Занятие 7. Продажа недвижимости

Основные вопросы

1. Договор купли-продажи недвижимости: понятие, особенности.

2. Объект, предмет и стороны в договоре купли-продажи недвижимости. Понятие и виды недвижимого имущества. Купля-продажа будущей недвижимой вещи. Правовые последствия заключения договора купли-продажи недвижимости несобственником.

3. Форма договора купли-продажи недвижимости. Проблема государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и ее решение действующим ГК РФ.

4. Момент перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. «Дачная амнистия».

5. Цена как условие договора купли-продажи недвижимости.

6. Передача недвижимости по договору купли-продажи. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

7. Особенности купли-продажи зданий, сооружений и другой недвижимости, находящейся на земельном участке.

8. Купля-продажа земельных участков.

9. Особенности купли-продажи жилых помещений.

Нормативные акты и судебная практика

1. ГК РФ. Ст. ст. 549-566 и комментарии к ним.

2. ЗК РФ (с изм. и доп., вступающими в силу 06.09.2013). Ст. ст. 15-19, 25-39 и комментарии к ним.

3. ЖК РФ (в ред. 02.07.2013). Ст. ст. 110-152 и комментарии к ним.

4. СК РФ (в ред. 02.07.2013). Ст. ст. 33-39 и комментарии к ним.

5. ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» № 15-ФЗ от 26.01.1996 (в ред. 09.04.2009).

6. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 (с изм. и доп., вступающими в силу 01.10.2013).

7. ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ от 21.12.2001 (с изм. и доп., вступающими в силу 02.09.2013).

8. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» № 1541-1 от 04.07.1991 (в ред. 16.10.12).

9. ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» № 93-ФЗ от 30.06.2006 (в ред. 23.07.2013).

10. Основы законодательства РФ о нотариате № 4462-1 от 11.02.1993 (в ред. 05.04.2013).

11. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства № 219 от 18.02.1998 (в ред. 22.11.2006).

12. Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

13. Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 13/14 от 08.10.1998 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами».

14. Постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ № 6/8 от 01.07.96 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

15. Информационное письмо ВАС РФ от 13.11.2008 года № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

16. Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

17. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 61 от 27.02.2001: Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства.

Литература

2. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2009. 778 с.

3. Витрянский В.В. Договор купли продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 217-282.

4. Хаскельберг Б. Л. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Гражданское право: Избранные труды. Томск: «Издательство «Красное знамя», 2008. С. 104-154.

5. Хаскельберг Б. Л. О моменте перехода права собственности по договору продажи недвижимого имущества //Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. науч. трудов. Кемерово, 1999. С. 568-585.

6. Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости. Томск: Томский государственный университет, 2002. 189 с.

7. Болтанова Е. С. Права на земельные участки: теория, законодательство и практика его применения. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. 380 с.

8. Тузов Д. О. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя вроссийском гражданском праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. № 2. С. 4-26.

Факультативно

1. Хаскельберг Б. Л. Правовая природа и значение государственной регистрации сделок о приобретении недвижимости в собственности // Цивилистические исследования: Ежегодник гражданского права. Вып. 3. (2006) / Под. Ред. Б. Л. Хаскельберга, Д. О. Тузова. М.: Статут, 2007. С. 310-344.

2. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: постатейный комментарий статей 549-558 ГК РФ. Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. 158 с.

3. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.

4. Тихомиров М. Ю., Тихомирова Л. В. Купля продажа жилых помещений: комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. М.: Изд-во М. Ю. Тихомирова, 2012. 48 с.

5. Бежан А. В., Киракосян С. А. Правовые риски при покупке недвижимости //

Юрист. 2012. № 14. С. 20-23.

6. Егорова М. А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России. 2009. № 2. С. 61-67.

7. Ем В. С. Договор продажи недвижимости: Научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2005. № 10. С. 10-23.

