Первый этап. Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости
На этом этапе происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости.
Данный этап предполагает выполнение следующих экспертиз:
¾ мониторинг и анализ рынка недвижимости;
¾ анализ местоположения объекта недвижимости;
¾ анализ правового положения объекта недвижимости;
¾ техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;
¾ экономическая экспертиза объекта недвижимости;
¾ управленческая экспертиза объекта недвижимости.
Мониторинг и анализ рынка недвижимости.Анализ текущего состояния и потенциала (возможностей в перспективе) рынка недвижимости осуществляется для того, чтобы определить, насколько та или иная стратегия и цели инвестора и будущего собственника вписываются в характер спроса и предложения на рынке недвижимости.
Исследование или анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. В ходе данного анализа изучается местоположение объекта недвижимости, характер развития и состояние экономики региона, обеспеченность объектами коммерческой недвижимости, возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т. д. Оценивается соотношение спроса и предложения на объекты коммерческой недвижимости и делается вывод о целесообразности соответствующей стратегии и целей управления объектом недвижимости.
Исследование рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности:
¾ маркетинговое исследование с целью продвижения объекта недвижимости на рынок;
¾ инвестиционная деятельность с целью оценки эффективности инвестиционных решений;
¾ анализ и прогнозирование тенденций развития рынка ¾ для выработки стратегических решений по развитию объекта.
Таким образом, в зависимости от целей можно выделить следующие направления изучения рынка недвижимости:
¾ анализ ценовой ситуации для определения среднерыночной ставки арендной платы по видам объектов недвижимости;
¾ анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка;
¾ маркетинговый анализ рынка по определению наиболее эффективных мероприятий по продвижению объекта недвижимости на рынок;
¾ анализ рынка с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости;
¾ анализ эффективности инвестиций в недвижимость по определению наиболее выгодных вариантов инвестирования.
В рамках концепции управления недвижимостью анализ и мониторинг рынка должны вестись на постоянной целенаправленной основе. Такое требование диктуется как спецификой рынка недвижимости, претерпевающего постоянные изменения по причине цикличности развития, так и многообразием задач его изучения. В этих условиях серьезное изучение рынка невозможно проводить время от времени.
Экспертиза местоположения объекта недвижимости.Местоположение объекта недвижимости ¾ важный фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. При анализе вариантов использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть и учесть негативные факторы, сопутствующие каждому варианту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть:
¾ состояние и развитие инфраструктуры (объекты промышленности, образования, культуры, социального обеспечения, сферы обслуживания);
¾ развитие строительства;
¾ классификацию района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);
¾ экологическую ситуацию;
¾ состояние района и его значимость в масштабах округа, города;
¾ близлежащую застройку и ландшафт;
¾ транспорт и улично-дорожную сеть;
¾ информацию о социальном положении и политических пристрастиях населения.
Юридическая экспертиза объекта недвижимости.Правовая обоснованность стратегии управления объектом недвижимости заключается в его экспертизе с точки зрения:
¾ действующего законодательства;
¾ градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т. д.);
¾ перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;
¾ ограничений местной администрации и требований местного населения.
Экспертиза технического состояния объекта недвижимости.Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки физического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурного и объемно-планировочного решения здания. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.
Такое обследование для нового строительства (планирующегося или строящегося) проводится на основании имеющейся документации. Для построенного объекта оно включает изучение технических паспортов и осмотр объекта специалистами.
В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:
¾ основания ¾ с целью выявления потенциально опасных участков, а также фундамента здания (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);
¾ строительных конструкций (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);
¾ инженерного оборудования (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).
Цель технической экспертизы ¾ получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решений.
Результатом обследования технического состояния объекта недвижимости является разработка технического заключения о ремонте и восстановлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта. По величине процента износа дается общая оценка текущего состояния здания. Затем приводятся все причины, обусловливающие плохое либо негодное состояние конструкций, а также приводятся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восстановлению, а также устранению неисправностей.
При проведении технического обследования необходимо иметь следующую техническую документацию по объекту3:
¾ план участка;
¾ технические паспорта на здание и оборудование;
¾ результаты геодезической съемки;
¾ поэтажные планы;
¾ проектно-сметную документацию;
¾ акты приемки объекта от строителей;
¾ схемы внутренних сетей: водоснабжения, канализации, центрального отопления, газоснабжения, электропроводки, водомерного узла, элеваторного узла, распределительного щитка, сигнализации, телефонной связи;
¾ схемы подземных коммуникаций;
¾ экспликацию колодцев;
¾ исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ;
¾ акты предыдущих технических экспертиз объекта;
¾ проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных (восстановительных или модернизационных) работ, акты приемки работ.
На основе этих данных можно спрогнозировать расходы, связанные с проведением ремонтных работ. Эти данные понадобятся и при оценке рыночной стоимости объекта.
Экономическая экспертиза объекта недвижимости.В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:
¾ провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
¾ определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от объекта недвижимости;
¾ составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
¾ составить перечень мероприятий по основным этапам управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.
Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при различных стратегиях управления объектом недвижимости. Бюджет является основой всех прогнозируемых мероприятий по управлению объектом недвижимости, в нем отражаются стратегия и планы управления на запланированный период.
Для целей управления бюджет объекта должен содержать следующие показатели (табл. 6.1): потенциальный валовой доход; эффективный валовой доход; операционные расходы; чистый операционный доход; затраты на обслуживание долга; прибыль до налогообложения; капитальные затраты.
Таблица 6.1