительной.

Определять стоимость в использовании особенно часто приходится при работе с промышленной недвижимостью. Как правило, по стоимости в использовании оцениваются основные активы предприятий (включая недвижимость) при слияниях, поглощениях и акционировании. Кроме того, стоимость в использовании можно с успехом применять при оцен­ке объектов с ограниченным или отсутствующим рынком сбыта. К ним относятся крупные промышленные предприятия, научно-исследователь­ские институты и лаборатории, музеи, учебные заведения и прочие объекты с узкоспециализированным назначением. По причине недостатка или отсутствия потенциальных покупателей на подобную недвижимость, обо­снование ее рыночной стоимости серьезно затруднено.

Инвестиционная стоимость

Если стоимость в использовании применяется при оценке опре­деленного способа эксплуатации имущества, то инвестиционная стоимость представляет собой стоимость имущества для определен­ного покупателя (инвестора). В отличие от рыночной стоимости, этот тип стоимости ориентирован на конкретного, а не на среднего поку­пателя.

Инвестиционная стоимость — это цена, которую покупатель готов заплатить за имущество исходя из предполагаемой возможности исполь­зования этого имущества для достижения своих инвестиционных це­лей. Таким образом, чтобы определить инвестиционную стоимость, необходимо знать инвестиционные цели или критерий, в качестве ко­торых, как правило, выступает ставка отдачи на собственные средства инвестора, вложенные в проект. В процессе оценки критерий выбирает­ся самим заказчиком или привлеченным экспертом (оценщиком). Как правило, задание по установлению инвестиционной стоимости

может исходить:

• от инвестора, рассматривающего возможность приобретения уже су­
ществующего объекта доходной недвижимости или

• застройщика, занимающегося строительством новых объектов.