Задачи

1.Между муниципальным образованием «город N» и ООО «Профи» был заключен договор, согласно которому ООО «Профи» обязуется возвести на принадлежащем муниципальному образованию земельном участке многоквартирный жилой дом. Договор предусматривал, что в качестве оплаты по договору ООО «Профи» имеет право получить в собственность несколько помещений в строящемся жилом доме общей площадью 500 кв. м. После завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию представитель ООО «Профи» обратился в Департамент имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства города N с требованием передачи права собственности на 10 однокомнатных квартир в построенном им жилом доме. На это требование Департамент ответил отказом, указав, что соответствующее условие договора является недействительным, поскольку при заключении договора его предмет в части определения объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче обществу, не согласован. Муниципальное образование готово оплатить выполненную ООО «Профи» работу по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную работу в городе N. ООО «Профи» обратилось в суд с требованием о понуждении муниципального образования к передаче спорного недвижимого имущества.

Вопрос: Какое решение должен принять суд? Какова правовая природа заключенного договора? Какими нормами ГК РФ регулируются отношения сторон? Возможно ли заключение договора купли-продажи относительно еще не существующего недвижимого имущества? Почему?

2.Супруги Никитины продали бревенчатый дом в поселке Богашево супругам Адамовым. Факт подписания акта о передаче дома Адамовым обе семьи решили отметить вместе. При приготовлении праздничного обеда на электроплите произошло короткое замыкание в электропроводке дома. Вспыхнул пожар, который Никитины и Адамовы не смогли погасить своими силами. К моменту приезда пожарной команды дом уже сгорел. Дом был застрахован на имя супругов Никитиных. Супруги Адамовы подали заявление в суд, в котором просили суд считать договор купли-продажи незаключенным, так как регистрация перехода права собственности на дом не производилась, и требовали у Никитиных возврата уплаченных по договору денежных средств.

Вопрос: Подлежит ли иск удовлетворению? Каким образом следует разрешить этот спор? С какого момента договор купли-продажи недвижимого имущества признается заключенным?

3. По договору купли-продажи ООО «Звезда» продало ЗАО «Рассвет» здание склада. Покупатель перечислил на банковский счет продавца согласованную в договоре денежную сумму, а продавец передал здание склада покупателю по акту приемки-передачи. До государственной регистрации перехода права собственности на склад ООО «Звезда» заключило новый договор купли-продажи, по которому то же самое здание склада было продано ООО «Прометей», право собственности которого было зарегистрировано в установленном порядке. ООО «Прометей» обратилось к ЗАО «Рассвет» с требованием о передаче ему здания склада и в связи с отказом последнего подало в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Вопрос: Как должен быть решен указанный спор? Дайте определение виндикационного иска? При каких условиях он не подлежит удовлетворению?

4. Мокроусова продала квартиру в Томске Маликову и переехала жить к своему близкому другу Кедрову. Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован в установленном законом порядке. В проданной квартире вместе с Мокроусовой в течение 15 лет проживал ее муж Мокроусов, зарегистрированный по месту жительства в квартире родителей по другому адресу. Супруги Мокроусовы во время совместного проживания часто ссорились и неделями не разговаривали друг с другом. В момент продажи квартиры Мокроусов находился в длительной командировке и о продаже квартиры ничего не знал.

Вопрос: Вправе ли Мокроусов оспорить в судебном порядке продажу квартиры женой без его согласия?

5. 2 марта 2013 года между ООО «Арго» и фермером Иванцовым был заключен договор аренды здания амбара с условием о переходе права собственности на него по истечении 1 года с момента заключения договора в случае полной уплаты фермером всех арендных платежей. Иванцов своевременно и в полном объеме исполнял свои обязанности по оплате и через год после заключения договора обратился к ООО «Арго» с требованием о регистрации перехода права собственности на соответствующее недвижимое имущество. Представитель ООО «Арго» пояснил, что поскольку договор не был зарегистрирован в установленном порядке, он не является заключенным, в связи с чем у ООО «Арго» не возникло обязанности по передаче в собственность фермера спорной недвижимости. Иванцов обратился за консультацией в Юридическую клинику ТГУ.

Вопрос: Какую консультацию необходимо дать Иванцову? Какие нормы применяются при регулировании отношений по аренде недвижимого имущества с последующим правом его выкупа? Подлежат ли договоры, согласно действующему гражданскому законодательству, регистрации?