Производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество.

К производным способам относятся, прежде всего, приобретение права собственности на основании сделки об отчуждении, а также приобретение права собственности в порядке наследования и реорганизации юридического лица, полная выплата паевого взноса членом потребительского кооператива.

Создание нового объекта недвижимого имущества «для себя» – наиболее распространенный первоначальный способ приобретения права собственности. Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

Собственник земельного участка, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 263 ГК РФ, ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Об этом гласит часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Право собственности на объекты незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, на котором возводится этот объект недвижимости, или подтверждающих право пользования им, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, то основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект такого строительства, а также на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества), правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (ст. 25.3 Закона о регистрации).

На основании пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Договор как соглашение лиц возникает по воле его участников.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение или другой объект недвижимости передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, без указания которых договор будет считаться незаключенным, являются:

данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК);

условие о цене передаваемого объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ);

при продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (статья 567 ГК РФ).

Основной признак дарения – безвозмездность. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

27 Приобретение прав на недвижимость при наследовании: открытие, принятие наследства. Раздел наследства по соглашению между наследниками.

Право собственности у наследника возникает при наследовании, в силу статьи 1152 ГК РФ, со дня открытия наследства, независимо от момента государственной регистрации; при реорганизации юридического лица – с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства или завершения реорганизации. Однако для реализации своего права по распоряжению недвижимым имуществом наследник либо реорганизованное юридическое лицо должны зарегистрировать свое право собственности на данное имущество, поскольку статьей 2 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Открытие наследства

Под открытием наследства следует понимать наступле­ние определенных обстоятельств (юридических фактов), при которых у соответствующих лиц (наследников) воз­никает право наследования. Законом предусмотрены такие юридические факты, вызывающие открытие наследства: 1) смерть гражданина; 2) объявление судом гражданина умершим. Поэтому юридический факт открытия наслед­ства, его время и место должны быть точно установлены.

Важным является установление времени открытия на­следства. На момент открытия наследства устанавливается круг наследников, которые призываются к наследованию, определяется, какое имущество принадлежит наследода­телю и должно перейти к его наследникам. Со дня открытия наследства исчисляется установленный законом срок для его принятия.

Временем открытия наследства, в соответствии со ста­тьей 1220 ГКУ, признается день смерти наследодателя, указанный в свидетельстве о смерти, выдаваемом органами РАГСа. В том случае, когда факт смерти устанавливается в судебном порядке, временем открытия наследства явля­ется день, с которого наследодатель объявлен умершим решением суда.

Время открытия наследства имеет значение для решения вопросов: 1) о круге наследников, призываемых к наследо­ванию; 2) для определения закона, который необходимо применить к данному наследованию; 3) для установления наследственной массы.

При разрешении споров о наследовании применяется закон, имевший силу на время открытия наследства, а не рассмотрения дела. Этим же законом определяется и круг наследников. Наследственная масса устанавливается на день открытия наследства. Однако законом могут быть установлены исключения из этих общих правил.

Местом открытия наследства согласно статье 1112-1140 ГК признается последнее постоянное место проживания на­следодателя, а если оно неизвестно — местонахождение имущества или его основной части. От правильного опреде­ления места открытия наследства зависит подсудность дел о наследовании.

Основной признак для места открытия наследства — это место постоянного проживания гражданина на момент его смерти. Место постоянного проживания может не совпадать с местом его смерти, ибо человек может умереть в случае или в местности, где он находится временно.

Для несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также для граждан, находящихся под опекой, местом проживания признается место проживания их родителей или опекунов.

Справка о месте постоянного проживания наследодателя подтверждает место открытия наследства. При невозмож­ности получить такую справку факт постоянного прожива­ния наследодателя в определенном мосте может быть уста­новлен в судебном порядке.

Если же лицо умерло во время переезда с одного посто­янного места проживания к другому, и имущество уже перевезено к новому месту проживания, местом открытия наследства нужно считать место нахождения имущества.

