Основные направления совершенствования ипотеки

1. Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 5-7 %, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной пер­спективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кре­дитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, в сложившихся условиях невозможно (коммерческие банки по условиям собственной доходности кредиты на таких условиях не выдают). Обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной ор­ганизации, с более дешевым источником ресурсов и определен­ным законодательно-основным видом деятельности - кредито­ванием граждан для строительства и покупки жилья. В рамках действующего законодательства таким институтом может стать кредитный потребительский кооператив граждан. Однако он имеет существенный недостаток - недостаточную защиту финансовых интересов его членов. На наш взгляд, оптимальным решением будет являться развитие сети строительных сберега­тельных касс.

2. Увеличение срока действия кредитного договора. Необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, увеличив сроки кре­дитования до 20-25 лет вместо существующих 10-15, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и выдачи ипо­течного кредита во всех инстанциях (БТИ, Комитет по управ­лению жилищным фондом, ГУЮ и др.). Отсутствие на финан­совом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые можно было бы направить на массовое кредитование, является главным сдерживающим ипотеку фактором на сегодняшний день. На фе­деральном уровне необходимо разработать и внедрить механизм получения гражданами РФ ипотечных кредитов, приближенный к мировой практике (процентные ставки от 3 до 5 % годовых и сроком до 30 лет).

3. Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных цен­ных бумаг. В качестве кредитных средств для инвестирования по ипотечным схемам можно было бы использовать средства, явля­ющиеся резервными для коммерческих банков и находящиеся в распоряжении Центрального банка РФ. Эти средства так же бу­дут выполнять свои резервные функции, но не в денежном вы­ражении, а в объектах недвижимости.

4. Субсидирование из федерального бюджета (за счет профи­цита) части процентной ставки по инвестиционным ресурсам, привлеченным с вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Реализация указанного направления возможна по двум вариантам:

- в рамках федеральной целевой программы «Жилище» предусмотреть финансирование мероприятий по субси­дированию процентных платежей по ипотечным креди­там из федерального бюджета при условии участия регио­нальных бюджетов;

- ввести дополнительную главу в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающую специальный налоговый режим для инвесторов, вклады­вающих средства в ипотечное жилищное кредитование(освобождение от уплаты налога на прибыль, получаемую от инвестирования в жилищное ипотечное кредитование; предоставление налоговых льгот физическим лицам по на­логу на их имущество в течение периода уплаты процентов по ипотечным кредитам). .

5. Разработка схемы дифференцирования процентных ставок для субъектов Федерации с целью их участия в рефинансировании. С точки зрения развития рынка жилья и жилищного строительства, проблема рефинансирования ипотечных кредитов является в на­стоящее время одной из самых актуальных и приоритетных. Соз­данное «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»рефинансирует ипотечные кредиты по ставке 15 % годовых: Такая ставка приемлема только для 5-7 % населения страны, уровень доходов которого п6зволяет брать названные кредиты.

Для успешной реализации региональных программ ипо­течного жилищного кредитования и установления максималь­ной процентной ставки по кредитам необходимо рассчитывать среднестатистический доход семьи, причем в каждом регионе отдельно.

6. Привлечение отечественных институциональных инвесто­ров (пенсионных фондов, страховых компаний и т. д.), заин­тересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении фи­нансовых ресурсов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Отсутствие долгосрочных привлеченных ресурсов при одновременной выдаче долгосрочных ипотечных кредитов ухуд­шает показатели ликвидности банков и ограничивает их в объ­емах ипотечного кредитования. На сегодня основным и, навер­ное, caмым масштабным источником таких средств являются пенсионные накопления граждан, аккумулированные в Пен­сионном фонде РФ и негосударственных пенсионных фондах. Интересы ипотечных банков и Пенсионного фонда объективно совпадают. Ипотечному банку нужен масштабный источник дол­гocpoчныx средств, а Пенсионному фонду – высоконадежный объект для инвестирования пенсионных накоплений. Ипотеч­ные ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости и гарантиями субъекта Российской Федерации, как нельзя лучше подходят для этих целей.

Для динамичного развития ипотечного кредитования в стране правительству России необходимо дать возможность Пенсион­ ному фонду РФ прямо инвестировать пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги.

7, Предоставление государственных гарантий по заимствова­ниям «Агентства по ипотечному кредитованию» как на внутрен­нем, так и на внешнем финансовых рынках. Государство в пер­спективе должно обеспечить развитие конкуренции в системе ипотечного жилищного кредитования путем предоставления гарантий (поручительств) по обязательствам организаций, спо­собных выполнять функции ипотечных операторов или креди­торов с целью содействия в рефинансировании их ипотечныx активов.

