Доходный подход в оценке собственности.
К - коэффициент (ставки) капитализации
Коэффициент (ставка) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов.
Если в расчетный период производились капиталовложения в оцениваемую собственность, формула для расчета стоимости будет иметь следующий вид:
где:
ЧОД - чистый операционный доход;
К - коэффициент (ставка) капитализации;
В - капиталовложения в улучшение собственности.
Метод прямой капитализации. Определение ЧОД
| Показатели | Обозначение | |
| Доходы | ||
| Доходы от функционирования собственности в расчетный период, в том числе: | Д1 | |
| 1.1 | Выручка от реализации продукции (услуг) | Д1.1 |
| 1.2 | Доходы от аренды (лизинга) | Д1.2 |
| 1.3 | Использование накопленных сумм амортизации на инвестиции и погашение кредитов | Д1.3 |
| Доходы от продажи собственности | Д2 | |
| Доходы в целом Д =Д1 + Д2 | Д | |
| Расходы | ||
| Расходы, связанные с функционированием собственности в расчетный период, в том числе: | Р 1 | |
| 1.1 | Производственные затраты | Р 1.1 |
| 1.2 | Затраты по обслуживанию аренды (лизинга) | Р 1.2 |
| 1.3 | Амортизационные отчисления | Р 1.3 |
| 1.4 | Налоги, относимые на финансовые результаты | Р 1.4 |
| Расходы, идущие на покупку или улучшение собственности | Р2 | |
| Расходы в целом Р = Р1 + Р2 | Р |
Чистый операционный доход от производственного комплекса рассчитывается по формуле:
ЧОД=Д-Р,
где:
Д - доходы в целом;
Р - расходы в целом.
N - срок до погашения.
Отдельные аналитические агентства публикуют уже рассчитанную безрисковую ставку (ежедневную, еженедельную), в частности, можно пользоваться данными агентства Регионфинанс (www.regfm.ru/analytics).
Все риски можно условно подразделить на общие (политические решения, региональные особенности, криминогенные факторы), управленческие риски (инвестиции, финансовое планирование, маркетинг, управленческий учет) и риск низкой ликвидности.
Для каждого объекта оценки индивидуально риски могут суммироваться в процентах:
| Компенсация за риск в среднем | А% = а + б + в |
| в том числе: | |
| политические решения | а% |
| региональные особенности | б% |
| криминогенные факторы | в% |
| Управленческий риск | Б% = г + д + е + ж |
| в том числе: | |
| инвестиции | г% |
| финансовое планирование | д% |
| маркетинг | е% |
| управленческий учет | ж% |
| Риск низкой ликвидности | В% |
| ∑R | А + Б + В |
Другая модификация метода кумулятивного построения описывается следующей зависимостью:
p = Rf+f1 × k1 +f2 × k2+...+ fn × k n,
где:
f1; f2; ……fn - чувствительность актива к каждому фактору риска в сопоставлении со средней чувствительностью рынка к данному фактору;
k1; k2;…… kn -- премия за риск, связанный с фактором k для среднего актива.
Среднюю чувствительность рынка по отношению ко всем факторам риска в определенной степени отражает разница:
Rm - Rf,
где:
Rm - средневзвешенное значение ставок по кредитам или ставка рефинансирования ЦБ РФ;
Rf - безрисковая ставка.
Оценщик сам определяет круг показателей, которые, по его мнению, тесно связаны с доходностью актива. Факторы риска ранжируются по степени их влияния на доходность данного объекта.
| Факторы рисков | Уровень риска | ||||
| 0,5 | 0,75 | 1,0 | 1,25 | 1,5 | |
| Политические решения | |||||
| Региональные особенности | |||||
| Влияние окружающей среды | |||||
| Инвестиции | |||||
| Маркетинг | |||||
| Время на реализацию | |||||
| Недозагрузка производства | |||||
| Использование не по назначению | |||||
| Потеря потребительских свойств | |||||
| Управленческий учет | |||||
| Финансовое планирование | |||||
| Криминогенные факторы | |||||
| Итого | А | Б | В | Г | Д |
| Итого по 12 показателям | А+Б+В+Г+Д | ||||
| Средневзвешенный фактор риска | (А + Б + В + Г + Д) /12 = Х |
Найдя средневзвешенный фактор риска, мы можем определить р по формуле: p = Rf+X × (Rm-Rf),
где:
Rf - безрисковая ставка ГКО ОФЗ или ставка по валютным вкладам;
Х- средневзвешенный фактор,полученный по таблице;
Rm - средневзвешенное значение банковских ставок по кредитам или ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Кв- вторая составляющая коэффициента капитализации – коэффициент возмещения (возврата) капитала может определяться по методу Ринга:как величина, обратная оставшемуся сроку эксплуатации объекта n:
Другой способ вычисления коэффициента возмещения (возврата) капитала (метод Хоскольда)основан на расчете по безрисковой ставке по формуле фактора фонда возмещения или берется из таблицы сложных процентов:
где:
р = Rf - безрисковая составляющая ставки дохода на капитал;
n - количество лет, необходимых для возврата капитала.
