Основные направления совершенствования

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ[д43]

НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ

Варианты ипотечного кредитования при различных моделях[д44] управления земельно-имущественными отношениями

Как показывает анализ различных систем ипотечного кредитования, основой их нормального функционирования является наличие достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет необходимость создания устойчивого и эффективного механизма, позволяющего мобилизовать свободные ресурсы на рынке долгосрочных заимствований, трансформировать их в инвестиционные ресурсы и направить в реальный сектор экономики.

В мировой практике базовыми организационно-финансовыми схемами, по которым развивается ипотека, являются одноуровневая схема (немецкая или европейская, континентальная) – когда привлечение средств в систему происходит через ипотечные банки, и двухуровневая (американская, англоамериканская), - когда привлечение необходимых ресурсов осуществляется посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов через небанковские кредитные организации - ипотечные агентства.

Одноуровневая организационно-финансовая схема ипотечного кредитования исторически сложилась в европейских странах, где кредитование под залог сельскохозяйственных земель - фермерских и других земельных участков - традиционно осуществляется через систему специальных ипотек и банков. Помимо банков такое ипотечное кредитование могут осуществлять ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании и т. д.

Таким образом, суть немецкой системы в обеспечении дешевыми долгосрочными ресурсами ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка, формируемого специализированными ипотечными кредитными организациями (ипотечными банками). Такие системы развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии, доминируют в Дании, Швеции и Канаде. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

Ресурсы ипотечных банков складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации инвесторам ценных бумаг (ипотечных облигаций), выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих инвестору фиксированный процентный доход. Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служат ипотечные активы в виде имущественных прав требования по ипотечным кредитам.

Одноуровневая схема характеризуется устойчивостью и простотой. В тоже время двухуровневая схема значительно результативнее одноуровневой как по объему привлекаемых финансовых ресурсов, так и динамике развития. Ее создание требует относительно меньших бюджетных затрат. Она более вариативна и динамична, поскольку в ее основе лежат механизмы привлечения средств непосредственно с финансового рынка, что позволяет банкам выводить пул ипотечных кредитов из баланса путем переуступки (продажи) их оператору вторичного рынка (специализированному агентству) или путем их секъюритизации и обмена кредитных активов на более ликвидные ценные бумаги.

Рассматривая возможность применения той или иной схемы для целей земельной ипотеки, следует отметить, что в российских условиях наиболее критичной проблемой земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве является привлечение долгосрочных финансовых ресурсов, поскольку сегодня практически ни один российский коммерческий банк не в состоянии сформировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь на краткосрочные источники. Ситуация осложняется тем, что реальная практика кредитования аграрного сектора имеет дело с недостаточно ликвидным имуществом сельскохозяйственных товаропроизводителей и особыми требованиями банковского законодательства к залогу, недифференцированными применительно к сельскому хозяйству.[д45]

Таким образом, в современной России складывается своя модель рынка ценных бумаг. Действующее российское законодательство допускает как эмиссию обычных облигаций (элемент одноуровневого вторичного рынка), так и структурированных облигаций (двухуровневый вторичный рынок). Законодательство, определяющее особенности эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг, было сформировано с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». [д46]