Контроль использования корпоративного недвижимого имущества

Процедура контроля использования корпоративного недвижимого имущества включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис. 22).

Рис. 22. Структура и порядок контроля использования

корпоративных объектов недвижимости

Основные функциональные задачи мониторинга:

· систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных корпоративного кадастра объектов недвижимого имущества;

· изучение и оценка текущих процессов;

· использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;

· информационное обеспечение кадастровой оценки объектов.

Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга основными методами представляются:

· дистанционное зондирование, при котором изучается внешнее окружение объекта недвижимости;

· непосредственные наземные специальные наблюдения;

· современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.

Таким образом, цикл управления корпоративным недвижимым имуществом завершается принятием решения о продолжении конкретного использования объекта, причем решение может быть одним из следующих:

· расторжение договора на использование объекта недвижимого имущества ввиду незаконности или неэффективности использования;

· пересмотр условий договора;

· продолжение работы на тех же условиях.

Как показал проведенный анализ, цикл управления корпоративной собственностью является наиболее приемлемым способом реализации всех функций корпорации как собственника. Грамотная и четкая реализация всех этапов цикла для всех видов корпоративной собственности позволит, на наш взгляд, повысить эффективность использования корпоративной собственности, одним из важных элементов которой являются нематериальные активы. Эффективное управление ими стимулирует рост курсовой стоимости акций, развитие творческой деятельности в организации, способствует внедрению нововведений, а также поддержанию уровня конкурентоспособности организации.

Одним из актуальных направлений развития управления недвижимостью является формирование системы управления недвижимостью на корпоративном уровне как подсистемы в общей системе корпоративного управления.

В настоящее время недвижимость рассматривается как один из важнейших стратегических ресурсов корпораций наряду с таким ресурсами, как капитал (финансовые ресурсы), человеческие ресурсы, технологии (отражение технического уровня развития корпорации, включая имеющуюся технику и применяемые технологии), знания (интеллектуальная собственность корпорации).

Позиционирование недвижимости как стратегического корпоративного ресурса корпорации предполагает, что все решения в области управления недвижимостью должны быть соразмерены с общей стратегией корпорации.

Стратегической целью управления корпоративной недвижимостью является удовлетворение потребностей корпорации в объектах собственности по объему, структуре и качеству в актуальном времени с минимальными издержками в соответствии с долгосрочными интересами корпорации.

Один из важнейших стратегических вопросов управления корпоративной недвижимостью – разделение корпоративной недвижимости на операционную и инвестиционную. В основе такого разделения лежит способ использования недвижимости: недвижимость рассматривается либо как материальный базис, основа для осуществления какого-либо вида деятельности (бизнеса), либо как источник дохода без непосредственного использования ее в качестве пользователя.

Наиболее существенные различия между операционной и инвестиционной недвижимостью могут быть представлены так, как показано на рис. 9.4.

Операционная недвижимость рассматривается как часть активов корпорации, выступает как центр издержек, и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала.

Рис. 9.4. Различия в целях управления между операционной и инвестиционной недвижимостью

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли, и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества.

Если недвижимость используется как средство производства или предмет потребления, т.е. как операционная недвижимость, то корпорация как собственник прежде всего заинтересована в том, чтобы недвижимость соответствовала требованиям, которые предъявляются к ней производственным процессом или стандартами потребления, а издержки по ее содержанию были минимальны при обеспечении надлежащего качества услуг, которые генерирует недвижимость.

Главным требованием к управлению недвижимостью в этом случае является, следовательно, обеспечение качественного и количественного соответствия недвижимости интересам производства и потребления, естественно, включая и воспроизводство самой недвижимости в соответствии с этими потребностями и их развитием. В связи с этим при управлении операционной недвижимостью первостепенное значение имеют ответы на такие вопросы как:

• сколько? (определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности корпорации);

• какая? (определение требований к качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствию специфическим запросам корпорации));

• где? (определение требований по местоположению недвижимости).

