Купля-продажа недвижимости.
Глава 30, параграф 7 ГК РФ.
Определение содержится в статье 549 ГК РФ. Определение такое же, как и обычной купли-продажи, только конкретизируется предмет.
Но есть особенности. Особенности этого договора связаны с существенными условиями.
Существенных условий два:
1. Предмет договора (как и в любом другом).
2. Цена. Тут нельзя определять сравнимую цену, она обязательно должна быть установлена.
Что касается предмета – то это недвижимость. Недвижимость – всегда индивидуально-определённая вещь. Соответственно, описание предмета – необходимость указания его.
В договоре целесообразно указывать сведения, которые позволяют однозначно определить предмет.
Есть закон «О государственном кадастре недвижимости», рекомендуют указывать эти данные в договоре.
В законе говорится, что земля может продаваться, только если она прошла кадастровый учёт. Соответственно, и указываться должны кадастровый номер и так далее. В такой ситуации предмет будет однозначно определён и сомнения не возникнут.
Но бывают ситуации, когда у помещения меняется номер. Во избежание: «помещение такое-то, номера такого-то в литере такой-то, что подтверждается таким-то кадастровым паспортом».
При указании предмета целесообразно указывать данные кадастрового учёта, который эти данные подтверждают.
Если такого описания нет, то это не значит, что предмет не определён. Главное, чтобы понятно было и сомнений нет.
С существенными условиями всё.
Следующая особенность договора связана с его формой. Форма у него письменная, причём в виде одного документа. Один документ не значит одна бумажка, речь идёт о том, что не подойдёт обмен документами, должен быть документ, подписанный сторонами – с любым количеством экземпляров.
Больше требований к форме нет. Просто письменная форма.
Особенности обязанностей продавца:
1. У продавца есть обязанность передать недвижимость. Но её не возьмёшь и не принесёшь, поэтому оформляется она актом о приёме и передаче. Она должна подписываться и быть письменной. И это обязательно. С момента передачи возникает право на владение, а право собственности возникает с момента регистрации права собственности (договор не регистрируется, а регистрируется переход права). Высший Арбитражный Суд разъяснил, что с момента, когда вещь перешла во владение покупателю продавец этой вещью распоряжаться не может, потому что он утратил владение вещью, а значит, он никому это владение больше передать не может. А покупатель тоже не может, ибо он ещё не собственник. Это в том случае, когда ещё не оформили переход права собственности, то есть номинально собственник ещё продавец, но уже совершили передачу – покупатель уже владелец, но ещё не собственник. Это в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда «О некоторых вопросах, связанных с защитой вещных прав» свежее апрельское постановление 2010 года. Ещё Постановление Пленума ВАС от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий». В этом Пленуме нам важно, что к общему имуществу зданий относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также лифты, лестницы, крыши… Они находятся в общей долевой собственности (как и жилищные – раньше такого не было, теперь вот есть) и продать можно только с согласия всех собственников. Их прочитать обязательно, ибо будет спрашивать. Сейчас придерживаются принципа единства – если одно лицо собственник и земли, и находящегося на них объекта, то раздельное их отчуждение недопустимо и отчуждаться они могут только вместе. Возможна ситуация, когда здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним принадлежит другому лицу. В этом случае при продаже здания покупателю перейдёт то право на земельный участок под объектом недвижимости, которое имел продавец (статья 552; к примеру, было право аренды – оно и перешло).
2. Продавец обязан передать вещь надлежащего качества. Особенность в одном – в правах покупателя при обнаружении недостатков в вещи. Очевидно, что при продаже некачественной недвижимости он не имеет право замены. Он может требовать ремонтировать, возместить расходы… Но объект индивидуальный и замена практически невозможна.
Предметом может быть жильё – жилые дома и квартиры. Особенность продажи жилых помещений. Здесь две дополнительные особенные:
1) Первая особенность связана с существенным условием. Помимо предмета и цены добавляется ещё необходимость указания в договоре перечня лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением при смене собственника.
В законе есть целый ряд лиц, которые имеют право пользоваться вне зависимости от того, кто является собственником жилого помещения. Скажем, наниматель (по факту – арендатор). Собственник сдал помещение в наём и продал это помещение. Но от этого право нанимателя не заканчивается. Ещё завещательный отказ.
Получилось для покупателя плохо, ибо наниматель максимум на 5 лет, придёт через два года – и договор не заключённый. И, соответственно, возврат сторон в первоначальное состояние. Покупатель сильно проигрывает в деньгах – ибо жильё дорожает. Единственный выход – включать в договор «правами третьих лиц жилое помещение не обременено».
