Шаг 4. Зарегистрируйте право собственности.

После заключения договора ренты, в котором предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации. Для этого в Росреестр нужно представить, в частности, заявление о государственной регистрации, договор ренты и документы, удостоверяющие личность заявителей (ст. ст. 16 - 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Уплатите госпошлину в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Обратите внимание!

Госпошлина за совершение юридически значимых действий рассчитывается с учетом коэффициента 0,7, если указанные действия совершаются с использованием Портала государственных и муниципальных услуг и гражданин получает результат услуги в электронной форме (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако, если документ об уплате госпошлины вы не представили и информация о ее уплате отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Документы в Росреестр можно подать лично, в том числе через МФЦ, направить по почте или представить в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРП, которая может быть направлена вам в электронной форме (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ; п. п. 2, 3 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 31.12.2013 N 802).

Обратите внимание!

Если по договору ренты с пожизненным содержанием вы передаете недвижимость, которой владели менее установленного срока, полученная взамен сумма единовременной денежной выплаты облагается НДФЛ (п. 2 ст. 585 ГК РФ; п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При декларировании дохода вы вправе заявить имущественный налоговый вычет либо уменьшить сумму полученного дохода на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Суммы ежемесячно получаемой денежной ренты также облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Кроме того, плательщик ренты, став собственником недвижимости, должен уплачивать в отношении нее налог на имущество (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Вопрос 28.

КАК ОФОРМИТЬ РЕГИСТРАЦИЮ ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА НА ДАЧЕ?

Регистрация гражданина РФ по месту жительства - это постановка гражданина РФ на регистрационный учет по месту жительства. Местом жительства гражданина является место, в том числе жилой дом, где он постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ; абз. 4, 8 ст. 2 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).

Возможность зарегистрироваться по месту жительства не зависит ни от права собственности на жилое помещение, ни от целевого назначения земельного участка, на котором оно возведено (п. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П; Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 N 13-П).

Для регистрации по месту жительства на даче рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь в орган регистрационного учета с заявлением о регистрации по месту жительства и необходимыми документами.

Органом регистрационного учета является в настоящее время МВД России (п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713; пп. "б" п. 3 Указа Президента РФ от 05.04.2016 N 156; ст. 35 Закона от 03.07.2016 N 305-ФЗ).

При обращении вам потребуются следующие документы (ст. 6 Закона N 5242-1; п. 16 Правил; ст. 35 Закона N 305-ФЗ):

- заявление о регистрации по месту жительства. При этом в период до изготовления бланков, печатей и штампов нового образца, но не позднее 31.12.2016 МВД России использует бланки, печати и штампы упраздненной ФМС;

- документ, удостоверяющий личность.

Справка. Документы, удостоверяющие личность граждан РФ

Документами, удостоверяющими личность граждан РФ, необходимыми для регистрации по месту жительства, являются (п. 5 Правил):

- паспорт гражданина РФ, удостоверяющий личность гражданина РФ на территории РФ;

- паспорт гражданина СССР, удостоверяющий личность гражданина РФ, до замены его в установленный срок на паспорт гражданина РФ;

- свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 14-летнего возраста;

- паспорт, удостоверяющий личность гражданина РФ за пределами РФ, - для лиц, постоянно проживающих за пределами РФ;

- документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.п., свидетельство о праве собственности). Однако вы вправе не представлять данный документ, если сведения, содержащиеся в нем, находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. В этом случае регистрационный орган самостоятельно запрашивает указанный документ в порядке межведомственного взаимодействия (п. 16 Правил).

Заявление о регистрации по месту жительства, а также копии необходимых документов можно представить в электронной форме через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций), а также через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - МФЦ) (п. п. 16, 38 Правил).

Обратите внимание!

Оформить регистрацию на даче возможно, если жилой дом, расположенный на земельном участке, пригоден для постоянного проживания. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, предусмотрены разд. II Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. В связи с этим орган регистрационного учета может потребовать проведения соответствующей строительной экспертизы.

Регистрация граждан РФ по месту жительства в пределах территории РФ производится бесплатно (ч. 5 ст. 3 Закона N 5242-1).

Шаг 2. Получите в органах регистрационного учета документ, удостоверяющий личность гражданина, с отметкой о регистрации.

Срок регистрации граждан по месту жительства составляет три дня с момента поступления в орган регистрационного учета всех необходимых документов (п. 18 Правил).

Если органу регистрационного учета требуется запросить сведения в рамках межведомственного взаимодействия, срок регистрации по месту жительства составляет восемь рабочих дней со дня подачи вами заявления и документа, удостоверяющего личность (абз. 7 п. 16 Правил).

По истечении указанного срока получите паспорт с отметкой о регистрации по месту жительства либо свидетельство о регистрации по месту жительства лица, не достигшего 14-летнего возраста (п. 18 Правил).

