Земельно-оценочные показатели

Методика оценки земель рассматривает основные земельно-оценочные показатели, связанные между собой функционально и имеющие конкретное назначение, как единую систему показателей, характеризующую производительную способность земель.
Чистый и дифференциальный доход в сумме должны использоваться для определения платы за землю на средних и лучших по плодородию землях, а на худших же землях для расчетов платы за землю принимается только величина чистого дохода. Поскольку каждое предприятие, каждый труженик работает на себя и на общество; он создает прибавочный продукт, который распределяется на две части: первая часть остается у труженика, а вторая - отчисляется обществу. Норматив отчисления здесь должен быть не выше, чем в промышленности, и, кроме того, должен быть стабильным на определенный период. Значительная часть чистого дохода переходит в распоряжение арендатора. Остальная часть передается обществу в качестве арендной платы за пользование землей. Эта часть находится в жесткой связи с величиной кадастровой цены земли.
Для решения конкретных практических задач в местных условиях валовой продукт при оценке земли наряду с использованием кадастровых цен может дополнительно исчисляться в зерновых или кормовых единицах. Оценке подлежат пашня, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища, а также сельскохозяйственные угодья в целом по сельскохозяйственным предприятиям различных форм хозяйствования и собственности, хозяйственным объединениям, административным районам, областям, краям, республикам в составе Российской Федерации и стране в целом.
При различном значительном развитии в районах ирригации и осушения оценка производится раздельно по орошаемым, осушенным и немелиорированным землям. В незначительных площадях мелиорированных земель и отсутствии достоверной информации по их использованию оценка земель может производиться без их подразделения на мелиорированные и немелиорированные. В обязательный перечень культур, по которым проводится оценка земель, включаются зерновые и зернобобовые культуры в целом, кукуруза, основные технические культуры. Основную исходную информацию для проведения оценки земель составляют материалы государственного учета количества и качества земель, агроклиматические данные, материалы почвенных и геоботанических обследований, годовые отчеты сельскохозяйственных предприятий, статистическая отчетность по внесению удобрений. Основной статистический материал по хозяйствам собирается и обрабатывается не менее чем за пятилетний период.

Экономическая оценка земель выполняется по формуле:

, (1)

где О_з – экономическая оценка 1 га земли;

К – средняя стоимость освоения 1 га земли по стране ;

– отношение урожайности к затратам на производство земледельческого продукта на оцениваемом участке;

– отношение урожайности к затратам на производство земледельческого продукта в среднем по стране.

Расчет дифференциальной ренты проводится по формуле:

, (2)

где R – дифференциальная рента, усл. ед. / га;

З_зам, З_инд – замыкающие и индивидуальные затраты на производство продукции соответственно, усл. ед. / га.

Для экономической оценки земли используется следующая формула:

,(3)

где О_З – экономическая оценка 1 га сельхозугодий;

r – ставка банковского процента, равная 0,08.

Экономическая оценка земель определяется системой земельно-оценочных показателей, имеющих свое конкретное содержание и назначение. Основными из них:
-урожайность сельскохозяйственных культур (у), ц/га;
- продуктивность земель по видам угодий, исчисленная по стоимости валовой продукции (ВП) растениеводства в кадастровых ценах, руб/га;
- дифференциальный доход (ДД) – часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях, руб./га;
- окупаемость затрат (ОЗ) – отношение стоимости валовой продукции в кадастровых ценах к затратам (З) на ее производство, руб./руб.
Относительное экономическое плодородие количественно характеризуется величиной дифференциального дохода. Показателем относительного плодородия, составляющего часть абсолютного экономического плодородия, является величина дифференциального дохода.

Экономическая оценка земель включает:

- подготовительные работы;

- земельно-оценочное районирование;

- определение базисных урожаев и затрат для составления оценочных шкал;

- исчисление показателей оценки земель и составление оценочных шкал;

- проведение оценки земель в хозяйствах;

- рассмотрение и утверждение материалов оценки земель;

- изготовление и выдачу земельно-оценочной документации.

Так как бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый непрерывный земельно-оценочный процесс, то подготовительные работы и земельно-оценочный процесс, то подготовительные работы и земельно-оценочное районирование проводят вначале по единой программе. Полученные при бонитировке почв агропроизводственные группы почв (класс) подлежат оценке по экономическим показателям. Поэтому экономическая оценка земель начинается с подготовительных работ – сбора и систематизации исходной информации и, если необходимо, ее уточнения.

В задачу подготовительных работ входит выявление наличия и определения качества обследовательских материалов, содержание и производственного значения выполнявшихся ранее работ по природно-сельскохозяйственному районированию, агропроизводственной группировке почв, классификации земель, бонитировке почв и экономической оценке земель, возможностей их использования при проведении оценки земель. Затем следует сбор, систематизация, анализ и уточнение необходимой для оценки земель исходной информации. Подготовительные работы подразделяют на камеральные работы и полевые обследования.