Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

(18)

где ЧОД_i – ЧОД i-го объекта-аналога;

С_i – цена продажи i-го объекта-аналога;

n – число объектов-аналогов.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной

Группы

Если объект приобретается с помощью собственного и заемного капитал, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постояннойи рассчитывается:

(19)

где РОД – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается:

(20)

где ДП – денежный поток до выплаты налогов;

СК – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется:

(21)

где К_ИЗ – коэффициент ипотечной задолженности;

R_m – ипотечная постоянная.

Тема 5. Доходный подход к оценке имущества. Метод дисконтированных денежных потоков

5.1. Экономическое содержание метода дисконтированных денежных

Потоков (ДДП)

Метод ДДП – это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводится к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного дисконтирования.

В соответствии с этим методом при определении стоимости имущества оценщик должен решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Метод ДДП используется в следующих случаях:

§ ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;

§ можно обоснованно оценить будущие денежные потоки с имущества;

§ объект строится или только что построен;

§ оцениваемое имущество представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект;

§ потоки доходов и расходов носят сезонный характер.

Преимущества метода ДДП:

1. Учет динамики сегмента рынка.

2. Возможность учета неравномерности структуры доходов и расходов.

3. Применимость в тех случаях, когда доход и рынок нестабильны.

Недостатки метода – вероятностные ошибки в прогнозировании денежных потоков, в построении ставки дисконта.

В условиях инфляционной экономики для оценки имущества в наибольшей степени подходит метод ДДП, т.к. процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Но это возможно, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует. Спрогнозировать поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.

С теоретической точки зрения метод ДДП самый лучший, однако, он весьма трудоемок. Есть оценки, которые в принципе невозможно осуществлять без использования этого метода – это разработка и оценка инвестиционных проектов.

Алгоритм расчета метода ДДП