Физический износ. затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):
- устранимый и неустранимый физический износ;
- устранимый и неустранимый функциональный износ;
- внешний износ.
Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Рис. 4 Классификация износа объектов недвижимости
Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.
Физический износ– постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
- экспертный (нормативный);
- стоимостной;
- метод расчета срока жизни здания.
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 [3], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания определяется следующим образом:
Fф – физический износ здания, (%);
Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%);
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;
n – количество конструктивных элементов в здании
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.
Пример 30.Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:
- фундаменты – 10%;
- стены – 15%;
- перекрытия – 20%;
- кровля – 10%;
- полы – 35%;
- окна – 40%;
- отделочные покрытия – 30%;
- внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 50%;
- прочие – 25%.
Решение:
1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС [4] .
2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:
| Наименование элементов здания | Удельные веса конструктивных элементов, % | Износ, % | Удельный вес х процент износа |
| фундаменты | |||
| стены | |||
| перекрытия | |||
| кровля | |||
| полы | |||
| окна | |||
| отделочные покрытия | |||
| внутренние сантехнические и электротехнические устройства | |||
| прочие | |||
| Итого: | - |
Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%
Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.
Пример 31.Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены – 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия – 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие – 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.
Решение:
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:
| Наименование элементов здания | Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. | Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб. | Износ, % |
| фундаменты | 3 200 | ||
| стены | 4 000 | 1 200 | |
| перекрытия | |||
| прочие | 8 000 | 2 800 | |
| Итого: | 16 000 | 4 800 |
Таким образом, физический износ здания составляет 30%
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):
Пример 32.Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.
Решение:
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:
| Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действи-тельный возраст, лет | Общая физи-ческая жизнь, лет | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
| кровля | 1 200 | 66,7 | |||
| полы | 50,0 | ||||
| окна | 40,0 | ||||
| отделочные покрытия | 10,0 | ||||
| Итого: | 4 800 | - | - |
Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.
Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:
- определение величины исправимого физического износа;
- определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
- определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
Пример 33.Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.
Решение:
1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:
| Наименование элементов здания | Восстановительная стоимость, тыс. руб. |
| Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в т.ч. | 143 400 |
| устройство фундаментов | 4 900 |
| устройство наружных стен | 50 000 |
| устройство перекрытий | 2 500 |
| устройство кровли | 2 500 |
| устройство перегородок | 32 500 |
| устройство подвесных потолков | 6 000 |
| устройство полов | 5 000 |
| внутренняя и наружная отделка | 6 000 |
| система канализации | 2 000 |
| система электроснабжения | 3 500 |
| система отопления | 13 500 |
| вентиляция и кондиционирование | 3 500 |
| Косвенные издержки | 10 000 |
| Прибыль предпринимателя | 21 500 |
| Общая восстановительная стоимость | 174 900 |
2. Определим величину исправимого физического износа:
| Наименование элементов | Восстановительная стоимость, тыс. руб. | Затраты на ремонт, тыс. руб. | Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб. |
| кровля | 2 500 | 2 000 | |
| полы | 5 000 | 1 000 | 4 000 |
| Итого: | 7 500 | 3 000 | 4 500 |
Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.
2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:
| Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действительный возраст, лет | Общая физическая жизнь, лет | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
| кровля | 33,3% | ||||
| полы | 4 000 | 30,0% | 1 200 | ||
| отделка | 6 000 | 60,0% | 3 600 | ||
| канализация |  2 000 | 80,0% | 1 600 | ||
| система электро-снабжения | 3 500 | 80,0% | 2 800 | ||
| система отопления | 13 500 | 80,0% | 10 800 | ||
| вентиляция и кондициони-рование | 3 500 | 80,0% | 2 800 | ||
| Итого: | 33 000 | - | - | 33,3% | 22 967 |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.
3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:
| Наименование показателя | Сумма, тыс. руб. |
| восстановительная стоимость | 174 900 |
| восстановительная стоимость исправимого физического износа | 3 000 |
| восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом | 33 000 |
| восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом | 174 900 – 3 000 – – 33 000 = 138 900 |
| действительный возраст | |
| общая физическая жизнь | |
| неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900 |  |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.
3. Определим величину совокупного физического износа здания:
тыс. руб.
Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.