В зависимости от источников финансирования можно выделить методы капитализации доходов от собственного капитала, заемного капитала и смешанного капитала.
Очень часто собственность приобретается с помощью заемного и собственного капитала. В этом случае коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части капитала и определяется техникой инвестиционной группы.
II. Метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтированных денежных потоковприменяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки. При этом по норме отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации объекта, включая денежный поток от его перепродажи в конце прогнозного периода. Этот метод позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов.
Использование этого метода предполагает установление периода получения дохода от объекта оценки.
В международной оценочной практике принято принимать среднюю продолжительность, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5 – 10 годам. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период в диапазоне 3 – 5 лет.
1. Выбирается прогнозный период (обычно 3-5 лет);
2. Составляется прогноз будущих денежных потоков;
3. Рассчитывается ставка дисконтирования;
4. Рассчитывается стоимость объекта оценки в постпрогнозный период, т.е. стоимость предполагаемой перепродажи (реверсии), даже если в действительности продажа объекта не планируется;
5. Производится приведение будущей величины потоков дохода и величины реверсии в текущую стоимость;
6. Суммируется текущая стоимость периодического потока доходов и текущая стоимость реверсии.
Составление прогноза будущих потоков - это практически составление реконструированного отчета о доходах. Он выполняется на основе финансовых документов.
Будущие доходы включают в себя периодический денежный поток доходов от эксплуатации объекта оценки на протяжении срока владения, т.е. чистый доход (ЧОД), получаемый от владения объектом.
Существуют следующие понятия доходов:
Потенциальный валовой доход - общий потенциальный доход от владения при возможном полном использовании объекта.
Действительный или эффективный валовой доход - ожидаемый доход с учетом уровня реального использования объекта и уровня потерь при получении оплаты.
Чистый операционный доход (ЧОД)- действительный или ожидаемый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита (долга) и бухгалтерской амортизации.
Денежный поток до уплаты налогов- часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания сумм на обслуживание долга.
Денежный поток после уплаты налогов - часть чистого операционного дохода, которая остается после уплаты налогов.
Возврат от продажи (реверсия)- общая сумма выгод, которую инвестор получает при окончании реализации проекта. Продажа объекта по остаточной стоимости.
ОР - операционные расходы
Операционные издержки принято делить на:
- условно постоянные, которые не зависят от степени эксплуатации объекта (например, налог на имущество, страховые взносы и т.д.);
- условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта недвижимости (например, плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.);
- резервы на замещение – на замену на протяжении экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных , эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).
Например, в случае оценки гостиницы они включают в себя стоимость гостиничного номера, оплату персонала и администрации, рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, должны быть вычтены из валового оборота для получения чистого дохода.
Для оценки рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков в доходном подходе используем четвертую функцию сложного процента:
4 функция - текущая стоимость единицы.
Для оценки движения финансовых потоков во времени применяют расчет приведенной стоимости или метод дисконтированных денежных потоков. Дисконтирование является обратной операцией расчета сложных процентов. В то время, когда инфляция больше нуля, деньги в настоящий (текущий) момент стоят дороже, чем завтра. Для того чтобы определить сегодняшнюю стоимость денег и применяют дисконтирование денежных потоков. Сущность расчета заключается в том, что планируемые к получению в будущем деньги пересчитываются в сегодняшнюю (текущую) стоимость, с учетом количества периодов и ставки дисконтирования, по формуле обратной расчету сложных процентов.
Например, планируемые к получению 1000 рублей через 1 год инвестирования при ставке дисконтирования 15% эквивалентны сегодняшним 869,57 рублям; для планируемых к получению 1000 рублей через 2 года инвестирования при ставке дисконтирования 15% эквивалентны сегодняшним 756,14 рублям; для планируемых к получению 1000 рублей через 3 года инвестирования при ставке дисконтирования 15% эквивалентны сегодняшним 657,52 рублям.
