Анализ наилучшего и эффективного использования объекта
Термин «наилучшее использование», применяемый в данном проекте, определяется как возможное и разрешенное законом использование пустого земельного участка или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, при этом необходимыми являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий, приводящих к максимальной стоимости объекта.
При определении вариантов наилучшего использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа:
1) физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке;
2) допустимость с точки зрения законодательства ¾ вариант использования объекта не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования;
3) финансовая целесообразность ¾ допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта, который должен обеспечить чистый доход собственнику участка;
4) максимальная продуктивность ¾ кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Анализ наилучшего использования состоит в интерпретации различных факторов внутри определенного рыночного сегмента. Заключения, полученные из анализа наилучшего использования, предопределяют выбор сравнительной рыночной информации, используемой в дальнейшем в процессе определения стоимости объекта. Они также учитываются при сравнении результатов, полученных различными методами оценки, и при формировании окончательного вывода о стоимости.
В России права на землю и здания очень жестко регулируются и определяются органами исполнительной власти. В этой связи экономические факторы не всегда являются определяющими элементами при анализе наилучшего вида использования объекта недвижимости, в частности земельного участка. Поэтому при анализе объекта следует обратить внимание на то, что важным критерием анализа является допустимость того или иного вида использования объекта с точки зрения законодательства.
Например, московская система характеризуется следующим подходом: разрешенный вид использования земли и зданий обычно достаточно подробно описывается в документах, регламентирующих права владения и пользования земельным участком. Поэтому указанный в документах по землеотводу вид использования участка зачастую является единственно законным, а все остальные, соответственно, недопустимыми с точки зрения законодательства. Такая процедура не допускает рассмотрения прочих факторов, которые могли бы указать на более эффективные виды использования объекта. Следовательно, наилучшее использование для такого объекта ¾ это только официально разрешенные виды использования, и никакие другие.
В объекте анализа использование участка под застройку жилым зданием с многоэтажным гаражом-стоянкой с административным блоком не обосновано с точки зрения действующего московского законодательства, так как это вытекает из договора о долгосрочной аренде рассматриваемого земельного участка, заключенного Московским земельным комитетом. Целевое использование земли согласно договору о долгосрочной аренде определено как строительство и последующая эксплуатация многоэтажного гаража-стоянки с административным блоком. В соответствии с договором целевое назначение может быть изменено или дополнено, однако на день проведения анализа документы, подтверждающие изменение целевого назначения, представлены не были. Соответственно, стратегия 1 не может быть окончательно рассмотрена как наилучший и наиболее эффективный вариант использования. Кроме того, стратегия 1 несет в себе и риски в отношении физической возможности строительства жилых помещений над гаражной конструкцией.
В результате все правоустанавливающие документы на участок были оформлены под строительство гаража-стоянки с административным блоком, поэтому мы рассматриваем наилучший и наиболее эффективный вид использования объекта как использование под гаражи с офисным компонентом.
Однако строительство гаражей и офисов согласно стратегии 1 не соответствует критерию экономической целесообразности. Таким образом, возникает необходимость разработки нескольких вариантов для анализа объекта и, соответственно, для определения его инвестиционной стоимости.
Стратегия 1
В первом варианте анализируем стратегию 1. Однако согласно анализу рынка, приведенного ранее, нецелесообразно строительство жилья класса А+, так как в данном районе отсутствует спрос на элитное жилье данного уровня. Соответственно, в результате воплощения стратегии 1 возникнет несоответствие между ожиданиями целевой (заинтересованной) аудитории, находящей данный объект привлекательным, и ценой продажи. В итоге возникнет необходимость снизить цену продажи, что приведет к дисбалансу между ценой продажи и понесенными затратами. Таким образом, рассматриваем вариант строительства класса В+ (табл. 7.9).
Таблица 7.9