Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Под эффективностью использования корпоративных объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам корпорации как сложной экономической системы. То есть, критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных бизнес-направлений корпорации, а также сочетания общекорпоративных интересов и интересов субхолдингов в части рентабельности, экологии и т. д⁶⁰.

На практике выделяют три аспекта, с позиций которых руководство корпорации может оценивать эффективность использования недвижимого имущества:

1. Земельный.

2. Градостроительный.

3. Природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого производственного комплекса корпорации; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на экологии и эффективности деятельности корпорации.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

,

где

k_s – коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости;

B_i – весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;

D_i – показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При k_s = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при k_s = 2 – утраивает и т. д.

Значения B_i – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости. Кратко рассмотрим лишь возможные варианты использования корпоративных объектов недвижимого имущества.

Планирование вариантов использования недвижимости

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

· отчуждение (продажа, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого дочернего предприятия и др.);

· сдача в аренду;

· передача в управление;

· передача в залог.

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.

Реализация запланированных мероприятий