В соответствии с этим управление операционной недвижимостью

должно обеспечить решение следующих задач:

• рациональное распределение (и перераспределение) имеющейся недвижимости по видам и направлениям деятельности;

• поддержание недвижимости в работоспособном состоянии;

• минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и воспроизводству недвижимости в составе себестоимости продукции.

Все эти вопросы относятся к физическим аспектам недвижимости и в гораздо меньшей степени – к ее юридическим и экономическим аспектам. С юридической точки зрения здесь наибольшее значение имеет надежность права пользования объектом недвижимости, а не владение им (операционной недвижимостью важно пользоваться, но не обязательно владеть). Право аренды может иметь здесь преимущества, поскольку избавляет пользователя от необходимости больших капитальных затрат по приобретению недвижимости, во-первых, и в меньшей степени привязывает пользователя именно к данному объекту недвижимости, во-вторых.

С точки зрения экономики операционная недвижимость является центром издержек, поэтому целью управления является их минимизация: необходимое качество при минимуме издержек. Соответственно этому целевые ориентиры здесь могут быть сформулированы так: издержки по содержанию недвижимости не должны превышать 10% совокупных издержек по производству продукции или издержки по содержанию недвижимости не должны превышать 50 долл, в год на единицу используемых площадей. Как следует из этих формулировок, управление операционной недвижимостью подчинено общим целям бизнеса и организационно-экономические аспекты управления являются доминирующими.

Управление недвижимостью корпорации включает в себя, таким образом, решение нескольких задач, относящихся как к обеим разновидностям недвижимости, так и к одной из них.

Первой задачей является, безусловно, учет недвижимости корпорации и оформление прав на нее. Сегодня эта задача еще не полностью решена большинством российских предприятий, несмотря на то что после приватизации их имущества прошли уже достаточно длительные сроки. В связи с этим является полезным использование такого инструмента, как аудит недвижимости.

Аудит недвижимости – комплексная проверка и экспертиза корпоративной недвижимости, включающая в себя правовую экспертизу, инвентаризацию, технико-экономическую экспертизу, оценку эффективности использования недвижимости и системы управления недвижимостью.

Аудит недвижимости позволяет уточнить реальный состав недвижимости корпорации, определить целесообразность сохранения в составе корпорации тех или иных объектов, определить пути совершенствования управления недвижимостью.

Следующими задачами являются:

• обеспечение оптимального распределения всей недвижимости предприятия на операционную и инвестиционную составляющие с учетом: а) потребностей предприятия как производственной единицы, б) сравнительной эффективности различных вариантов использования имущества;

• обеспечение минимизации издержек при использовании операционной недвижимости за счет: а) минимизации (оптимизации) потребностей в недвижимости у подразделений, б) рационализации процесса содержания и эксплуатации имущества;

• максимизация дохода от недвижимости при распоряжении ею как инвестиционной.

Другим полезным инструментом, позволяющим выделить операционную составляющую в составе недвижимости предприятия, является матрица "бизнес-процессы – недвижимость", которая в общем виде может быть представлена так, как показано в табл. 9.3.

Таблица 93

Матрица "бизнес-процессы – недвижимость"

Бизнес-процесс	Объект недвижимости
производственные здания	офисные здания	прочие объекты
Операционная деятельность: бизнес-процесс "А"; бизнес-процесс "Б"
Инвестиционные проекты: инвестиционный проект "А"; инвестиционный проект "Б"

Как видно из матрицы, она позволяет сопоставить операционную и инвестиционную деятельность предприятия (связанную с основной деятельностью предприятия) с имеющейся или необходимой для этой деятельности недвижимостью как в актуальном времени, так и в перспективе. При этом такое сопоставление возможно как с разной степенью детализации, так и по нескольким основаниям (например, возможно сопоставление недвижимости по стратегическим, оперативным и тактическим задачам развития предприятия, выделение недвижимости по структурным подразделениям предприятия). Взаимно дополняя друг друга, такие матрицы позволяют точно определить состав необходимой предприятию операционной недвижимости и его возможности по выделению инвестиционной недвижимости.

