ДОХОДНЫЙ МЕТОД
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1. В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
2. Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД
Затратный метод базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта. Оценка земельного участка при этом производится на основе текущей коньюктуры рыночных цен отдельно от зданий (сооружений).
Практическая часть Характеристика объекта оценки Объектом оценки является земельный участок площадью- 910 м2, расположенное по адресу: Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.Мадонская. На дату оценки объект оценки используется под склады текстильной продукции. Объект оценки окружает хвойный лес. Подъездные пути к объекту оценки асфальтированы. Объект оценки находится в близи федеральной трассы А108. Парк, дет сад, школа, рядом жд вокзал. Со слов заказчика, объект оценки в ближайшее время будет выставляться на торги. Анализ состояния рынка недвижимости московской области Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом Определение коэффициента капитализации Расчёт коэффициента капитализации состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата на капитала. K = V + I где K – коэффициент капитализации; V – ставка дохода на капитал; I – норма возврата капитала учитывающая первоначальные вложенные средства. 1) V = Без рисковая ставка 8% + Премия за риск вложения 2% + Премия за неликвидность 2% + Премия за инвестиционный менеджмент 2% = 14% Безрисковая ставка -ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Премия за риск вложения – учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Чем больше является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации (2%) Премия за не ликвидность- учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Это поправка на потерю прибыли в течении срока эксплуатации объекта. Размер определяется экспертно (2%). Премия за инвестиционный менеджмент- чем более рискованные сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2-5%. Ввиду того , что объект недвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии, для него характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта в работоспособном состоянии. Используем метод Ринга. 2) I = 1/n , где n- остаточный срок службы недвижимости (определяется экспертно), i- норма возврата капитала учитывающая первоначальные вложенные средства. I = 1/n = 1/72 = 0,0139 или 1,39% 3) K = 14 + 1,39 = 15,39% 3.2 Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом Доходный подход к оценке земельного участка позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателям дохода, и применением к земельным участкам, приносящим доход. Рыночная стоимость земельного участка рассмотрена, ниже, представляет собой сумму приведенных к дате оценке ожидаемых рентных доходов. Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина дохода превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основан на использовании следующей формулы: Стоимость земли = рентный доход / коэффициент капитализации Для оцениваемого земельного участка в качестве дохода может выступать земельная, арендная плата (арендный доход) для оценки земель в населенных пунктах. Земельная арендная плата- это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) земельный участок во временное пользование и пользование для ведения хозяйства. В законе « О регулировании земельных отношений Московской области» № 106/2006-03 от 14.07.2006, определен порядок расчета арендной платы для участков, государственная собственность на которые не разграничена. Ап = Аб ∙ Кд ∙ Пкд ∙ Км ∙ S, где Ап – арендная плата за землю, Аб = (1,05)– базовый размер арендной платы, Кд= (7) – коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, Пкд= (4)- повышающий коэффициент , Км= (5)– коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, устанавливается решением городского Совета депутатов , S- площадь арендуемого земельного участка. Ап = 1,05 ∙ 7 ∙ 4 ∙ 5 ∙ 910 = 133710 рублей Вывод: На основании проведенных расчетов размер платы на право аренды земельного участка площадью = 910 м2 по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Мадонская, кадастровый номер 50:47: 0041202:50 составляет 133710 (сто тридцать три тысячи семьсот десять) руб. Для расчета коэффициента капитализации применяется метод кумулятивного построения. Ставка капитализации равна 14% , вычисления представлены в таблице: | Безрисковая ставка дохода | 8% | | Надбавка за ликвидность | 2% | | Надбавка за риск вложения | 2% | | Надбавка за инвестиционный менеджмент | 2% | | Коэффициент капитализации = 8 + 2 +2 +2 = 14% | Расчет рыночной стоимости земельного участка методом прямой капитализации | № | Наименование показателей | Числовое значение | | | | | | | | 14% | | | Рыночная стоимость земельного участка | | Рыночная стоимость земельного участка 133710 * 0,14(:0,14)=955071 (1,14) Вывод: Рыночная стоимость объекта недвижимости (Земельного участка площадью 910 м2, находящегося по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Мадонская) рассчитанная доходным подходом, составляет 955500 (девятьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот) руб. Наши рекомендации |
