Этап четвёртый: составление проекта поселения
Для получения статуса населённого пункта необходимо изменение категории земель, на которых он будет расположен, а для изменения категории, в свою очередь, требуется основание. Таковым основанием является проект планировки территории будущего населённого пункта, согласованный соответствующими инстанциями.
Проект планировки территории (или проект поселения) включает в себя разбивку на участки, дороги, развязки и ещё кое-какие детали, но не содержит информации о расположении зданий. Проект поселения не нужно путать с генпланом, который содержит гораздо более полную и подробную информацию, но на этапе организации населённого пункта не требуется.
Проект планировки территории составляется организацией, имеющей соответствующую лицензию, на основе топографической съёмки местности в соответствии с требованиями заказчика и общегосударственных СНИПов (градостроительных норм и правил).
Рассмотрим этот вопрос чуть подробнее.
Архитекторам для составления проекта требуются:
- Документы, подтверждающие права заказчика на данный земельный участок, либо согласие правообладателя на составление проекта;
- Требования заказчика по планировке территории (размеры, форма, расположение индивидуальных участков и общей территории, расположение дорог и много чего ещё);
- СНИПЫ и нормы, утверждённые соответствующими инстанциями для сельских населённых пунктов. Эти нормы легко доступны и, как правило, у архитекторов имеются;
- Топосъёмка местности (подробная карта с горизонталями и привязкой к системе координат). Может найтись в архивах земельного комитета (материалы аэрофотосъёмки), а может и отсутствовать (как в нашем случае). Тогда нужно приглашать топографов и оплачивать их работу. Дело это для них обычное - пара человек на несколько дней при площади участка в 100 га. С нас в своё время (2002 год) за эту услугу хотели взять что-то около 300 тысяч рублей, но мы нашли вариант за 35 тысяч.
В составлении проекта поселения нет ничего сложного. Он содержит копию лицензии, десяток листов стандартного содержания (сечения дорог и проч.), пояснительную записку (составляется с участием заказчика) и собственно план планировки территории.
Последний представляет собой единственную трудоёмкую часть проекта и делается архитектором, самое большее, неделю.
С нас за проект, так же как и за топосъёмку, просили каких-то несусветных денег (350 или 400 тысяч рублей), но мы нашли архитектора, который сделал всю работу за 25 тысяч.
Надо сказать, что подобные истории (попытки заработать на нас денег) повторялись в процессе организации населённого пункта неоднократно, но всегда находились варианты этого избежать. Поэтому на оплату всех работ по оформлению поселения мы потратили что-то около 100 тысяч рублей, тогда как государству аналогичная работа обошлась бы миллиона в два.
И этот момент требует небольшого комментария.
Комментарий: кто платит?
Суть его заключается в том, что организация населённого пункта - это, вообще говоря, область деятельности государства. В теории дело обстоит так: граждане (и организации, в которых они работают) платят налоги, а государство часть этих денег пускает на планирование территорий и создание инфраструктуры. Раньше (в советское время) так оно и было. Государство принимало решение об организации нового населённого пункта, далее, всевозможные проектные организации воплощали его в жизнь, после чего строились многоэтажные дома, а также выделялись участки под индивидуальную застройку.
Но теперь все проектно-согласующие организации стали коммерческими и за свою работу требуют денег, причём немалых. Поэтому государству организация населённого пункта становится в копеечку. А поскольку на настоящий момент развитие сельской местности целью не является, то и денег на организацию новых населённых пунктов в бюджете нет.
Отсюда понятно, почему глава района сказал нам сразу, что землю выделит при одном условии: что всё оформление мы возьмём на себя. По принципу "вам нужно, вы и делайте". Мы на это согласились, и честно всё делали сами. Оформляли документы, отсыпали дороги, проводили электричество... Это был наш путь. Но есть и другой, о котором поговорим чуть позже.