2) Договор купли-продажи жилых помещений требует государственной регистрации. То есть при продаже жилья регистрируется и договор, и переход права собственности.
Продажа предприятия.
Восьмой параграф главы 30.
Особенности.
1. В предмете. Предметом является некий имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности. В состав может входить всё подряд – станки, оборудование, материалы, здания, сооружения… И в том числе имущественные права и обязанности (права требования и долги).
Предмет сложный, поэтому его требуется индивидуализировать. Кодекс говорит, что такой договор оформляется письменно и обязательным приложением к этому договору будут следующие документы:
1) Бухгалтерский баланс. Баланс – это документ финансовой отчётности юридического лица. Но не юридическое лицо продаётся, а имущество. И у имущества баланса нету. Здесь речь идёт о том, что из баланса юридического лица должен быть выделен и составлен отдельный баланс по имуществу этого предприятия и этот баланс и должен передаваться. Речь должна быть не по форме №1 – а баланс целесообразно с расшифровкой, развёрнутый – чтобы было понятно, что там надо.
2) Акт инвентаризации. Должна быть произведена инвентаризация и составлен акт, чтобы подтвердить то, что написано в бухгалтерском балансе.
3) Закон требует заключение аудитора. Он проверяет предыдущие два.
4) Список долгов, которые в составе предприятия передаются.
Эти четыре документа обязательно должны прилагаться к договору и быть рассмотрены сторонами.
Отличие от общего правила – согласие кредиторов о смене должника не требуется и кредиторов нужно просто известить об этом. И для этого и нужен список долгов. Кредитор, который получил такое извещение, может сделать три вещи: он может промолчать, он может согласиться и может заявить о том, что он не согласен с переводом долга. Статья 562 ГК РФ – там расписано, что тогда будет.
2. Этот договор обязательно подлежит государственной регистрации. Помимо этого государственной регистрации подлежит переход права собственности.
3. Статья 565. Почитать самим.
Реально в реестр вносятся только записи о недвижимости в составе предприятия, они под единым номером идут.
Но это слишком большая головная боль. Такие договоры практически не заключаются – обычно заключается ряд договоров вместо этого одного. Поэтому договор фактически не существует в жизни.
Единственный случай, когда действительно нужно – это когда объект нужно собрать из разных в кучу. Ибо вместе оно значительно дороже.
Розничная купля-продажа.
Статья 492 ГК: По договору розничной купли-продажи продавец, который осуществляет предпринимательскую деятельность по реализации товаров в розницу обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Особенности.
1) Как и любая купля-продажа, это консенсуальный, возмездный, двусторонний. Но вдобавок ко всему, этот договор ещё и публичный.
2) Особенности с существенными условиями. Их здесь два – предмет и цена.
Постановление Пленума ВАС «О договоре поставки» от 1997 года. Там сказано, что в договоре поставки являются предметы для предпринимательской деятельности, а также в иных, не связанных с предпринимательской и т.д. (скажем, канцелярские принадлежности). Далее написано, что если в розничной сети приобретается, то это будет купля-продажа в розницу, вне зависимости от целей.
Розничная торговля – это реализация в организации товара по розничной купли-продажи. Это в НК даётся.
3) Стороны договора. Специфика сторон: продавец – в розницу торгующий предприниматель. А покупатель – любое лицо (и юридическое лицо, и физическое). Среди субъектов выделяют особую группу покупателей – «потребители». Потребители – это обязательно граждане, которые приобретают товар для личного, семейного использования, не для предпринимательской деятельности. Для определения потребителя цель важна. Особенность в том, что отношения с участием потребителей кроме ГК регламентируются ещё и законом «О защите прав потребителей». Этот закон даёт много преимуществ, которых не даёт ГК. Применяется законодательство: либо чисто ГК, либо ГК и Закон «О защите прав потребителей».
4) Форма. Заключается в устной форме. Считается заключённым с момента выдачи кассового товарного чека или иного документа об оплате. До этого момента договор не заключён фактически. По логике Кодекса договор заключён в момент оплаты, даже если вам не выдали чек или чека не предусмотрено.
5) Особенности заключения. Договор публичный, значит цена для всех одинаковая и продавец не вправе отказаться от заключения договора. А если отказал – можно потребовать возмещения убытков. Однако же это недоказуемо – какие могут быть убытки?.. В рознице может признаваться офертой даже то предложение, которое не содержит всех существенных условий (скажем, демонстрация образцов, каталогов, причём вне зависимости от того, указана ли цена И другие существенные условия). Это кроме тех случаев, когда продавец явно определил, что соответствующий товар для продаже не представляется. Статья 494 ГК РФ.