Если документы подаются через МФЦ, то отметка о регистрации в паспорте гражданина, а также выдача свидетельства о регистрации по месту пребывания / свидетельства о регистрации по месту жительства лица, не достигшего 14-летнего возраста, производятся уполномоченным должностным лицом МФЦ не позднее рабочего дня, следующего за днем получения соответствующих сведений от органа регистрационного учета (п. 46 Порядка).

Отказ в регистрации по месту жительства не предусмотрен, однако согласно судебной практике органы регистрационного учета могут отказать в регистрации по месту жительства на даче, в частности, в случае непредставления доказательств, что жилое помещение, расположенное на земельном участке, пригодно для постоянного проживания (п. 35 Административного регламента, утв. Приказом ФМС России от 11.09.2012 N 288; Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2013 по делу N 11-38076). В этом случае вы вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании отказа в регистрации и обязании органа регистрационного учета зарегистрировать вас по месту жительства на даче (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

ЧТО БУДЕТ ЗА НЕОПЛАТУ ИЛИ ПРОСРОЧКУ

ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ?

За коммунальные услуги необходимо своевременно и полностью вносить плату (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ). Плата вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом или решением общего собрания членов ТСЖ или жилищного кооператива (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Законодательство предусматривает следующие последствия в случае неоплаты или просрочки оплаты потребителем коммунальных услуг.

1. Начисление пеней за неоплату или несвоевременную оплату коммунальных услуг

За неоплату или несвоевременную оплату коммунальных услуг предусмотрено начисление пеней в следующем размере (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ; п. 159 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354):

1) за каждый день просрочки начиная с 31-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение 90 календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения 90 календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в 90-дневный срок оплата не произведена, - 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы;

2) за каждый день просрочки начиная с 91-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты - 1/130 ставки рефинансирования Банка России на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы.

Таким образом, формула для расчета пеней следующая:

Пени (с 31-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты или по 90-й день в случае неоплаты до 90-го дня) = Сумма просроченной задолженности x Количество дней (с 31-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты или по 90-й день) x 1/300 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты

Пени (с 91-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты) = Сумма просроченной задолженности x Количество дней (с 91-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты) x 1/130 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты

Справка. Ставка рефинансирования

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 19.09.2016 составляет 10% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 16.09.2016).

Увеличение указанных размеров пеней не допускается (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

2. Ограничение или приостановление предоставления коммунальной услуги

Правила приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг устанавливаются Правительством РФ и предусматривают право исполнителя, предоставляющего потребителю коммунальные услуги, ограничивать или приостанавливать в установленном порядке подачу потребителю коммунальных ресурсов (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ; пп. "д" п. 32 Правил N 354).

При ограничении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно уменьшает объем (количество) подачи определенного коммунального ресурса и (или) вводит график предоставления коммунальной услуги в течение суток.

При приостановлении предоставления коммунальной услуги временно прекращается подача определенного коммунального ресурса. Одновременно исполнитель обязан опломбировать соответствующее оборудование, которым пользуется потребитель-должник.

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не является расторжением договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (п. 114 Правил N 354).

Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальной услуги следующий (если иное не предусмотрено договором о предоставлении коммунальных услуг):

1) исполнитель в письменной форме направляет потребителю (путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом с описью вложения) предупреждение о том, что в случае непогашения задолженности в течение 20 дней со дня передачи предупреждения предоставление коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения (пп. "а" п. 119 Правил N 354);

2) если потребитель не погасил задолженность в течение установленного в предупреждении срока, исполнитель при наличии технической возможности ограничивает предоставление указанной в предупреждении коммунальной услуги с предварительным (за трое суток) письменным извещением потребителя путем вручения ему извещения под расписку (пп. "б" п. 119 Правил N 354);

3) если потребитель не погасил задолженность по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги или если отсутствует возможность ввести ограничение предоставления коммунальной услуги, исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения - с предварительным (за трое суток) письменным извещением потребителя путем вручения ему извещения под расписку (пп. "в" п. 119 Правил N 354).

Справка. Неполная оплата коммунальных услуг

Под неполной оплатой потребителем одной коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по ее оплате в размере, превышающем сумму двух месячных размеров платы за нее (исходя из норматива ее потребления независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа), действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при отсутствии заключенного с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем условий такого соглашения (п. 118 Правил N 354).

Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение двух календарных дней со дня полного погашения задолженности потребителем (п. 120 Правил).

3. Взыскание задолженности в судебном порядке

Управляющая компания, ТСЖ или застройщик вправе привлечь стороннюю организацию для ведения претензионно-исковой работы по взысканию с потребителя задолженности по оплате коммунальных услуг (Письмо Минстроя России от 03.03.2016 N 6076-ОД/04; пп. "ж" п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).