8. Увеличение уставного капитала ОАО «Агентство по ипотеч­ному жилищному кредитованию» (АИЖК). Государство посред­ством увеличения своего участия в уставном капитале АИЖК должно содействовать расширению финансовой базы ипотеч­ного жилищного кредитования и максимальному уменьшению процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам (до10%).

9. Развитие института страхования различного вида рисков и от­ветственности в рамках ипотечного жилищного кредитования. Необходимо разработать закон о страховании кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании. Особенно важное зна­чение имеют меры по развитию страхования жилья. Это огра­дит граждан, которые удовлетворили свою потребность в жилье с помощью системы ипотечного кредитования, от возможных потерь жилья в результате несчастного случая (стихийные бед­ствия, природные катаклизмы и т. д.).

10. Создание налогового режима, благоприятствующего разви­тию системы ипотечного жилищного кредитования. Существующая в настоящее время система налогообложения не способ­ствует созданию благоприятных условий для развития системы ипотечного жилищного кредитования, поэтому необходимо рас­смотреть вопрос о внесении изменений в налоговое законода­тельство, касающихся уменьшения размеров государственной пошлины за совершение действий в системе ипотечного жи­лищного кредитования, увеличения величины имущественных налоговых вычетов, отмены налога на операции с ценными бу­магами применительно к ипотечным эмиссионным ценным бумагам, исключения из расчета налоговой базы по налогу на доходы физических лиц доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заем­ными средствами.

При получении гражданами жилищных кредитов по низким ставкам, а именно с этим в первую очередь связано у населения понятие «ипотека», В соответствии с действующим законода­тельством на гражданина накладывается налог на дополнитель­ный доход. Это ведет к существенному увеличению расходов припри обретении жилья. Необходимо внести дополнение в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации, предусма­тривающее, что экономия: на про центах за пользование налого­плательщиком заемными (кредитными) средствами, использо­ванными на !1риобретение (строительство) жилья, не является материальной выгодой.

Гражданин может компенсировать часть своих расходов после оформления построенного (приобретенного) жилья в собствен­ность за счет предусмотренных законодательством налоговых льгот, но сначала он должен заплатить все налоги, начисленные на его доходы, включая кредит, а значит, найти дополнитель­ные финансовые ресурсы. Льготы определены в размере нало­говых начислений на последующие доходы гражданина, а они у основных категорий граждан низкие и для них льготы получа­ются незначительными (не более 5-7 % от стоимости квартиры). Поэтому использование повсеместно классической ипотеки не может решить проблемы большинства граждан.

На сегодня банки предоставляют кредиты, в основном, на приобретение готового зарегистрированного жилья, не участвуя в кредитовании жилищного строительства. В ипотечном законо­дательстве необходимо приравнять залог имущественных прав на долевое участие в строительстве к залогу недвижимости, предо­ставив тем самым статус «ипотечного кредитования» под такую форму залога на период строительства жилья со всеми вытека­ющими юридическими последствиями.

Обеспечение кредита является для банков основным моти­вом для принятия решения о выдаче кредита. Зачастую в период строительства у заемщика нет другого обеспечения, кроме за­лога имущественных прав на долевое (или иное) участие в стро­ительстве. Оценка такого права на момент выдачи кредита coответствует сумме уже вложенных в строительство средств. По критериям обеспеченности, размер кредита не может превысить эту сумму и, соответственно, не может превысить 50 % от стои­мости строительства.

Данное положение препятствует привлечению к кредитова­нию молодежи, так как молодые люди не имеют подобных на­коплений и дорогостоящего залогового имущества. Для пре­доставления молодежи возможности участия в строительстве необходимы кредиты размером 70-80 % от стоимости строяще­гося жилья. Можно предложить такое решение: считать в составе залога имущественных прав не только первоначальный взнос, но и саму сумму кредита, перечисляемую банком строительной ор­ганизации частями в соответствии с графиком строительства.

Для развития ипотеки необходима государственная под­держка в виде прямого направления бюджетных средств (по расчетам специалистов, по России около 16-22 млрд руб. еже­годно). Эти средства позволят по ипотечным схемам, реализуе­мым на принципах кооперативного участия граждан, в течение ближайших 5 лет выйти на самоокупаемость (работу в дальней­шем без государственных инвестиций).

для отдельных категорий граждан (молодые семьи, бюджет­ные работники и т. д.), желающих приобрести жилье с привле­чением ипотечного жилищного кредита, должна быть предусмо­трена адресная помощь в виде бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья. При этом необходимо осуществлять про­дажу жилья таким категориям граждан через специализирован­ные бюджетные учреждения с целью обеспечения возможности реинвестирования бюджетных средств и обеспечения надлежа­щего контроля за их использованием.

Для снижения расходов отдельных категорий граждан по оплате процентов за пользование ипотечными кредитами пред­усматривать в федеральном бюджете на очередной финансовый год средства для субсидирования процентных ставок по ипотеч­ным кредитам.