Ринятие наследства

В соответствии со статьей 1Гражданского кодекса наследник по завещанию либо по закону имеет право принять наследство или не принять его. Для приня­тия наследства наследник должен совершить одно из двух действий:

1. подать заявление в нотариальную контору по месту открытия наследства относительно его принятия;

2. фактически вступить в управление или владение на­следственным имуществом. Фактическое вступление в управление или владение любой частью наследственного имущества рассматривается как принятие всей наслед­ственной массы.

Отмеченные действия, которые свидетельствуют о на­мерении наследника принять наследство, должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия на­следства.

Если наследник в течение шести месяцев не подаст за­явления в нотариальную контору относительно принятия наследства или фактически не вступит в управление или владение наследственным имуществом, считается, что данный наследник не принял наследство, и его доля пере­ходит к другим наследникам, которые призываются к на­следованию

Если все наследники не приняли наследство или не при­зываются к наследованию, имущество по праву наследова­ния переходит в собственность территориальной громады.

Иногда наследник вследствие определенных объектив­ных обстоятельств не имеет возможности в течение шести месяцев со дня открытия наследства подать заявление в нотариальную контору относительно принятия наследства или вступить в управление или владение наследственным имуществом. Поскольку такой наследник пропустил срок для принятия наследства, он не имеет права требовать от нотариуса выдачи ему свидетельства о наследовании.

Гражданский кодекс предусматри­вает возможность продолжения срока на принятие наслед­ства, если суд признает причины, по которым был пропущен срок, уважительными. Наследство может быть принято и после срока для его принятия без обращения в суд, но при условии согласия на это всех других наследников, приняв­ших наследство. При этом, если наследственное имущество было принято другими наследниками или перешло к госу­дарству, наследнику, который пропустил срок для принятия наследства, передается только то имущество по наследству, которое осталось в натуре, а также средства, вырученные от реализации остатка принадлежащего ему имущества.

Иногда складывается такая ситуация, когда наследник по завещанию или по закону умирает после открытия на­следства, не успев его принять в установленный Граж­данским кодексом срок. В таком случае его право на принятие наследства переходит к его наследникам — на­следственная трансмиссия. Это право умершего наследни­ка может быть осуществлено его наследниками на общих основаниях в течение срока, оставшегося до принятия на­следства. Если этот срок окажется меньшим трех месяцев, он продлевается до трех месяцев.

Вместе с наследованным имуществом (деньги, ценные бумаги, дача, жилой дом, вещи домашнего обихода и лич­ного употребления) к наследникам переходят не только

права на него, но и обязанности, связанные с ним. Наслед­ники несут ответственность за долги наследодателя. На­пример, при жизни наследодатель взял в долг у другого лица определенную сумму денег и не успел ее возвратить кредитору, то это обязательство вместе с совокупностью имущественных прав наследодателя переходит к его на­следникам.

Каждый из наследников отвечает по долгам наследода­теля пропорционально полученной доле наследственного имущества.

Кредиторы наследодателя обязаны представить свои претензии в течение шести месяцев со дня открытия на­следства. Если же в течение этого срока претензии не были предъявлены, кредиторы теряют принадлежащее им право на требование.

Претензии должны быть предъявлены наследникам, принявшим наследство, или исполнителю завещания по месту открытия наследства. При отсутствии указанных лиц претензия может быть в тот же срок предъявлена в нотари­альную контору по месту открытия наследства.

В соответствии с Гражданским кодексом все вопросы, связанные с переходом имущества умершего к наследникам и документальным оформлением этих прав, решаются нотариальными конторами. В том случае, если между заинтересованными лицами возникает спор по по­воду передачи имущества наследодателя его наследникам, то эти спорные вопросы рассматриваются и решаются су­дом.

В соответствии со статьей нотариальные кон­торы обязаны принимать меры по охране наследственного имущества, когда это нужно в интересах наследников, го­сударства или кредиторов. Для этого имущество по описи передается на хранение родственникам умершего или по­сторонним лицам.

Свидетельство о праве на наследство может быть выдано наследникам по их заявлению только нотариальной конто­рой, в районе деятельности которой открылось наследство. Это правило относится как к наследникам по завещанию, так и по закону ). Нотариус вы­дает наследникам свидетельство о праве на наследство по их заявлению только при отсутствии спора. Такое свиде­тельство выдается одно на всех наследников или, по их желанию, каждому из них отдельный экземпляр свидетель-