Второй этап. Разработка и анализ стратегий развития объекта недвижимости

Для анализируемого объекта можно выделить три принципиальных схемы дальнейшего развития или стратегии развития:

1) стоянка, офисный компонент и жилой комплекс;

2) строительство гаража-стоянки с офисным блоком класса С;

3) строительство офисного здания А с парковкой для арендаторов.

Первая стратегия соответствует первоначальному замыслу проекта развития анализируемого объекта. Вторая и третья стратегии предложены консалтинговой компанией в результате анализа и оценки перспектив развития в районе офисных, торговых и жилых помещений, а также автостоянок.

Выбор оптимальной стратегии дальнейшего развития объекта недвижимости осуществляется инвестором в пользу наилучшего варианта с финансово-экономической точки зрения.

Оценим каждую составляющую в предлагаемых стратегиях развития:

¾ офисный компонент;

¾ парковочный компонент;

¾ жилой компонент.

В данном случае метод сравнительного анализа продаж неприменим, так как строительство объекта не завершено и нахождение аналогов объекта для проведения анализа затруднительно. Таким образом, использование данного метода становится ненадежным для определения целесообразных компонентов стратегий развития объекта.

Тем не менее, был проведен анализ ориентиров для определения рыночных возможностей завершенного объекта. Ориентиры были выбраны на основе трех вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Чтобы применить этот подход, были исследованы арендные ставки и сделки купли-продажи сравнимых зданий в Москве.

Офисный компонент

Исходя из рассматриваемых вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, проанализированы ориентиры класса А, а также класса С. В том числе получены фактические данные о сделках купли-продажи недвижимости непосредственно от продавцов (из открытых источников). Рассматривая возможный уровень арендных ставок, применимых для объекта анализа, отобраны ориентиры класса А и С. Так как ориентиры по продажам помещений класса А и по арендным ставкам на помещения класса С отсутствуют непосредственно в субрынке, были рассмотрены также и другие районы Москвы.

В таблице 7.7 приведены данные о сделках купли-продажи по зданиям-ориентирам класса А и С.

Таблица 7.7

Сделки по купле-продаже офисных помещений класса А и С

Источник: Colliers Int.

В таблице 7.8 приведены данные об аренде по зданиям-ориентирам класса А и С.

Таблица 7.8

Сделки по аренде офисных помещений класса А и С

Источник: Colliers Int.

Таким образом, средние арендные ставки на офисные помещения класса А в Таганском субрынке, исходя из имеющихся данных, составляют минимум 475 дол. за кв. м в помещении класса А и максимум ¾ 600 дол., а средняя ¾ 544 дол. Минимальная арендная ставка для помещений класса С составляет 250 дол. за кв. м, максимальная ¾ 320 дол., а средняя ¾ 288 дол.

Парковочный компонент

Наземные парковочные места сдаются в Москве по ставкам 150-250 дол., а подземные места ¾ по ставкам 250-300 дол. Однако необходимо учесть параметры ценообразования на машиноместа. Стоимость боксов в гаражных комплексах варьируется в зависимости от месторасположения, масштаба и элитности застройки, а также от типа и качества самого гаража. Так, например, для определения стоимости машиноместа следует категоризировать паркинг по типам: автостоянка в офисном здании, гаражи в жилом здании и общественные стоянки, которые, в свою очередь, подразделяются на крытые и закрытые, одноуровневые и многоуровневые, поземные и наземные. В офисном здании машиноместа обычно сдаются в аренду. Однако есть примеры продажи: в бизнес-центре по адресу Турчанинов переулок, 6, основная часть 4-этажного подземного паркинга предназначена для продажи, причем стоимость машиноместа составляет около 30 000 дол. В среднем цена машиноместа в подземных гаражах в центре города колеблется от 40 000 до 80 000 дол. Стоимость мест в подземных паркингах в домах «золотой мили» на Остоженке варьируется от 40 000 до 70 000 дол. Цены на наземный паркинг значительно ниже. Не менее важна и удаленность гаражного комплекса. Таким образом, средняя цена машиноместа в гаражном комплексе составляет 10 000-30 000 дол.

Жилой компонент

Выделим ориентиры среди класса А в Центральном округе.

Для того чтобы выбор оптимальной (или наилучшей для инвестора) стратегии развития объекта недвижимости был, в первую очередь, обоснованным, а не субъективным, проведем анализ наилучшего и эффективного использования объекта.