Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта, выделяют физический, функциональный и внешний износы.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ – несоответствие объемно-планировочных и/или конструкторских решений современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

Причины функционального износа:

§ недостатки, требующие добавления элементов;

§ недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

§ сверхулучшения.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.д.

Физический и функциональный износы подразделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Внешний износ в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивных изменений окружающей рыночной среды.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта.

С понятием «износ» тесно связано понятие «возраст» объекта недвижимости. Различают:

1. Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов соответствует определенным критериям. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

2. Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

3. Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

4. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста с учетом технического состояния объекта и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

5. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Методы оценки накопленного износа:

1. Метод разбиения на компоненты (прямой метод).

При использовании данного метода имущество разбивается на отдельные, отличающиеся по какому-либо признаку, элементы. Износ каждого вида определяется отдельно расчетным путем или путем визуальной экспертной оценки. Физический износ определяется в процентах путем внешнего осмотра и последующего анализа различных компонентов объекта оценки. Затем определяется суммарный физический износ. Величина увеличения стоимости объекта имущества, соответствующая устранимому функциональному износу имущества, численно равна разности между стоимостью объекта на дату оценки с обновленными элементами взамен устаревших (изношенных) и стоимостью объекта без этих обновленных элементов. Неустранимый функциональный износ можно рассчитать, используя процедуру капитализации потерь арендной платы, т.е. как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду данного имущества, умноженных на валовой рентный множитель арендной платы, характерный для имущества данного вида, сдаваемого в аренду.

2. Метод срока жизни.

Коэффициент износа можно определить по формуле:

(27)

где И_О – суммарный износ объекта;

С_В – восстановительная стоимость объекта;

ЭВ – эффективный возраст объекта;

ЭЖ – экономическая жизнь объекта;

ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни объекта.

3. Метод экстракции или рыночный методприменяется в случаях, когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (27). Для приближенных расчетов износа можно использовать упрощенную формулу:

(28)

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Для определения окончательной рыночной стоимости объекта можно использовать метод средневзвешенного значения стоимости, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из применяемых подходов присваивается весовой коэффициент, исходя из достоверности объёма и качества информации, применяемой в расчётах, и особенностей использования методов.

Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта через взвешивание преимуществ и недостатков.

Используются следующие критерии:

1) достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2) способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца;

3) действительность метода в отношении учета коньюктуры и динамики рынка;

4) способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов специфичных для объектов (местоположение, размер, качество отделки,…)

Все критерии оцениваются весовыми коэффициентами по 5-тибальной системе (чем больше сумма, тем выше балл)

Подходы	Стоимость бизнеса по подходу, руб.	Критерии	Сумма баллов	Удельный вес, %	Стоимость с учетом трех подходов, руб.
Доходный
Сравнительный
Затратный
Всего