Выделение объектов, отнесенных к операционной недвижимости, закрепление их за отдельными подразделениями предприятия дает возможность задействовать инструменты, обеспечивающие повышение заинтересованности подразделений в наиболее рациональном использовании недвижимости. Таким инструментом, уже достаточно широко используемым в зарубежной практике и постепенно внедряющимся в России, является прием внутренней аренды. При внутренней аренде недвижимость предприятия "передается" в аренду отдельным подразделениям на основе внутренних документов предприятия. При этом появляется возможность установления арендной платы, учитываемой в издержках подразделения на различных уровнях: от уровня, определяемого издержками по содержанию недвижимости, до уровня рыночных ставок на аналогичные объекты недвижимости при их альтернативном использовании. При этом, разумеется, необходимо учитывать, каковы могут быть последствия установления того или иного уровня арендной платы. Установление арендной платы на рыночном уровне может привести к столь значительному повышению издержек, что продукция подразделения может оказаться неконкурентоспособной. Задача введения внутренней аренды состоит не в извлечении дохода, а в минимизации затрат, так что политика арендной платы должна быть здесь направлена на то, чтобы подразделениям было выгодно и по силам сокращать свои потребности в недвижимости и при таком сокращении они получали бы ощутимую выгоду.

Выделение различных составляющих в общей массе недвижимости предприятия, повышение заинтересованности производственных подразделений в рациональном использовании недвижимости не решает еще всех проблем, связанных с управлением недвижимостью предприятий.

Необходимы также организационные преобразования, позволяющие выделить управление недвижимостью в самостоятельную функциональную область. Такое выделение предполагает создание специальной управляющей структуры, предметом деятельности которой должно стать управление имущественным комплексом предприятия. Возможны несколько вариантов решения этой задачи: выделение внутреннего структурного подразделения, привлечение к управлению внешней управляющей компании, создание дочерней компании по управлению имуществом, формирование обособленного подразделения (филиала). Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, которые могут быть представлены так, как показано в табл. 9.4.

Таблица 9.4

Варианты управления имущественным комплексом предприятия

Вариант управления	Преимущества	Недостатки
Внутреннее структурное подразделение	Учет специфики объектов производственного назначения. Возможность покрытия убытков от основного вида деятельности за счет прибыли от коммерческого использования имущества (налоговые преимущества). Сформированная система отношений с контролирующими и проверяющими органами	Осуществление деятельности по стандартам промышленного предприятия (приоритет основного вида деятельности). Отсутствие самостоятельности в осуществлении инвестиционной деятельности. Сложная система документооборота. Отсутствие механизма мотивации сотрудников в условиях единой системы оплаты труда
Внешняя управляющая компания	Высокий профессионализм в области управления коммерческой недвижимостью. Возможность привлечения целевых инвестиций. Сокращение затрат на содержание собственной службы управления коммерческой недвижимостью	Сохранение собственной службы по управлению операционной недвижимостью. Необходимость выделения объектов исключительно для коммерческого использования в условиях единого имущественного комплекса. Сложная система договорных отношений. Эффективное сотрудничество обеспечивается набором договоров: поручения, агентский, аренды и т.д.
Дочерняя компания	Самостоятельность в принятии решений. Сокращение трудоемкости и издержек за счет изменения системы документооборота, возможности совершенствования процессов управления. Комплексный подход к управлению собственностью. Учет специфики объектов производственного назначения	Необходимость передачи имущества в собственность дочерней компании (риск выведения активов). Невозможность покрытия отрицательных результатов от основного вида деятельности за счет прибыли от коммерческого использования имущества
Обособленное подразделение (филиал)	Комплексный подход к управлению собственностью. Учет специфики объектов производственного назначения. Реализация модели внутренней аренды. Возможность передачи всего имущественного комплекса на баланс филиала. Возможность мотивации и повышения квалификации сотрудников. Консолидированный бухгалтерский баланс. Изменения системы документооборота. Совершенствование процессов управления	Ограниченность функций головной компанией. Ограниченность в применении счетов в соответствии с НК РФ

Как очевидно из табл. 9.4, идеального решения не существует и каждое предприятие в зависимости от масштабов имущественного комплекса, организационно-правовой формы, стратегии развития предприятия должно выбрать тот вариант, который в большей степени отвечает его интересам.