В данном примере величина 869,57 рублей является текущей стоимостью величины 1000 рублей, полученных от инвестиции сроком на 1 год при ставке дисконтирования 15%.
Формула для расчета дисконтированного денежного потока:
PV- текущая стоимость;
FV - будущая стоимость;
r- ставка дисконтирования;
n – период, количество лет.
Чем дольше срок получения инвестиции и чем выше ставка дисконтирования, тем меньше текущая стоимость.
Пример:
Займ сотавляет - 500 т.руб. Кредит в банке в настоящий момент составляет 22% или 0,22. Займ произведен на три года. Какую сумму должен вернут заемщик кредитору?
Доходный подход в оценке собственности.
Доходный подход основан на определении текущей стоимости объектов как совокупности будущих доходов от их использования. Основная предпосылка доходного подхода заключается в том, что экономическая ценность какого-либо объекта в настоящем обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта доходы в будущем. Таким образом, оценка объекта собственности на основе доходного подхода - это определение текущей ценности потенциальных (будущих) доходов, ожидаемых от владения и распоряжения им. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы в период владения, а также доход от продажи объекта после окончания срока владения (реверсия).
В доходном подходе основным методообразующим принципом оценки является принцип ожидания, суть которого в том, что стоимость объекта определяется нынешней, сегодняшней, текущей ценностью всех его будущих доходов. Чем выше доходный потенциал объекта, тем выше его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и методы капитализации доходов по норме отдачи на капитал.
 |
Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.
В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации (норму отдачи на капитал и норму его возврата).
В целом эти методы можно определить следующим образом.
Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года (или любого отчетного периода – квартала, месяца) в стоимость путем деления его на соответствующий коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях соответствующего дохода к цене активов, аналогичных оцениваемому.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности:
метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДДП анализ) и метод капитализации по расчетным моделям.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков (DCF анализ) позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а капитализация по расчетным моделям используется для потока доходов, тенденция изменения которого является предсказуемой и может быть описана некоторой математической моделью.
Таким образом, можно дать следующие определения методов анализа дисконтированных денежных доходов и капитализации по расчетным моделям.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года или любого другого периода эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения, называемого - реверсия.
Метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.
В зависимости от структуры оцениваемого актива как источника доходов с физической и финансовой точек зрения метод капитализации доходов может иметь целый ряд разновидностей.
Так, в зависимости от источников финансирования методы капитализации доходов можно подразделить на метод капитализации доходов собственного капитала, метод капитализации доходов заемного капитала (методы остатка для собственного и заемного капитала) и метод капитализации доходов смешанного (собственного и заемного) капитала, который применяется в рамках ипотечно-инвестиционного анализа.
В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации или дисконтирования.
Капитализация - это определение стоимости сегодняшней денежной единицы.
Дисконтирование - это определение сегодняшней (текущей) стоимости будущей денежной единицы.
Различие методов - в способах анализа, построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.
I. Метод прямой капитализации.
При использовании метода прямой капитализациивеличина чистого дохода от эксплуатации объекта за последний отчетный год (квартал) или средняя величина чистого годового дохода, рассчитанная на основе данных за несколько лет (3 года), капитализируется в текущую стоимость объекта с помощью коэффициента капитализации. Дело в том, что для того, чтобы определить текущую стоимость дохода за прошедший год, необходимо совершить операцию «накопление»
Применяя метод прямой капитализации нет необходимости оценивать тенденцию изменения доходов во времени и учитывать составляющие коэффициента капитализации.
Основное преимущество этого метода - простота расчетов, кроме того, этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, потому что при расчете коэффициента капитализации методом рыночной экстракции (выжимки), как правило, берется достаточно большое количество сделок с объектами-аналогами, проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки объектов, используемых наиболее эффективным способом и не требующих на дату оценки больших капиталовложений в ремонт или реконструкцию. Этот метод следует применять, когда доход является достаточно стабильным, темпы роста дохода прогнозируемые.
Метод прямой капитализации предполагает последовательное решение трех задач:
- определение чистого среднегодового (среднемесячного) дохода от владения объектом (ЧОД);
- определение коэффициента (ставки) капитализации (К);
- определение стоимости объекта оценки (С) на основе среднегодового (среднемесячного) чистого дохода и коэффициента капитализации по формуле:
где:
ЧОД - чистый операционный доход;