Стратегии инвестирования в недвижимость

4.1.Инвестиционные стратегии предприятия, цели и основные критерии их оценки

Под инвестиционной стратегией предприятия принято понимать процесс формирования системы долгосрочных целей инвестиционной деятельности и выбор наиболее эффективных путей их достижения. Формируется она на базе прогнозирования внешних и внутренних условий деятельности (ин­вестиционного климата) и конъюнктуры инвестиционного рынка. Быстро меняющиеся рыноч­ные условия, несовершенство и изменчивость законодательной базы, инфляционные процессы, продолжающийся кризис неплатежей тре­буют профессионального подхода к инвестиционной стратегии.

Зарубежные авторы выделяют следующие инвестиционные стратегии:

1)стратегия долгосрочного вкладывания

2)стратегия получения высоких дивидендов

3)стратегия долгосрочного роста инвестиций

4)стратегия агрессивного управления акциями

5)стратегия спекуляции

Первая относится к консервативным стратегиям. Её цель- размещение средств в надёжные инвестиционные структуры на период 15-20 лет. Вторая стратегия может быть надёжной благодаря высокой текущей доходности. В третьей стратегии дивиденды рассматриваются как дополнительные источники прибыли. Она сфокусирована на приросте капитала. Целью четвертой, очень рисковой стратегии, является - прирост капитала и как можно быстрей. Пятая стратегия связана с участием широкого круга инвесторов в накоплении капитала и повышении доходности ценных бумаг с помощью фондового рынка.

Формирование инвестиционной стратегии включает ряд этапов, общих для всех предприятий и объединений.

Определение периода формирования инвестиционной стратегии

В условиях нестабильного развития экономики этот период не превышает 3-5 лет

(В развитых странах 10-15 лет)

Выработка системы целей инвестиционной деятельности. Система целей исходит из общей стратегии экономического и производственного развития предприятия и этапа жизненногоцикла предприятия (см. таблицу 4.1.1) .

Разработка эффективных путей реализации целей инвестиционной стратегии включает:

разработка стратегических направлений деятельности предприятия;

разработка стратегии формирования инвестиционных ресурсов.

Конкретизация инвестиционной стратегии по периодам ее реализации предусматривает установление последовательности и сроков достижения отдельных целей и решения задач. При этом:

• внешняя синхронизация предусматривает согласование во времени инвестиционной

стратегии, стратегии развития предприятия и конъюнктуры инвестиционного рынка;

• внутренняя синхронизация предусматривает согласование времени реализации

отдельных направлений инвестирования между собой с инвестиционными ресурсами.Оценка разработанной инвестиционной стратегии осуществляется на основе системы критериев (см. таблицу 4.1.2).

Одним из важнейших направлений формирования инвестиционной стратегии предприятия является формирование инвестиционных ресурсов, которые представляют собой все виды денежных и иных активов, привлекаемых для осуществления вложений в объекты ин­вестиций. Целью формирования инвестиционных ресурсов является обеспе­чение финансово устойчивой, бесперебойной и эффективной инвести­ционной деятельности в предусмотренных стратегией объемах.

Взаимосвязь целей экономической стратегии, инвестиционной стратегии

и текущей хозяйственной деятельности

Таб. 4.1.1.

Стадия жиз­ненного цикла	Стратегия эконо­мического развития	Инвестиционная стратегия	Текущая производ­ственно-хозяйст­венная деятельность
Рождение	Проникновение на рынок	Обеспечение достаточного объема основного капитала и начальных инвестиций в форме ка­питальных вложений	Обеспечение вы­живания
Стадия жиз­ненного цикла	Стратегия эконо­мического развития	Инвестиционная стратегия	Текущая производственно хозяйственная деятельность
Детство	Закрепление на рынке	Завершение формирования капи­тала и капитальных вложений	Обеспечение безубыточной деятельности
Юность	Существенное расширение свое­го сегмента на рынке	Расширение деятельности за счет разнообразия инвестиционного портфеля	Обеспечение роста рентабельно­сти
Ранняя зре­лость	Расширение сег­мента и регио­нальная дивер­сификация	Существенное расширение инве­стиционного портфеля	Обеспечение оптимального уров­ня рентабельно­сти
Окончательная зрелость	Отраслевая ди­версификация	Расширение финансового инве­стирования	Обеспечение ста­бильного уровня рентабельности
Старение	Обеспечение стабильного объема деятельности	Обеспечение инвестиционного портфеля, необходимого для со­ хранения необходимого объема деятельности	Обеспечение ус­тойчивости и платежеспособности предприятия
Возрождение	Существенное обновление форм и направлений деятельности	Диверсификация инвестиционно­го портфеля	Обеспечение ус­ловий для высо­ких темпов роста прибыли