Управление недвижимостью как составной частью активов предприятия лишь недавно стало выделяться в отдельное направление в управлении бизнесом, что связано с усиливающимися тенденциями к удорожанию недвижимости и повышением доли издержек, связанных с недвижимостью, в составе издержек предприятий. До тех пор пока затраты по владению землей и иной недвижимостью (в том числе налоговые) являются несущественными, предприятия не обращают на эти проблемы сколько-нибудь серьезного внимания, и лишь тогда, когда они становятся существенными, у их собственников и руководителей появляется понимание важности данной проблемы.

В отличие от операционной недвижимости, инвестиционная недвижимость – та, которая не используется самим собственником в его хозяйственной или иной деятельности и интересует его как источник получения дохода (как правило, в виде арендных поступлений и дохода от перепродажи недвижимости).

Здесь на первый план выходят уже иные вопросы:

• сколько? (какова стоимость недвижимости сегодня);

• какой доход? (какой уровень дохода может обеспечить недвижимость и в течение какого периода времени);

• какова может быть цена недвижимости в будущем?

В составе инвестиционной недвижимости можно выделить также две разновидности: собственно инвестиционную и спекулятивную. Инвестиционная недвижимость в собственном смысле – недвижимость, приобретаемая в целях долгосрочного использования и получения дохода в виде арендных поступлений. Спекулятивная недвижимость – приобретаемая с целью перепродажи с улучшением рыночной конъюнктуры. С точки зрения управления ими есть существенные различия – спекулятивная недвижимость, по сути, нуждается лишь в консервации и предпродажной подготовке, собственно инвестиционная – в постоянном поддержании ее в работоспособном состоянии. Но с точки зрения пели приобретения у них все же больше общих черт в противоположность операционной недвижимости: оба эти вида приобретаются для извлечения дохода собственно от недвижимости. Здесь будет уместна, очевидно, параллель с фондовым рынком, где также есть инвесторы и спекулянты (в этом отношении инвестиционная в широком смысле недвижимость ничем не отличается от финансовых активов, за исключением того, что скорость рыночного оборота недвижимости существенно ниже, чем па фондовом рынке).

Интерес собственника в данном случае связан уже не с физическими характеристиками недвижимости (как в случае операционной недвижимости), а с ее стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в течение периода владения доходом, выручкой от перепродажи недвижимости по истечении периода владения (величиной реверсии).

Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от недвижимости и ее стоимости. Следовательно, в данном случае набор правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть значительно шире, чем по отношению к недвижимости операционной: права пользования здесь недостаточно (вернее, в данном случае это право не существенно), необходимо право распоряжения – право сдавать объект в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.

Не менее важны различия с точки зрения управления экономикой объекта. Если в случае с операционной недвижимостью задача находится преимущественно в сфере организационно-экономической, то в данном случае – в плоскости финансово-экономической: технические аспекты управления подчинены финансовой цели – максимизации дохода, а в стратегическом смысле – увеличению стоимости недвижимости.

Различия в целях, которые преследует собственник при использовании объекта недвижимости, определяют и различия в подходах к оценке эффективности управления недвижимостью. Критерием эффективности является соответствие результатов деятельности по управлению недвижимостью целям собственника, но целям, точно идентифицированным и формализованным. Формализуя такую цель, как минимизация издержек, при управлении операционной недвижимостью может быть получен ряд показателей, с помощью которых оценивается эффективность управления недвижимостью: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия. Для инвестиционной недвижимости набор используемых показателей будет, очевидно, иной: основным показателем здесь традиционно выступает показатель чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью, а также величина реверсии, дисконтированных денежных потоков от недвижимости.

Суммируя приведенные выше суждения, можно представить основные особенности инвестиционной и операционной недвижимости так, как показано в табл. 9.5.

Таблица 9.5