Понятие и признаки договора ренты. Соотношение договора ренты со смежными договорами (договором купли-продажи, дарения и пр.)
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Договор ренты относится к группе обязательств, направленных на передачу имущества в собственность (наряду с куплей-продажей, меной, дарением). По этому признаку его легко отграничить от договора аренды, целью которого является предоставление имущества во временное пользование.
От договора мены исследуемый договор отличается характером встречного предоставления. Если в договоре мены стороны передают друг другу имущество в собственность (п. 1 ст. 567 ГК РФ), то в договоре ренты плательщик в обмен на полученное имущество обязуется периодически выплачивать другой стороне ренту в денежной или иной форме. Таким образом, отличительными признаками рентных отношений являются: встречное предоставление в денежной (по общему правилу) форме, периодический характер его выплаты.
В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ обязанность выплачивать ренту может быть установлена бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением). Эта особенность выплаты ренты отличает договор ренты от договора купли-продажи, в том числе договора купли-продажи товара в рассрочку (ст. 489 ГК РФ). В договоре купли-продажи покупатель обязан уплатить продавцу цену товара, которая является фиксированной, либо может быть рассчитана по определенной формуле. В договоре ренты обязанность плательщика по выплате ренты не может быть определена (рассчитана) при заключении договора: рента выплачивается постоянно, либо в течение срока жизни получателя. Благодаря этой особенности, договор ренты относят к числу рисковых (алеаторных) сделок, в которых заранее не известен объем встречного предоставления. Также вполне очевидно, что договор ренты не может быть заключен на определенный срок, поскольку в таком случае он ничем не отличается от договора купли-продажи товара в рассрочку.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано плательщику ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Несмотря на это, договор ренты в обоих случаях является возмездным, поскольку у плательщика ренты всегда существует обязанность по выплате ренты получателю. Платный характер отчуждения имущества под выплату ренты учитывается при определении размера рентных платежей, выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ), последствий случайной гибели или повреждения данного имущества в договоре постоянной ренты (ст.595 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК РФ к отношениям сторон по договору ренты, предусматривающему отчуждение имущества за плату, применяются правила о купле-продаже (в части обязанностей по передаче и оплате имущества), а к отношениям сторон по договору ренты, предусматривающему бесплатную передачу имущества плательщику ренты, применяются правила о договоре дарения, если иное не предусмотрено правилами гл. 33 ГК РФ о договоре ренты и не вытекает из существа договора ренты. В частности, к договору ренты могут применяться правила ст. 580 ГК РФ об ответственности дарителя за недостатки вещи и, напротив, не применяются некоторые правила об отмене дарения или отказе дарителя от исполнения договора (ст. 577, 578 ГК РФ), об ограничениях и запрещении дарения (ст. 575, 576).
В соответствии с буквальным смыслом п. 1 ст. 583 ГК РФ договор ренты считается заключенным с момента передачи имущества плательщику ренты в собственность, то есть является реальным. Однако учитывая правило об обязательном нотариальном удостоверении договора ренты (ст. 584 ГК РФ), ряд автор склонны относить исследуемый договор к числу консенсуальных. При таком подходе договор ренты вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания (т.е. согласования всех существенных условий) и удостоверения у нотариуса. Имущество же под выплату ренты передается плательщику в качестве исполнения по договору.
В качестве еще одного характерного признака отношений по договору ренты называют их лично-доверительный (фидуциарный) характер. Для каждой из сторон договора существенное значение имеет личность её контрагента: возраст и состояние здоровья получателя ренты, финансовое положение плательщика ренты и т.д. В договоре пожизненной ренты права получателя в случае его смерти не переходят по наследству к другим лицам, правопреемство отсутствует.
Виды договора ренты
В зависимости от характера обязанности выплачивать ренту (постоянно или в течение срока жизни получателя) выделяют две разновидности договора: постоянная рента (§ 2 гл. 33 ГК РФ) и пожизненная рента (§ 3).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, особенности которого урегулированы в § 4 гл. 33 ГК РФ. Тем не менее, не следует рассматривать пожизненное содержание с иждивением в качестве самостоятельной разновидности договора ренты: в соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ. В частности, к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила ст. 600 ГК РФ о последствиях случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Впрочем, в литературе встречается и противоположное мнение, согласно которому постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением представляют собой три самостоятельных вида ренты.
Заключение и форма договора ренты. Регистрация договора ренты
Для заключения договора ренты стороны (плательщик и получатель ренты) должны согласовать существенные условия договора. Прежде всего, это предмет договора - имущество, передаваемое плательщику под выплату ренты. Необходимо также согласовать форму выплаты и размер ренты – определенная денежная сумма или иное содержание (товары, работы, услуги). В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие об определенном способе обеспечения обязанности плательщика по выплате ренты или страховании риска ответственности плательщика в определенной страховой компании.
В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Оспорить нотариально удостоверенный договор ренты, например, со ссылкой на порок воли (ст. 178, 179 ГК РФ) значительно сложнее, чем какой-либо иной договор в простой письменной форме. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такой договор считается ничтожным (ст. 165 ГК РФ).
Договор ренты, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества (здания, жилого или нежилого помещения, земельного участка и пр.), подлежит обязательной государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).
Государственная регистрация договора ренты осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, соответствующим территориальным органом Федеральной регистрационной службы РФ (Росрегистрация), по заявлению сторон договора или уполномоченного ими лица (лиц), при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности. В случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки (например, договора ренты), заявление о государственной регистрации может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. При уклонении одной из сторон договора ренты от его государственной регистрации, другая сторона вправе в течение срока исковой давности обратиться в суд с иском о понуждении контрагента к государственной регистрации. В таком случае сделка регистрируется на основании судебного решения (п. 3 ст.165 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежит не только сам договор ренты, но и переход права собственности на недвижимое имущество от получателя ренты к плательщику (ст. 131 ГК РФ). Одновременно регистрирующий орган вносит в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество запись об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК РФ), которая погашается при расторжении договора ренты или прекращении договора по иным основаниям (в случае выкупа ренты, случайной гибели имущества и пр.).
Содержание договора ренты
Содержание договора ренты как сделки составляет совокупность его существенных и обычных условий. К числу существенных условий договора ренты, как уже было сказано выше, относятся: характеристики имущества, передаваемого под выплату ренты; форма выплаты ренты и её размер; способ обеспечения обязательств плательщика при передаче под выплату ренты движимого имущества. К числу обычных условий договора, отсутствие которых может быть восполнено за счет норм закона, можно отнести: условие о сроках (периодичности) выплаты ренты, условие о размере выкупной цены для постоянной ренты и пр. Так, в соответствии со ст. 591 ГК РФ постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором.
Содержание договора ренты как обязательственного правоотношения составляют права и обязанности плательщика ренты и получателя ренты.