Кроме того, в случае, если договор на предоставление коммунальных услуг заключен напрямую с поставщиком услуги, он также вправе обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг с потребителя.

Если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также услуг телефонной связи будет являться вынесение судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (ч. 1, 2 ст. 121, ст. 122 ГПК РФ).

В рамках исполнительного производства при отсутствии у потребителя денежных средств взыскание может быть обращено на его имущество, а также на заработную плату или иные доходы (гл. 8, 11 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Если сумма задолженности превышает 10 000 руб., судебный пристав-исполнитель может вынести постановление о временном ограничении на выезд должника из РФ (п. 15 ч. 1 ст. 64, ч. 1 ст. 67 Закона N 229-ФЗ).

4. Обращение наймодателя в суд с иском о выселении нанимателя

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

В случае удовлетворения иска в решении суда о выселении нанимателя и членов его семьи указывается конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, быть по размеру не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека, располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Вопрос 29.

КАК ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Примечание. Получить информацию о факте формирования участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Для оформления в собственность земельного участка под многоквартирным домом рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия (проведении общего собрания посредством очного голосования) потребуются следующие документы (ст. 44.1 ЖК РФ; п. 1 Состава документов, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 569-ПП):

1. Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

3. Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

4. Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке.

5. Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

6. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

Примечание. При проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования потребуется иной перечень документов (п. 2 Состава документов, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 569-ПП).

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченные органы с заявлением о формировании земельного участка.

Формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления (ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

В г. Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества.

Департамент городского имущества г. Москвы проверяет наличие проекта межевания квартала, на котором расположен земельный участок. При его наличии он выдает распоряжение об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания.

Шаг 3. Поставьте земельный участок на кадастровый учет.

Кадастровые работы выполняются на основании распоряжения органа государственной власти или местного самоуправления, в г. Москве - Департамента городского имущества.

С заявлением о постановке на кадастровый учет вправе обратиться лицо, уполномоченное на то решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 20 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Шаг 4. Сформируйте пакет документов для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Для государственной регистрации прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом могут потребоваться следующие документы (п. п. 1, 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, ст. 23 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 159 Правил ведения ЕГРП, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765; Письмо Росреестра от 07.05.2010 N 14-20-1143-1/10):

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, или решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме.

3. Документы, подтверждающие уплату госпошлины. Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

6. Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

7. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31.01.1998 (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников).

8. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством РФ.

Шаг 5. Подайте документы на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ (п. п. 1, 2 ст. 9 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

- лично представителем по доверенности в отделение Росреестра или МФЦ;

- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяется выпиской из ЕГРП (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Обратите внимание!

С 2015 г. не облагаются земельным налогом земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ).

КАКОВЫ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ?

Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).

Договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане). В договоре следует указывать, на основании какого права данный объект недвижимости принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано (п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то следует указать его основные положения - дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Ответственность сторон

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать (п. 3 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ):

- ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;

- 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Страхование

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.

Обременение предмета ипотеки (залога)

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Вопрос 30.

НУЖНА ЛИ ГОСРЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ?

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Примечание. В отличие от договора аренды жилья не требуется регистрировать договор найма жилого помещения. Однако все же регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 26.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Для госрегистрации договора аренды жилья рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы для государственной регистрации договора аренды.

Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (п. 1 ст. 16, п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ):

1) договор аренды в трех экземплярах;

2) заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

3) свидетельство, подтверждающее право собственности арендодателя;

4) правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);

5) документы БТИ на жилое помещение (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план);

6) паспорт физлица (арендатора) или учредительные документы юрлица-арендатора (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о назначении генерального директора);

7) паспорт физлица (собственника) или все учредительные документы юрлица (собственника);

8) согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;

9) решение компетентного органа юрлица о заключении договора аренды, свидетельствующее также о том, что данная сделка не является для него крупной;

10) доверенность (если документы подаются в Росреестр по доверенности);

11) квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате госпошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Обратите внимание!

Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Шаг 2. Подайте документы на государственную регистрацию в территориальное управление Росреестра по месту нахождения жилого помещения.

С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

Документы можно представить лично, в том числе через МФЦ, в электронной форме через Интернет или направить по почте (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается (п. 4 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

При получении указанных документов должностное лицо Росреестра вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения документов с точностью до минуты (п. 5 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

При этом заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию договора с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты (п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию договора аренды жилья. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Шаг 3. Получите документы после регистрации.

Срок государственной регистрации не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 674 ГК РФ).

Обратите внимание!

Гражданин, сдавший в аренду жилое помещение, обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

ЧЕМ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА?

Договор аренды и договор найма жилого помещения - это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

1. Стороны договора

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, - нанимателем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.

2. Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 26.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Обратите внимание!

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1500 руб. до 2000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

3. Срок договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

4. Расторжение договора

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК РФ).