Основные критерии оценки разработки

инвестиционной стратегии предприятия. Таблица 4.1.2

Критерий	Характеристика
Согласованность инвестиционной стратегии с общей стратегией эко­номического развития предприя­тия Внутренняя сбалансированность инвестиционной стратегии	Оценивается согласованность целей, направле­ний и этапов инвестиционной и общеэкономи­ческой стратегий предприятия
Оценивается согласованность и сбалансированность отдельных целей и направлений инвестиционной стратегии между собой.
Согласованность инвестиционной стратегии с внешней средой	Оценивается соответствие инвестиционной стратегии прогнозируемым изменениям экономического развития, инвестиционного рынка страны.
Реализуемость инвестиционной стратегии с учетом имеющегося ре­сурсного потенциала	Оцениваются потенциальные возможности предприятия в формировании его инвестицион­ных ресурсов, кадровый и технический потен­циал предприятия, возможности привлечения внешних ресурсов, в т. ч. финансовых, техниче­ских, технологических, материальных, сырье­вых, энергетических и пр.
Приемлемость уровня риска, свя­занного с инвестиционной страте­гией	Оцениваются прогнозируемые уровни инвести­ционных рисков, их возможных финансовых последствий для предприятия, путей их компенсации
результативность инвестиционной стратегии	Оценивается прогнозируемая эффективность реализации инвестиционной стратегии, вклю­чая количественные и качественные показатели

Основные направления и задачи формирования инвестиционной

стратегии приведены в таблице 4.1.3.

Стратегические направления инвестиционной деятельности. Таблица4.1.3.

Стратегическое направление	На чем базируется
Определение соотношения различ­ных форм инвестирования на от­дельных этапах перспективного периода	Анализ функциональной направленности дея­тельности Определение стадии жизненного цикла предпри­ятия Определение и формирование размера предпри­ятия Анализ экономики, инвестиционного климата и рынка
Определение отраслевой направлен­ности инвестиционной деятельности.	На первом этапе исследуется целесообразность отраслевой ориентации или диверсификации на втором этапе исследуется целесообразность отраслевой диверсификации внутри группы от­раслей. На третьем этапе исследуется целесообразность различных форм диверсификации в различных сферах.

Разработку инвестиционных стратегий можно рассматривать как процесс последовательного поиска сфер приложения капитала, определения инвестиционных возможностей, анализа альтернативных вариантов и выбор наиболее оптимального их них, разработку финансового обеспечения и оценку эффективности принимаемым решениям. Исходя из перечня работ, приведенного выше можно сделать вывод, что принятие инвестиционных решений теснейшим образом связано со стратегическим планированием.

Среди основных параметров стратегических решений можно выделить:

Ø увязывание деятельности фондовых и проектных организаций с условиями внешней и внутренней среды;

Ø увязывание инвестиционных планов с ресурсами клиентов;

Ø долгосрочность действий участников процесса инвестирования;

Ø сложность решений, необходимость отражения технологий и качественных показателей основных производственных фондов и персонала.

Рис.4.1.1 Модель разработки плана инвестиционной стратегии

Стратегическое планирование инвестиций представляет собой механизм разработки инвестиционной стратегии. Она должна быть развернута во времени, сбалансирована по ресурсам для каждого мероприятия, и обеспечивать конечный результат - эффективность инвестиционных действий

Стратегии использования ценных бумаг по аккумуляции средств, необходимых для вложения в инвестиционные проекты, связана с развитием инновационной деятельности. Большое значение для разработки стратегий инвестиционной деятельности имеет процесс формирования денежных средств в области инноваций.

Выработка стратегии начинается с анализа внешней среды — опре­деления благоприятных возможностей и угроз, с которыми столкне­тся инвестор в той или иной сфере деятельности при инвестировании в различные отрасли производства и сервиса.

Объектом анализа здесь выступают политические, макроэкономи­ческие, и другие факторы, определяющие рыночную конъюнктуру, тен­денции развития отдельных рынков и т. п.

Другим аспектом стратегического анализа является анализ внут­ренней среды инвестора. Основная цель такого анализа связана с по­иском конкурентных преимуществ инвестора, его сил и слабостей в каждой из анализируемых сфер деловой активности. Объектом анали­за здесь выступают внутренние ресурсы инвестора: инвестиционный потенциал и возможность его расширения; кадровый и научно-техни­ческий потенциал, возможность его развития; информационный по­тенциал и доступ к источникам информации и т. п.

Одним из направлений разработки инвестиционной стратегии является планирование и управление движением облигаций, используемых для формирования портфеля.

Владельцы облигаций за рубежом обычно следуют таким стратегиям:

1) консервативной - за счет доходов от инвестиций. Цель - максимум текущих доходов.

2) спекулятивной (биржевые брокеры). Обеспечивают максимальный прирост капитала в часто короткие промежутки времени. Данная стратегия требует высочайшего профессионализма, опыта, так как целиком основывается на оценке будущего курса и % ставки.

3) активные и пассивные, полностью управляемые стратегии используют профессиональные финансовые менеджеры, применяя прогнозирование процентных ставок.

4) стратегия длительного владения считается простейшей. Популярен метод «лестниц». «Лестница» облигаций – это стратегия инвестирования, при которой равные суммы денег вкладываются в серии облигаций с возрастанием срока погашения.

5) стратегия систематической торговли облигациями на основе прогнозирования изменения процентных ставок. Риск высок, прогнозы несовершенны. Играют профессионалы.

6) фондовые покупки в кредит. Получают целевую ссуду для покупки облигаций. Способ служит повышению прибыли.

7) своп с облигацией - инвестиционная стратегия, в которой инвестор продает часть портфеля облигаций и взамен одновременно покупает другой выпуск облигаций. Сущность - замена одних облигаций на другие осуществляется в целях, повышения текущей доходности, получение выгоды от изменения текущего процентных ставок.