Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости.

2.1. Определение состава и структуры портфеля недвижимости. производится оценка стоимости объектов портфеля недвижимости по пакетам и в целом портфеля недвижимости.

2.2. Оценка стоимости объектов и проектов в составе портфеля недвижимости.

2.3. Определение потоков доходов и построение эпюр по го­дам.

2.4. Определение чистого дисконтированного дохода портфеля недвижимости по годам.

2.5. Сравнение расчетных ставок доходности портфеля недвижимости и рынка ка­питала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае перехо­дим к этапу 2.6.

2.6. Оптимизация портфеля — возвращаясь к этапу 2.1, — про­изводим изменение состава и структуры портфеля недвижимости с целью по­вышения доходности портфеля. Если расчетная ставка до­ходности портфеля недвижимости удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае пе­реходим к этапу 2.7.

2.7. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.

2.8. Разработка программы инвестирования. В разработке дол­жны участвовать специалисты в области управления цен­ными бумагами и финансовыми инструментами, юрис­ты, финансовые аналитики.

Основные направления разработки программы инвести­рования включают:

2.8.1. Использование собственного капитала.

2.8.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).

2.8.3. Выпуск ценных бумаг.

2.8.4. Использование современных финансовых инструмен­тов для кредитования проекта.

2.8.5. Самофинансирование — разработка программы ис­пользования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.

2.8.6. Ипотечное кредитование.

2.8.7. Привлечение генеральных инвесторов.

2.8.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реа­лизации портфеля недвижимости.

2.9. На данном этапе производится оценка ставок доходности и уро­вень риска портфеля недвижимости и сравнение со сред­нерыночными или планируемыми для портфеля недвижимости.

При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:

А. Финансовый риск:

— изменение капитальных затрат;

— изменение валютных курсов;

— инфляция;

— нарушение договорных обязательств;

— неисполнение долговых обязательств;

Б. Операционный риск:

— выход из строя оборудования;

— стихийные бедствия;

— моральный износ недвижимости;

— физический износ недвижимости;

— изменение инфраструктуры в местоположении объек­тов.

В. Риск рынка продукции:

— потеря клиентов;

— рост конкуренции;

— снижение спроса на продукцию;

— предложение более современной продукции и материа­лов, дизайна по более низким ценам.

Г. Риск факторов производства:

— рост или снижение цен на объекты портфеля;

— использование новых технологий в производстве про­дукции;

— забастовки сотрудников;

— уход ключевых сотрудников;

— разрыв контрактов с партнерами.

Д. Налоговый риск:

— изменение ставок налогов;

— введение новых налогов или платежей;

— изменение тарифов и нормативов.

Е. Административный риск:

— изменение в природоохранном законодательстве;

— прекращение ценовой поддержки;

— прекращение поддержки импорта;

— ужесточение требований к качеству, условиям, техно­логиям, материалам;

— ужесточение требований к безопасности жизнедеятель­ности населения и др.

Ж. Юридический риск:

— повышение ответственности за качество товаров, про­дукции и услуг;

— изменения в торговых отношениях;

— иски акционеров, кредиторов, инвесторов;

— новые требования по оформлению разрешений на при­обретение земельных участков и объектов.

Многообразие рисков, возможных при управлении порт­фелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рис­ками и доходностью находятся в стадии постоянного совер­шенствования.

Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то на этапе 2.10 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат на этап 2.1.

2.10. На этапе производится оптимизация портфеля недвижи­мости за счет изменения состава и структуры портфеля, использования новых методов и финансовых инструмен­тов финансирования.

В случае выполнения требований доходности и уровня рис­ка на этапе 2.9. производится разработка мероприятий на такти­ческом уровне.

Третий (III) блок – Разрабатка элемен­тов управления и корректировка портфелем недвижимости.

3.1. Разработка концепции мероприятий по управлению порт­фелем недвижимости.

3.2. Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использовани­ем общей концепции управления.

3.2.1. Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организация учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управ­ления портфеля недвижимости; оптимизация портфеля недвижимости путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработка организа­ционных мероприятий; изменение менеджмента.

3.2.2. Финансовая служба. Выполняет планирование финанси­рования проектов, учет инвестиций, оценку эффективно­сти их использования, реинвестирование.

3.2.3. Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недви­жимости, спроса и предложения, рекламную деятель­ность, организует реализацию объектов и услуг.

3.2.4. Строительный отдел. Организация строительства и уп­равления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.

3.2.5. Юридическая служба. Оформление договоров, контрак­тов, документов, иски, судебные разбирательства, арбит­раж.

3.3. Организация финансирования выполняется с учетом соста­ва и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и ис­пользованием собственного капитала. Финансирование ис­пользуется для строительства и ввода новых объектов, сда­чи в аренду или продажи объектов недвижимости, приоб­ретения бизнеса и его эффективного использования. Направления финансирования — 3.3.1-3.3.5.

3.3.1. Приобретение объектов или бизнеса.

3.3.2. Организация бизнеса.

3.3.3. Организация строительства объектов недвижимости.

3.3.4. Сдача жилья в аренду.

3.3.5. Сдача в аренду других видов недвижимости.

3.4. Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и ко­эффициентное эффективности.

3.5. На основании результатов анализа производится коррек­тировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недви­жимости (этап 2.1).

Глава 4. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов [18] (рис. 4.1):

1-я группа:принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа:принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

3-я группа:принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа:принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Рис. 4.1. Принципы оценки недвижимости [33]