Система экспертиз объектов недвижимости

Экспертиза местоположения

Началом комплексного подхода к управлению недвижимостью является экспертиза местоположения. Обусловлено это несколькими факторами:

1. Для предварительной оценки местоположения объекта достаточно иметь представление о его географическом расположении.

2. Полученные сведения помогут сформировать представления о положительных и отрицательных сторонах.

3. Работа по проведению данной экспертизы может быть проведена без осмотра объекта

Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где, помимо экологических факторов, существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Экспертиза местоположения проводится для анализа месторасположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки, с целью выбора наиболее экономически выгодного решения с учетом наличия коммунальной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик. Однако приоритетным значением при экспертизе месторасположения для вышеупомянутых целей является экологическая чистота окружающей среды. Для коммерческой недвижимости местоположение также весьма существенно влияет на ее доходность.

Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров обладают: пересечения крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры целесообразно располагать в «спаль-ных» районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В этом случае имеется возможность развития этих центров с целью дальнейшего расширения бизнеса. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характеристики составляют экономическое местоположение недвижимости.

При проведении экспертизы местоположения анализируется:

-состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);

-развитие строительства;

-классификация района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);

-экологическая ситуация;

-репутация района и его значимость в масштабах района, города; -близлежащая застройка и ландшафт;

-внешний транспорт и улично-дорожная сеть;

-информация о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.

В качестве одного из подходов при экспертизе местоположения используют системно-иерархический подход (СИП), который позволяет упорядочить изучение связей внутри системы.

Сущность подхода в том, что город представляется с точки зрения трех взаимосвязанных уровней:

архитектурно-планировочная система;

городская система;

региональная система.

Рассмотрим основные признаки территорий, которые учитываются при экспертизе местоположения недвижимости:

1. Размеры территории, на площади которой находится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми и оптимальными характеристиками численности и плотности населения.

2. Плотность населения. Этот параметр имеет смысл системного признака только для урбанизированной территории – фактического города или для части территории, населенной не меньшим числом жителей, чем официальное число жителей в поселке городского типа или в известном населенном пункте, имеющем статус города.

3. Валовый региональный продукт (ВРП) на душу населения. Этот параметр важен с точки зрения возможности территории прокормить свое население и тем самым оправдать свое существование. Этот показатель важен именно для формальной экономики.

4. Валовый городской продукт (ВГП). Определяется по аналогии с ВВП производственным методом, при котором валовый продукт определяется как сумма добавленных стоимостей, создаваемых в отраслях экономики.

5. Производительная сила городской среды определяется объемом валового внутреннего продукта на единицу времени.

Для получения достаточно объективной информации о стоимости объекта недвижимости и соответственно грамотного принятия управленческого решения необходимо определять правовой статус. В неравновесных условиях перехода к рыночной экономике вышеперечисленные факторы имеют определенные специфические отличия. При экспертизе местоположения объектов недвижимости, как правило, достаточно широко применяются экспертные системы, которые основываются на корректировках по различным экологическим, экономическим и градостроительным факторам.

Правовая экспертиза

Правовая экспертиза – это исследование правовой и законодательной базы и правоприменительной практики использования документов (состав, содержание и оформление), определяющих правовой статус объекта недвижимости на заданный момент времени, и соответствия этих документов требованиям федерального, регионального законодательства, действующих нормативных актов, а также подготовка экспертного заключения на основе результатов исследований и предложений по дальнейшему использованию объекта недвижимости. Под правовым статусом объекта недвижимости понимается совокупность правовых норм, которые действуют применительно к этому объекту недвижимости в данный период времени.

Одним из этапов правовой экспертизы является определения вида права на котором объект принадлежит его правообладателю.

Формы и виды собственности на недвижимость

Согласно п.2 ст. 8 конституции РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Частная собственность подразделяется на собственность граждан и юридических лиц. Частная форма собственности двух ее видов – частная собственность граждан и юридических лиц наиболее активно участвует в гражданском обороте недвижимости.

Государственная собственность – подразделяется на федеральную, принадлежащую Российской Федерации, и собственность, принадлежащую субъектам федерации, - республикам, краям, областям, округам. Земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образования, являются государственной собственностью.

Муниципальная собственность – это собственность городских, сельских и иных муниципальных образований. От имени муниципального образования права собственности осуществляют органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане, совершающие действия не от своего имени, а от имени МО по их специальному поручению (ст. 125 ГК РФ).

Недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. Поэтому приобретение недвижимости, иные операции с ней связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов органов власти и всех заинтересованных сторон. В соответствии с действующей Конституцией (ч. 2 ст. 36), Гражданским Кодексом РФ (ч. 3 ст. 209) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд земельные участки могут быть изъяты у собственника по соглашению или по решению суда.

Единственным фактом, подтверждающим право собственности является его государственная регистрация в соответствии с 122 ФЗ РФ.

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости в целях и пределах, не нарушающих прав собственности, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Помимо права собственности Гражданским Кодексом РФ предусмотрены вещные и обязательные права.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

В зависимости от объема власти существуют различные виды вещных прав:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ)

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ)

- сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ)

- право хозяйственного ведения имущества (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).