Индивидуальные параметры кредитования

Практика функционирования муниципальных ипотечных программ показывает, что желающих принять в ней участие больше, чем возможности программы. При этом возникает конкурентная борьба за право получения кредита. В дотационных схемах жилищной ипотеки доля кредита в стоимости жилья относительно невелика, поэтому необходимо полнее использовать доходы более состоятельной части клиентов. Размер ежемесячных отчислений при погашении кредита не должен быть выше 20 процентов дохода. Из этого следует, что состоятельные клиенты могут погасить кредит в более короткие сроки, чем менее состоятельные. При оптимальном соотношении процентной ставки и срока кредитования объем выплат при погашении кредита у всех клиентов будет одинаков, а за счет уменьшения срока кредитования величина дотаций значительно снизится. Приоритет для получения кредита будет иметь клиент, который сможет погасить кредит за более короткий срок. Проиллюстрируем это примером, используя формулы (26, 28).

Размер дотаций для нормативного кредита в 52 тыс. руб., выданного на срок 10 лет под 7 процентов годовых, составляет 109,2 тыс. руб. Клиент с ежемесячным доходом 4,5 тыс. руб. может взять его на срок 7,7 лет под 8,75 процентов годовых. Объем выплат клиента при погашении кредита не изменится, а объем дотаций снизится до 74,2 тыс. руб.

Основные положения методики определения индивидуальных параметров условий кредитования заключаются в следующем. Исходя из условий кредитования в ипотечной программе – срока кредитования (n) и процентной ставки (r_u) можно определить коэффициент кредитования по формуле (5) и нормированный кредит (К_н) по формуле (6). Для клиентов, имеющих доход выше минимально допустимого, определяется индивидуальный коэффициент кредитования (к ):

к = К_н / D, (30)

Для к по формулам (26, 28) определяются индивидуальный срок кредитования (n_инд) и процентная ставка (r_инд). Для упрощения расчетов функция оптимального сочетания r_инд и n_инд табулирована и для этих значений рассчитаны значения к . Табулированная функция методами регрессионного анализа приближена к уравнению гиперболы вида

у = а/х + в.

Для индивидуальной процентной ставки уравнение имеет вид:

r_инд = 1 / к – 0,0025, (31)

Индивидуальный срок кредитования определяется в зависимости от r_инд по формуле:

n_инд = 0,365 / r_инд + 0,45, (32)

Предложенная методика применима и в том случае, если клиенту необходим кредит в размере большем или меньшем, чем нормативный.

Пример расчета индивидуальных параметров кредитования приведен в табл. 3.3.

Т а б л и ц а 3.3

Индивидуальные параметры кредитования

Ежемесяч-ный доход тыс.руб.	Кредит 40 тыс.руб.	Кредит 50 тыс.руб.	Кредит 60 тыс.руб.
rинд	nинд	Д	rинд	nинд	Д	rинд	nинд	Д
3,5	8,5	7,9	61,8	6,75	9,9	104,7	-	-	-
4,0	9,75	7,0	50,1	7,75	8,6	87,5	-	-	-
4,5	11,0	6,2	42,3	8,75	7,7	74,2	7,25	9,2	114,6
5,0	12,25	5,6	35,5	9,75	7,0	63,5	8,1	8,3	99,2
5,5	13,5	5,2	29,9	10,75	6,4	54,8	8,9	7,6	86,7
6,0	14,75	4,8	25,2	11,75	5,9	47,6	9,75	7,0	76,2
6,5	16,0	4,4	21,2	12,75	5,4	41,4	10,6	6,5	67,4
7,0	17,25	4,1	17,7	13,75	5,1	36,1	11,4	6,0	59,8

Ранжирование клиентов производится по размеру дотаций, т.е. чем меньше размер дотаций, тем выше ранг клиента для получения ипотечного кредита.

Для дотационных жилищных ипотек система индивидуальных параметров кредитования клиента эффективнее, чем известный метод снижения размера кредита, по которому приоритет имеет клиент, запросивший кредит меньшей величины. При этом достигается экономия кредитных и бюджетных ресурсов, но это эффективно при доле кредита в стоимости жилья более 25...30 процентов.

При ограничении размера кредита суммой в пределах 50 тыс. руб. (исходя из минимально допустимого дохода) его доля в стоимости жилья составит 10...16 процентов и снижение его размера не даст ощутимых экономических выгод. В то же время применение индивидуальных параметров кредитования дает снижение размера дотаций при практически неизменном объеме рефинансированного кредита. По формуле (13) можно определить размер кредита, приведенного к условиям кредитования ипотечной программы, исходя из объема дотаций по индивидуальным параметрам кредитования. Эти данные, в зависимости от дохода клиента, приведены в табл. 3.4.

Т а б л и ц а 3.4

Размер приведенного кредита, соответствующего

величине дотаций при индивидуальном кредитовании

с К_н = 50 тыс. руб.

Доход клиента тыс. руб.	3,5	4,0	4,5	5,0	5,5	6,0	6,5	7,0
Дотации тыс. руб.	104,7	87,5	74,2	63,5	54,8	47,6	41,4	36,1
Приведенный кредит	49,9	41,6	35,3	30,2	26,1	22,6	19,7	17,2

Проведенные расчеты показывают, что при неизменном размере кредита за счет индивидуальных параметров кредитования клиентов достигается снижение дотаций, соответствующее снижению размера кредита, рассчитанного по параметрам кредитования в ипотечной программе.